作者：聂光辉
什么是空置资源？
对于空置资源，目前是一个泛在的概念，从字面上理解，就是闲置起来的没有得到有效利用的资源，应当包括自然条件下形成的环境资源以及人类在行为过程中所创造的有形或无形的具有使用价值的物质或环境条件。就资源本身的定义而言，是指一国或一定地区内拥有的物力、财力、人力等各种物质要素的总称，分为自然资源和社会资源两大类。
具体到现实生活中，就目前的中国经济结构来说，房地产最磕碜的空置资源领域之一。房地产去库存的政策制定，实际上也是针对三四线城市房地产的现状。但是无论是一二线城市，还是三四线城市，都出现一种奇怪的现象，那就是房地产经济稍有回暖，资本的逐利的属性就表露无遗。通过控制用地供应来达到去库存的目的，不仅不利于房地产回归到正常状态，反而会使得房地产经济杠杆作用进一步增加，过高的房价最终可能脱离居住或办公使用的属性，仅作为一种类虚拟货币的形式存在，这种资源空置的现象对经济良性发展的伤害是显而易见的。
被动式的发展方式
在房地产领域，资源空置压力主要表现在三四线城市的库存压力上，而一二线城市资源空置压力主要表现在商务楼宇租赁上面，这是未来一段时期中国房地产经济的现状与趋势。问题的症结在于人和土地的城市化失调。人的城市化要慢于土地的城市化，中国农业土地用地的一个走向就是永佃制，最近很多专家也在讨论这个概念，而且住建部门也在提跨区域土地配置，跨区域土地配置的本质就是拿农业用地来弥补城市用地的不足，这种弥补是建立在人口流动走向的基础上，比如，城市化的稳定人口数量大了，就相应的多配置些土地用地，而跨区域的减少某些人口稳定数量下降的农业领域的用地面积。
这是一种理想化的讨论，实施的可能性非常小。原因之一在于，中国素有安居乐业、叶落归根的传统追求，再加上近年来城市发展的诟病，除了带来成本的上涨以及更多的生活压力以外，似乎并未给新的城市人带来太多的额外收获；原因之二在于，跨区域协作的这种土地配置方式牵扯到社会组织结构的变革，事实上，中国目前的行政指令的上通下达实际是树干式的结构，跨区域协作的土地配置主要工作起码需要接受来自不同行政主管单位的两条以上的行政指令。
这种方式表面上看是以满足人口自然流动需求的发展模式，但是当人口聚集一定程度，城市的容积率到达一个阈值的时候，城市化的方向是不是就要崩溃了？被动式的发展方式实质上还是以一二线城市的现状为基础，作为城市发展的主导方向。
主动式的发展方式
三四线城市房地产库存的背后其实是产业结构的不合理，与跨区域的土地配置相比，不如引导人口流动的方向性，这就要从政策层面扭转地方现有的产业发展格局。与一二线城市相比，三线城市的发展机遇是相当良好的，一方面可以借鉴一二线城市在产业布局上面的成功经验，同时祛除糟粕部分，另一方面也可以根据自己的地方优势形成地方特色。
与被动式的发展方式相比，考虑到地域物理空间上的平均人口分布的发展方式，对于政府而言就是一种主动引导式的发展方式。在当前的城市发展过程中，一二线城市的发展瓶颈期逐渐显示，而伴随这一二线城市发展中生活成本的增加，引导人口流向三四线城市对于提升整个国家的城镇化水平是十分有益的。
三四线城市的发展机遇在未来一个时期要大于一二线城市，主要原因有以下几个方面：
第一，城市文明的演变决定了三四线城市发展机遇的存在。
城市文明的演变趋势决定了主城区人口迁移流动方向，富裕的人迁出主城区，主城区的环境恶化，主城区成为打工仔的聚集地，这是资本主义城市文明的演变过程，美国底特律汽车城的兴衰演变实际上也没有逃离这种魔咒。中国的一二线城市发展理论多是来自于对西方的模仿，在整个生命周期中，多数是出于青壮年的，但也有向深圳这样的吃的太快、太多导致了营养不良的城市。如何降低人们的生活成本，成为了这些城市是否能保障青春活力的关键，一二线城市发展政策制定者已经意识到这一点，不过由于城市发展的惯性，短期内一二线城市发展得不到太大改观，这个空档期对于三四线城市而言就是机遇期。
第二，三四线城市在链接和轻资产上存在后来者居上机遇。
一二线城市产业结构上，目前实际上还是以房地产为支柱，工业制造领域的重资产起到推动作用的一种发展模式，这对于三四线城市的启示是什么，应该是经济发展政策决策与制定者应该思考的问题。三四线城市更易从轻资产的角度切入到中国产业结构调整改革中。“互联网+”、“中国制造2025”、“一带一路”、“工业4.0”等这样概念最关键的部分是什么？是链接，一定程度上讲，资源不代表拥有什么，只有链接了，才能代表拥有，可见信息桥梁的作用之大，链接的最终效果就是世界是平的，三四线城市可以朝着把自己打造成链接中一环，以轻资产的方式作为政策的主导方向，快速的切入到与一二线城市的竞争当中。
第三，对于技术中坚力量的流入的成本要优于一二线城市。
一二线城市的生活压力已经让技术创新的中坚力量感觉到了压抑，这里说的中坚力量不同于技术精英，技术精英一般处于城市人口生物链的上层，是很难感受到生活压力的。而技术的中坚力量是指那些能够将技术直接转化为社会价值的技术人员，这部分目前在一二线城市的生活现状不容乐观。一二线城市和三四线城市的竞争最关键的人才竞争也是这部分人才的竞争，单纯的把技术精英作为城市发展的关键是错误的，一般的技术精英阶层不能把技术直接转化为生产力。三四线城市在人才引进政策制定过程中，如果能够有效的引导技术中间力量的流入，城市发展就会有新的机会出现。
城市化是否可持续？
长期以来，无论是资本主义的城市化，还是社会主义的城市化，伴随着的都是人口、技术、资本的注入，城市才能有活力，在过去信息不对称的时代中，城市本身是一个小的生态系统，基本可以维持一个供需间的平衡，但信息化时代且伴随这物联网的发展，城市不再是一座孤岛，它原来的发展模式与产业布局必然受到冲击，人口、技术、资本的流出会像流入时一样正常。这对于三四线城市而言是不是机遇，关键还要看三四线城市是否愿意放弃以房地产为主导的经济发展模式，利用船小好调头的优势，在人才引进政策上、产业结构调整过程中做出积极的选择。对于三四线城市而言，如果方法得到，并不存在房地产空置资源之说，所谓的房地产空置资源实质上就是以房地产作为主导经济的不可持续的经济发展模式所导致的一种效果而已。
（作者聂光辉，科技财经专栏作者，界面JMedia联盟成员。）