投资100万，第四年可以收获每年9%-10%的租金回报，第六年可以将商铺以160万返卖给商家，收获160%的回报。以上回报对任何一个手头有闲钱投资客来说可能都会心动。
美国城近3000名业主的这一投资梦却被美国城一纸公告打回现实。7月9日，成都美国城项目运营管理方——成都普菲特企业管理有限公司向美国城一期业主表示，由于受大商业环境影响以及互联网电商冲击，美国城项目未能实现预期招商目标，难以继续履行商铺受托经营管理的责任。也即是说，先前承诺的投资回报成为一纸空谈。
美国城发布公告
直指3.48亿资金缺口
谈到7月9日这一突如其来的变故，许多美国城一期业主都表示非常意外。在此之前，美国城项目一切正常，售楼部正常对外开放，美国城二期组团主体也在施工中。但在该公告发布后约十天左右，售楼部也人去楼空，项目二期也陷入停摆状态。
许多业主也猜测，这一突发公告选择的时间也蕴含玄机。2016年7月，是许多业主购房后的第四年，一期部分业主已经可以按约定交房收租，美国城方面需按合同给予其9%-10%的投资租金回报。但因为一纸公告，所承诺的租金返租未能履行。
据不完全统计，截至目前，近3000余户业主中仅有几十户领到了产权证，其余业主本该于2015年年底收房并领取产权证，但多番催促物业没有得到结果。2016年7月9日，美国城商业运管方成都普菲特企业管理有限公司发布的业主公告中有如是解释：“一期物业已完成竣工验收并取得房屋大产权，正办理房屋分权产权证书。”
产权办理的动作迟缓，在业主看来并不合理。业主代表向房观察表示，办理产权需缴纳的契税等费用共计6000余万都已悉数交给开发商。但政府方面的反馈结果显示，美国城方面的确已缴纳4000余万的契税费用，但目前仍然存在约2400余万的待缴费用。而这也是一期各户业主产权迟迟不能到手的原因。
种种迹象指向了开发商资金缺口。美国城由四川环福置地有限公司开发建设公司开发建设，其法定代表人陈卫军曾在7月28日政府参与的沟通会上对项目目前的资金收支情况作了如下阐述：项目未付总包施工单位（省一建）工程款约0.6亿元，南充商业银行贷款余额约2.88亿，即项目目前有约3.48亿欠债。在这其中，美国城项目开发拖欠施工单位省一建约6000多万也直接促使二期工程的停工。
陈卫军也在这次沟通会上公布了项目的投入及花销：美国城项目共计投入16亿。其中，工程款（含土地费）总计11.4亿元，财务成本2.5亿元，营销管理费用2.1亿元。同时，他表示截止目前美国城项目销售金额达到约10.6亿，即美国城项目目前面临的亏损约5.4亿。
但据业主方面的聘请专业人员得到的审计结果显示，项目目前工程建造、营销、财物等所有成本总计不超过10亿，难以理解美国城的失信行为。
美国城内忧外患
此外，在因不能履行反租引发维权事件前不久，美国城开发商内部高层、股权也再次发生变更，这并非第一次，据资料显示，成都美国城由四川环福置地有限公司开发建设，该公司于2006年7月成立，截至目前，项目的负责人、投资人前后发生三次变更。
最近一次变更发生于今年4月22日，法定代表人从张高峰变更为陈卫军。据成都工商局信息显示，陈卫军除了担任该公司法人代表外，还同时兼任四川怡合旅游管理有限公司、成都双流赛格企业管理有限公司法人代表，这两家企业分别成立于2015年3月和2013年6月。
变更信息
除去项目开发公司内部的复杂变更，美国城所面临的“外患“还在于区域商业市场的特殊性。据资料显示，美国城项目占地面积近10万㎡，总建筑面积38万㎡。官方资料称将打造中国营业面积最大的美国主题购物公园。在设计方面，成都美国城项目规划了总占地20000余平米的空中花园，仿美国科罗拉多大峡谷的峡谷内街，在218米立面上再现美国阿拉斯加冰天雪地的雪山景观等。
项目所处的双流东升板块，区域消费力是否能承载如此体量的商业也是业内存疑的一个焦点。
“该项目所处的地理位置和交通属于武侯新城的外延区域，和早前武侯新城商业所面临的局面比较类似，商业点位很多。但这个区域的人口居住密度、人口数量却不一定能承载如此多和大体量的商业。”据四川中原地产顾问事业部总经理赵忻分析指出。
他表示项目所处的蛟龙工业港已呈现的商业综合体诸如奥特莱斯等，业态全面、辐射力度很大，也对项目形成一定竞争。
与此同时，RET睿意德西南大区总经理张建华也与赵忻持类似观点。美国城属双流新区，如何在消化本区域人流基础上，导入城市人流形成再次消费是最大的难点。另一方面，张建华认为从当下的市场经济运行角度来看，5%已经属于较高回报，美国城所承诺的8%-9%的租金回报在市场中处于较高回报水平。
事实上，美国城所面临的困局也仅仅是大市场的一个缩影。近年来，随着市场竞争、电商冲击加剧，成都商业地产市场延期开业、关门现象频出。根据相关统计数据显示，2015年成都延迟开业的购物中心有5家，共96万方体量，推迟时间基本是在2016年甚至是2017年，原因主要集中在业态重新调整、市场供应压力大以及工程进度几个方面。
关于后续美国城项目该如何走出困境，解决目前近3000余户业主的难点。张建华表示建议开发商引入资金，重新来过，其中涉及到二手物业改造、重新定位、租售策略及运营策略调整等多个方面。
美国城法人代表在一纸公告中也表明了所处市场环境的压力和无奈，他坦诚，在商业市场大环境的影响下，项目未能有效招商，无租金收入，导致不能按时履行返租协议和回购协议。为适应市场现状，将重新对美国城进行业态定位，以适应后期的招商运营，但具体情况还有待商议。
另据美国城业主反应，成都市双流区临空服务业管委会目前已介入美国城违约的事件中，将搭建业主与开发商的交流平台，并督促其拟定解决方案并与业主协商补偿方案等。
美国城后续将有何进展，房观察将持续关注，带来后续报道，敬请关注！（观察员 张立雯）