太古地产的上海加速度 | 商业地产说①

今年上半年,太古业绩回暖,加速布局内地业务。上海再落一子,未来张园项目能给这座城市带来多少期待?此前深耕一线城市的太古地产,似乎也在另找出路。

文 | 韩利明 荣灿

营收三年连跌,年中业绩回暖

8月12日,太古地产发布中期业绩报告。报告期内,太古地产共实现营收90.68亿港元,同比上涨38%。主要得益于物业买卖和酒店业务的大幅增长,零售物业与住宅租金收入也有小幅上涨。财报显示,香港办公楼物业组合稳健,租用率高企,租金稳定;中国内地零售物业组合表现强劲,应占租金收入总额按年增长38%。反观销售成本,从2020年上半年的15亿港元,上涨130.8%至34.62亿港元,涨幅远高于营收增速。营业利润总额24.67亿元,同比上涨67.48%。实际上自2018开始,太古地产营收已连年下跌。今年上半年迎来反弹,内地业绩亦有所改善。

2018年至今年上半年太古地产营收走势(单位:亿港元)。数据来源:太古地产2018年-2020年报告书、2021年年中业绩报告

在太古恢复盈利之际,施铭伦将于2021年8月25日开始退任太古地产主席兼常务董事,仅留任非常务董事,交棒给已在太古集团服务超过34年的白德利,意味着这将是施铭伦最后一次主持太古集团的传媒简报会。在中期业绩报告会上,白德利表示在面临疫情的挑战及全球贸易的紧张情绪下,将更关注核心业务的发展。

在过去四年,太古地产不断出售非核心业务并在中国内地展开投资问题上,施铭伦认为太古地产出售香港非核心地区较老的地产项目,是为了将资金重新投资到太古广场和太古坊中,目前也正在重新调整对香港地产业务和内地地产业务的关注度。

同时,白德利在会上重点介绍了上海张园项目和今年9月底将在前滩铺开的太古里业务。白德利认为张园的项目升级能进一步巩固太古地产在上海的项目,给石库门等一系列建筑注入新的活力,成为太古项目中的一部分。前滩太古里和去年年底在北京颐堤港推出的项目,都将是太古地产未来几年重点关注的项目,包括近期刚签订的扩张三里屯太古里协议。可以预见,太古地产将不断增强在中国内地的项目,未来有望涌现更多项目。

1972年,太古地产在香港成立,于2012年在港交所主板上市(1972.HK),截至2021年8月13日,总市值为1287亿港元。业务范围涵盖发展及投资项目、出售住宅物业、太古酒店和物业管理四大板块。母公司太古股份持有太古地产82%股权,业务范围涵盖地产、航空、饮料、海洋服务、贸易及实业五大部分,主要负责大中华区及亚洲其他地区。其他国家及地区如英国、北美、澳洲、巴布亚新几内亚等的业务则由成立于1816年的母公司太古集团有限公司持有。

目前,太古地产在中国内地已布局6个项目,分别是北京三里屯太古里、北京颐堤港、广州太古汇、成都远洋太古里、上海兴业太古汇,及预计今年9月底试营业的上海前滩太古里。7月21日,太古地产与静安正式签约张园地块,上海静安置业(集团)有限公司与太古地产将分别持有张园项目管理公司40%及60%的权益,这将会是太古在上海的第三个项目。5月份有消息称太古地产将在上海杨浦大桥西侧再落一子,对此太古相关负责人表示不回应市场传言。

太古地产内地商业地产项目汇总。数据来源:公开资料整理、2020年财务报

加速布局上海

就目前太古地产在内地城市的布局看来,相较于其他城市,似乎偏爱上海,这与两者的历史渊源有解不开的关系。1866年,施铭伦的高祖父约翰施怀雅(John Swire)到达上海,次年以“太古“命名洋行,意为规模庞大、历史悠久。至此开始,太古便与上海种下情缘。

兴业太古汇作为目前太古地产在上海的第一个项目,原名大中里。2006年末太古地产斥资12.92亿元获得香港兴业上海大中里发展项目50%的权益,历经近十年的开发和波折,最终完成更名并在2016年分阶段开业,成为静安区地标性商城。兴业太古汇落成后,2018年,太古地产以近13.5亿元从上海前滩实业收购上海前绣实业有限公司50%的股权,合力打造前滩太古里。就目前前滩太古里招商信息看来,意在抢占新区浦东高端消费场景,但这一新地标将在多大程度上赋能太古地产,还有待时间考验。

