2022年,前海光明的房价还要继续降......

刚需福音来了

第四次土拍现场来源:界面楼市

文 | 番茄君

39宗地、159.44万平方米、982.1亿元,这一组数字是深圳宅地拍卖的2021年终总结。

在全国多地土拍出现高流拍率的大环境下,深圳宅地被分成4次全部拍出,市场火热程度可见不一般。

制图:界面楼市

在这被抢光的39宗土地里,用于建设普通商品房的有32宗,供应占比高达82%;用于建设出售型人才房的有5宗;由于土拍规则的变更,还出现了2宗用于建设全年期自持的市场租赁住房的宅地。

值得一提的是,用于建设商品房的宅地并非纯粹只建商品房,多数需要配建一定比例的可售型安居房/人才房或租赁住房。

从土地分布区域来看:南山3宗、前海2宗、宝安6宗、福田1宗、光明9宗、龙华有6宗、龙岗7宗、坪山2宗、深汕3宗。

除了市场一如既往的热,深圳土拍2021年也出现了一些变化:限价、摇号、限制公司马甲购地数量、严审资金……

1.光明未来新房不到5万/平

前海房价重回“9字头”

深圳最容易出日光盘的光明和前海,在2021年一共挂牌出让了11宗宅地,其中光明占9宗,前海有2宗。

除了在5月被龙光以10.88亿元拍下的光明A646-0083宗地已经入市,其余的10宗地目前还处于打地基阶段。

据悉,光明A646-0083宗地建成项目为龙光玖瑞府,备案均价为5.18万元/平方米,推287套房源,精装交付。

除此之外,光明剩余的8宗宅地由于限价,规定毛坯入市的最高销售均价区间为4.22-4.53万元/平方米,即便日后开发商选择精装交付,加上最高3000元/平方米的装修费用,光明未来的房价不超过4.83万元/平方米。

制图:界面楼市

而位于前海的两宗宅地毛坯限价均为9.2万元/平方米,未来即便精装入市,也不会超过9.7万元/平方米。

这两宗地在已经售罄的天健悦桂府旁,可以预测的是,入市后又是两个“日光盘”。

2.首现“全年期自持市场租赁住房”

在9月28日拍卖的22宗土地里,出现2宗用于建设全年期自持的市场租赁住房的宅地。

据悉,这类宅地项目建成后,宗地内租赁住房在70年出让年期内自持,由竞得人作为出租人对外出租,但不得将全部或者部分全年期自持市场租赁住房通过转租或者以资产托管等方式提供给其他单位或者个人对外出租,承租人不得转租。

根据规定,租赁住房对外出租的单次租期不得超过5年,竞得人不得一次性收取超过1年的租金,不得以租代售、变相销售租赁住房。在申请办理不动产权登记时,竞得人只能申请办理一本不动产权证书,不得申请办理分证登记。

此外,自持期间不得分割、转让及拆分抵押租赁住房。

值得注意的是,自持项目回本时间长,对房企的资金和运营能力要求高。

最终,位于南山的T403-0401宗地被深圳市西湖股份有限公司花2.4亿元竞得;位于龙华的A916-0572宗地被龙华人才安居有限公司以1.01亿元成交。

3.“双限”变“三限+摇号”,严审购地资金

深圳举办的4次土拍,并非都是一帆风顺的。其中,原先定于8月9日出让的第三次土拍活动在开拍前几天突然中止交易,随后推延到9月28日进行。

土地出让的条件规则也从原先的“双限双竞”变成“三限双竞+摇号”,除了限地价和房价,还限竞可售公共住房面积,竞地价、竞可售公共住房面积,竞可售公共住房面积达到最高限制面积后通过摇号方式确定竞得人。

土拍现场摇号 图片来源:界面楼市

除此之外,对于参与土拍的企业购地数量和购地资金也有了新的审核标准。

深圳土拍禁止企业用多个马甲参与同一宗土地的竞拍,一个马甲在一场土拍里最多可以买下3宗地。

在购地资金来源审查方面,竞得人也需要明确说明土地竞得主体的实际资金来源,按要求提交相关资料后,由深圳市地方金融监督管理局进行资金来源审查。

4.央企国企参与度高

深铁、中海成年度赢家

纵观这四次土拍,中海、保利以及深铁等央企和国企的参与度很高,不仅参与度高,拿地数量也多。不过令人意外的,原先的土拍常客万科在2021年未拍下一宗宅地,龙光也只是拍下两宗就草草收场。

在众多央企和国企中,拿地最活跃的当属于深铁集团和中海。

首先来看深铁集团。2021年深铁和其控股的子公司一共拍下6宗宅地,2宗位于宝安、其余分布在光明、龙岗、坪山和南山,一共花费241.8亿元。而这6宗地有4宗地未来建成项目为地铁上盖物业,地理位置十分优越。

中海派出多个马甲,在2021年一举拿下位于龙华、光明和龙岗的4宗地,总计用了127.15亿元。

除了深铁和中海,保利以71.73亿元拍下龙华、龙岗和坪山的3宗地排名第三。

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