房产市场上对于信贷等短期因素的分析并不少见，但是对“人”的研究相对缺乏，本文“以人为本”，认为信贷、货币等政策影响的是房产市场的短期走势，而进入特定生命周期的人口规模才是大周期里影响房地产市场变迁的决定因素。
为了多维度地阐述北京二手住宅市场的变迁，本文引入生命周期这一个概念。一般而言，人的一生分为婴儿期、童年期、少年期、青年期、中年期、老年期等六个阶段，对应的是不同的财务状况和需求层次，购房作为人一生中的重大需求在各个阶段的表现也是不一样的。
翻开2013年-2016年北京二手住宅客户年龄的分布可以发现，24-37岁均为各个年份的购房主力（占比超过70%），各年龄群体的购买行为如下图——纵观购房人群的年龄分布，可以发现在18岁左右、27岁左右、33岁左右、45岁左右和53岁左右分别出现五个高点，尤其是第二个和第三个高点表现十分抢眼，即27岁左右和33所左右是购房行为发生的高频年龄区，这一现象在各个年份都成立，那么其内在原因是什么呢？
答案在于上图反应的既是某一阶段客户的分布，也可以看作是一个人一生购房的行为轨迹。如表1所示，尤其是“27岁左右的首置”、“33岁左右的改善”这两种“刚需”对应的刚好是图一中的两个购房最高点，这并不是巧合，而刚好是客观的生命变迁中的关键节点，这两部分群体因为需求较“急迫”且体量巨大，因此成为房地产市场成交的主力，大周期下房地产市场的走势和这两类需求对应的人口数量是密不可分的。
以上就是普通居民在一生中和“房子”这件事情发生的交集和联系，人代表的是需求和购买力，是一个城市房地产市场发展的决定力量，而政策等外界因素只会使得主力需求提前或者延迟一段时间释放，但生命周期对应的大规律不会改变。基于此，本文认为包括2009年在内的楼市热潮是进入婚育阶段的人口数量增多导致的，政策方面的支持使得购房需求在2009年、2016年实现集中释放，即进入特定生命周期阶段的人口规模是大周期市场起伏的决定因素。
为了说明这个问题，有必要引入人口因素，对比北京和全国的人口出生率可以发现在大规律上基本是一致的：1980-1990年为改革开放后的第一波“婴儿潮”，尤其以1982年及1987年、1989年出生人口最多，事实上这波婴儿潮已进入婚育阶段并成为了北京及全国房地产市场的需求主体；同时90年代以后人口出生率持续下滑，到了2011年左右，开始出现新一波的“婴儿潮”，一方面在于“单独”及全面二胎政策的放开，另一方面在于上一波“婴儿潮”的群体开始变成父母，较大的基数使得新生儿数量增多。
基于生命周期理论，有必要分析以 “婴儿潮”为代表的高增量人口目前所处的生命周期阶段及相应购房需求释放的大致年份来证实前文“进入特定生命周期的人口规模造就2009年和2015年以来楼市的热潮”的观点（以图一中的27岁和33岁为依据进行测算）：
按照婴儿潮时期集中出生群体的生命周期推算，可以发现2009年左右刚好是1982年左右那波婴儿潮面临刚需购房的阶段；而2015年、2016年出现的交易热潮则是由于两方面的原因造成的：首先，1982年左右的刚需进入到换房阶段；其次，1987年左右出生的人口面临刚需，虽然这部分需求本该2014年左右释放，但是由于2012、2013年政策抑制使得市场预期不高，2015年“救市”为代表的信贷宽松等利好政策使得这部分需求集中释放，两种需求的累加造就了2015年以来北京楼市的成交热潮。成交结构也可以印证本文猜想：2009年左右的成交中首次置业的刚需占绝对主力、2015年以来的成交中“换房”为代表的“新刚需”占比则过半。
可见外部的宏观环境和政策改变只能短时期影响主力需求释放的时间，而人口结构及其生命周期才是基础的决定力量。如图二所示，结合近十五年北京二手住宅走势可以发现成交较热的年份和第一波婴儿潮面临购房需求的年份吻合、成交走势和进入婚育阶段的人口走势基本一致，根据图二人口走势判断近几年婴儿潮的购房需求产生在2035-2040年左右，考虑到这波婴儿潮总体体量比上一波小很多，且到时候可能会拥有数套祖辈房产，相应的购房需求减弱，因此预计难以掀起更大的购房热潮。
前面一部分揭示的既是北京也是全国大周期的房地产走势，考虑到北京有用核心资源吸引人口流入这一特点，有必要进一步分析北京市常住人口的年龄结构。
观察数据可以发现三个规律：第一，人口增速持续五年下滑，2015年环比增速不足1个百分点；第二，青年人口流入趋缓，人口代表的潜在购买规模的增幅较前期明显不足，与之对应的是人口老龄化。具有吸引人口流入特征的北京都表现出明显老龄化趋势，其实这只是整个中国人口红利的逐渐消失的缩影，在大周期下，不管是全国还是北京，较长时期内购房需求较前期都是明显不足的，印证前文判断。其实房子作为一种商品的首要属性是满足居住，当供不应求时候具备投资的金融产品属性，而需求的基础是人，大周期下适龄需求人口的递减带来的必然是房子逐步回归到居住的初始属性。
如开篇所述，其实人人都是房地产市场参与者。
关于2010年左右的婴儿潮的思考：
等到以2010年左右的婴儿潮为代表的人群进入到婚育阶段需要购房时，一方面已经拥有祖辈父辈的房产，购房需求会减弱；另一方面，随着对居住要求的提高和二胎政策的放开，小房子无法满足其需求，而从2006年“国十五条”开始规定“7090”以来，大户型的供应明显不足，因此可以判断将来大户型（120平的三居及以上）依然相对供不应求，升值潜力更大。
（作者链家研究院 钟涛）