6月末的一天下午，天气燥热，离国贸桥2.8公里的盈科中心华兴资本总部多功能厅里，资本方举办了一场很热门的长租公寓论坛。
随着对房地产市场进入存量时代的判断和政策的明显利好，仅两三年的时间，创业公司、酒店、中介和房产商们都想提前占领这个预计2027年将达到5万亿的租赁市场。开发商们将长租公寓作为未来多元化战略的一个赢利点，这两年对长租公寓的涉足尤为突出。克尔瑞数据显示，TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。
但想要涉足长租公寓、达到盈利并不容易。从行业难度看，世联行的集中式公寓红璞公寓认为，闲置物业和资产能不能变为居住类空间以及运营阶段如何运营是重要的问题。主打分散式公寓爱上租认为难点是交易能力和组织能力。以蓝领为客群的安心公寓则认为，跨区域扩张中调整产品定位的能力和团队组织的能力是难点。
从盈利看，华菁证券研究所从息税前利润率角度对长租公寓分析称，55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临界点，以这样的盈利点看，华菁证券方认为国内的长租公寓仍然处于投入大于收入的阶段。
当被问及长租公寓盈利问题时，进场玩家们倾向于婉转回应这件现在不赚钱的生意。红璞公寓总经理兼集团副总裁甘伟称，他们自己测算的回收周期基本是四年到四年半，最长五年。但由于公司成立也就3年时间，后续周期还没有完整建立，很多问题红璞公寓仍在摸索中。
爱上租CEO童浩则从公司未来发展上称，长租公寓的问题不是现在赚不赚钱，是未来靠什么赚钱，从不赚钱到赚钱的路径是什么。主打长租公寓细分市场蓝领公寓的安心公寓CFO吴明峰避而不谈盈利，他称，公司的优势在于主要客户都是B端，包房制下有利于企业的盈利和现金流。
一方面还没有实现盈利，另一方面，拿到过融资的长租公寓品牌又遇到再融资的困境。表现有两点，一是由于行业前期投入大，回报周期长，这使得整体估值偏低，股权融资成本极高。二是A轮之后融资难度继续增加，大部分投资机构趋于谨慎理性态度。
以参与论坛的招商局创投投资和华兴私募股权基金为例，两家资本方对长租公寓仍在观望。华兴私募股权基金执行董事牛晓毅称，最好的投资时机是政策也好，市场也好，有没有出现能够让市场能够更快一点的动力存在。
事实上，政策的动力从2015年开始陆续释放，国家层面出台了很多政策鼓励租赁业的发展。
2015年1月住建部发布《关于加快培育和发展住房出租市场的指导意见》。2015年11月19日国务院网站发布的《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》国办发〔2015〕85号，首次点名“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，并将其定性为生活性服务业，将在多维度给予政策支持。2016年6月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，公布了一系列政策以支持加快培育和发展住房租赁市场。2016年12月14日至16日，在中央经济工作会议上，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平提出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。
尤其在2016年6月国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后，地方政府纷纷跟进响应，主要响应城市有甘肃、海南、河北、辽宁、四川、安徽、江西、宁夏自治区、吉林和福建等。
但由于投资机构目前重镇布局的城市均为一线城市和热点二线城市，开发商、投资人、中介以及创业公司普遍回应称，对于从业者而言，对政策的感知并不强烈，很多政策还是停留在上层建筑，各地各部门怎么执行，细则条例怎么落地尚需时日。
不过，一位业内人士告诉界面新闻记者，政策细则出台只是时间早晚，现在更重要的是在一个确定到来的时代提前占领市场。
“长租公寓市场终究还是要盈利的。”上述业内人士称，以万科为例，他们在北京推出的公寓几乎满租，对于龙头来讲，盈利只是时间问题。这样来看，野心勃勃的进场者们置当前盈利不顾，仍全力以赴投入资源可以理解了。