新项目张园素有“上海第一名园”美誉,是上海现存规模最大、保存最完整的石库门建筑群,拥有28种不同风格的石库门里弄建筑。在开发要求上,政府要求在历史文化保护区和优秀历史建筑的保护范围内进行建设活动,不得减少原有的绿化面积,且地块内部分建筑必须进行保留保护,处理好新旧建筑的空间关系。开发难度之高,在上海历年开发项目中也实属罕见。太古地产最终打败恒隆、华润、新鸿基等顶级开发商,参与开发张园5幅地块,总占地面积为46,232平方米,地上总建筑面积约6.2万平方米。商业总面积超过4万平方米,限高12-20米。

上海张园。图片来源:图虫创意

据悉,在张园项目规划中,东西南北四个区域将分别承担不同的功能。东区设置精品酒店、公寓和创意办公场所;南区将落成文化演艺中心,承担全球文化交流功能;西区商业与丰盛里一起领跑上海“夜色经济”;北区将新建文化展示中心,展现国家级非遗文化。

张园项目未来将连接南京西路站2、12、13号地铁线,成为换乘交汇点,同时距离兴业太古汇仅500米,地理位置优势不可复制。据了解,兴业太古汇整体业务以高端和轻奢品牌为主,顶流奢侈品牌则被恒隆广场牢牢占据。此番张园项目版图的搭建,将与兴业太古汇形成集聚协同效应,发展潜力巨大。

鲜为人知的是,兴业太古汇并非是太古地产在上海落成的第一个项目。早在2005年,太古地产就已牵手中国国际信托投资(香港集团)有限公司和上海静安城商贸总公司合资兴建中信泰富广场,后期向中信泰富出售其股份。

“慢”中承压,太古地产欲转二线城市

相较于恒隆、大悦城等快速布局商业的地产商,太古地产在商业地产的布局和开发速度上显得格外谨慎。仅兴业太古汇项目就已开发15年,如此“慢”的开发速度在商业地产项目上实属罕见。据公开资料显示,香港兴业国际集团早在2002年就以13亿港元拿下兴业太古汇所在地块的开发权,但由于当时上海征收政策的持续变动导致拆迁工作迟迟无法展开,动迁成本也不断上升。2006年太古加入该项目后,地块才正式开始拆迁工作,历经四年才基本完成。此外,前滩太古里和成都远洋太古里均耗时6年,广州太古汇也磨了10年之久。初入内地的太古可谓是交足了学费。

白德利曾谈到:“(在内地发展布局问题上)我想这是一个马拉松,而不是一个短跑的竞赛,既然是一项长跑,肯定视角要看得更长远一点。”由此看来,高品质的产品和服务才是太古地产的立足点,且在内地的发展也是符合整体预期。据2021年中期财报显示,太古地产在内地的五个在营商场表现令人振奋,反应需求强劲,商场租用率均维持高企,人流和销售额大幅增长。同时,办公楼物业组合也表现坚稳。

太古地产内地项目租用率和零售销售额涨幅。数据来源:太古地产2020年度业绩报、2021年中期业绩报

从太古地产零售物业的主要租户性质看来,时装及配饰、餐饮、超级市场一直主要组成部分,且呈逐年上涨趋势,2019年三大块合约占比60%,截至今年上半年共占比71.3%。太古地产在2018年已然意识到重度依赖传统业态,在三里屯太古里十周年上,宣布与天猫展开合作,尝试融入新零售业态模式。但在运营模式更新上,太古地产似乎心有余而力不足,据公开资料显示,兴业太古汇试图引入直播模式赋能传统商业运营,但从执行到落地历经两月之久,且更多将其视为为线下引流之举。由此看来,太古地产的传统商业创新能力亟待突破。

太古地产内地商业项目按租户业务划分的零售楼面面积。数据来源:太古地产2021年中期业绩报

值得注意的是,据公开数据显示,今年上海将迎来大型购物中心的集中爆发,近50家3万㎡以上的购物中心计划今年开业,新开数量远多于去年。截至2020年底,上海3万㎡以上的购物中心超300家,仅中心城区就有140多家。由此管中窥豹,一线城市消费者已不缺商场,通过创新型经营、借力城市更新吸引消费者已成为大型购物中心亟待思考的问题。目前太古在营的六个项目均已成为所在城市的地标性建筑,但在面对越发激烈的竞争赛道,太古也在转寻其他机会。

此前太古地产更专注于布局一线和新一线城市。2017年昆明市盘龙区政府发布官方消息召开太古里项目选址会议,2019年西安小雁塔太古里商业项目陆续得到基本确定。在一线城市购物中心趋于饱和的前提下,太古地产似乎也开始转投二线城市寻找机会。

随着太古地产加快进入内地市场的脚步和不断拓宽的布局,拭目以待未来太古地产的转型升级。

[商业地产说]系列顾问:特邀商业嘉宾Mall星人 郭歆晔

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