文丨胡楼军 （上海市锦天城（深圳）律师事务所）
近年来长租公寓破产频现，其中以“租金贷”等为表现形式的房租预付模式是暴雷症结所在，也是引发租客房东争端的导火线。
何为“租金贷”？ 从法律的角度，租金贷属于消费贷的一种，是指租客在向长租公寓租赁房屋的场景下，与金融机构签订贷款合同，约定由该金融机构替租客一次性将长期租金付给长租公寓公司，租客向该金融机构按月还款的贷款模式。
长租平台暴雷后，业主有无权限要求租客搬离？租客是否可以停付租金贷？租客和业主应该如何维权和行权？
本文将从法律角度回答以上问题。
一、业主是否有权要求租客搬离？要看签署的是什么合同
长租公寓根据经营资产配置的方式可以分为重资产型和轻资产型两种模式。前者通过自建、购买等方式集中持有房产，装修后投入运营的经营方式；后者则通过租赁等方式获得房屋的获得房屋的经营权、使用权等权利，但不实际持有房屋所有权。目前“暴雷”的基本上都是轻资产模式的长租公寓，同时“租金贷”相关问题也是主要在轻资产运营模式下才产生的问题。
一般而言，轻资产模式下的长租公寓往往通过签订《房屋资产管理合同》或《房屋托管租赁合同》等名称的合同取得房屋出租人的权利和义务。姑且不论此种名称的合同性质如何，长租公寓确实通过这种手段取得了房屋出租人地位（指作为出租人所享有的权利及所需承担的义务）。然后，长租公寓再将房屋租赁给真正的租客，也即房屋的真正使用者。此时，各方之间的基础关系如下图所示：
长租公寓暴雷后，房屋所有权人（业主）往往会解除和中介机构的合同，并限期要求租客搬离房屋。那么，业主有权赶人吗？
要回答这个问题，首先要明确业主和长租公寓所签订的合同性质。目前司法实践中存在两种完全不同的判断。一是认定为租赁合同，那么长租公寓停止给业主付租金后，即构成违约，业主有权解除同长租公寓的合同并要求租客搬离；二是认定为委托合同，即业主委托长租公寓出租自己的房子，那么租客同长租公寓签订的租赁合同视同和业主签订的租赁合同，租客贷款交给长租公寓的租金视同交给业主的租金，因此业主不仅不能赶租客走，还需要继续履行租客同长租公寓签订的租赁合同。
从法律的角度，我们可以先比较下两种合同关系，再确定业主与长租公寓之间究竟属于什么法律关系。
委托vs.租赁
简单举例说明，业主张三和某长租公寓签订了房屋委托租赁合同，长租公寓接管房屋后与李四签订了房屋租赁合同。如上表所示，业主同长租公寓之间的法律关系同租赁合同十分契合，应当被认定为租赁合同。
假设一：张三和长租公寓签的是委托合同，即长租公寓只是代张三处理房屋出租事项。那么有如下法律效果：（1）张三要承担空租期的损失；（2）租客李四交的租金（含孳息）也应原封不动交给张三；（3）张三可以随时解除和长租公寓的委托合同；（4）长租公寓找到的承租人需与张三订立合同，张三有权指定承租对象及租金价格。
假设二：张三和长租公寓签的是租赁合同，则业主张三只是同意房屋出租给脆壳公寓并且附带同意其进行转租。那么产生如下法律效果：（1）张三把房子交付给长租公寓，向长租公寓收取固定租金；（2）长租公寓把房子分成小隔间出租或者租给李四、王五都和张三没关系，且长租公寓对自己的经营行为自负赢亏（承担空租期损失和享有转租收益）；（3）长租公寓对房子的装修改建、乃至转租需获得张三的同意和授权。
长租公寓和业主所订立的合同实际是什么样的，更符合上述哪个假设？长租公寓提供的格式合同一般会作如下约定：（1）长租公寓和业主张三签的是委托/托管合同，业主授权长租公寓自由转租、对房子进行装修等；（2）空租期风险由长租公寓补偿，租金也由长租公寓收取（比如某知名公寓将对租客的租金债权作为底层资产发行ABS）；（3）业主无权任意解除合同（一般认为任意解除权可由当事人约定排除）；（4）长租公寓以自己的名义直接同租客签订合同。
如此这般，一份有着“委托合同”外壳的合同便炮制成功！但定睛一看，这不就是一份租赁合同嘛！
那么，是不是业主和长租公寓之间就不可能构成委托关系呢？只能说极少数情况下，张三以其自己的名义和李四签了合同，或者张三确认李四是自己租客的情况下，我们才能说业主只是委托长租公寓寻找合适的租客并将房屋托管给长租公寓，才能成立委托合同。但事实是大量的张三并不知道长租公寓把房子租给了谁，也不知道租金怎么付，具体金额是多少等。
但如此认定，长租公寓暴雷的时候，张三就可以根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称“《租赁合同司法解释》”）第18条的规定，在解除和长租公寓的合同后要求租客搬离房屋。如租客李四继续居住的，张三还可以要求李四支付逾期腾房的占有使用费。这时，如果在传统的转租法律关系中，租客李四可以一走了之，并不会承担任何损失。但是，在长租公寓场景下，很多的李四身上还背着欠金融机构的租金贷，搬离以后不仅需要重新租房子，还要还贷款。这就直接导致，相当多的房客李四不愿意搬离公寓也不愿意另外付租金给业主！那么，有什么办法解决这个两难之局呢？
其实，太阳底下没有新鲜事，长租公寓场景下所构建的法律关系和传统的转租合同法律关系并无二致，而租金贷也属于消费贷款的一种，所不同的在于租金贷所隐含的委托支付条款。因此，矛盾的源头并非是新场景下转租法律关系的水土不服，而是新场景下预付款监管制度的缺失导致的金融机构和长租公寓企业对金融消费者的侵害。
二、租金贷中隐藏的欺诈骗局
长租公寓租赁中的委托支付条款是租金贷中的关键条款，即贷款人在和借款人订立贷款合同的同时，约定将贷款一次性支付给长租公寓的贷款支付条款，其本质是一种房租的预付款。预付款欺诈（跑路）的风波常见于各种理发店、健身房等场景，常以各种形式的会员卡出现。而租房领域的预付款所不同的是租金预付款并不一定是租客自己以自有资金进行房租预付，而是由长租公寓方出面让租客贷款预付租金。在贷款合同的签订过程中，长租公寓方发挥辅助缔约的作用，可以将之视为发放贷款的一方。
据有关新闻报道，很多房客直到长租公寓爆仓，才知道自己已经“被贷款”。长租公寓的租房管家常会以“租金月付”、“管家服务”等名义忽悠租客签订租金贷合同，而不告诉租客其需要签订贷款合同；更有甚者，租房管家会直接用租客的个人信息帮租客签订租金贷合同。具有明显的欺诈特征。
但是，如从法律角度认定长租公寓及金融机构存在贷款欺诈，须满足以下四个要件：（1）须有欺诈行为（含负有告知义务下的单纯缄默）；（2）欺诈行为与表意人陷于错误及为意思表示具有因果关系；（3）须有欺诈故意；（4）须施行欺诈之人为相对人或第三人。
从前述构成要件看，欺诈行为含两种，一种是积极的行为，另一种是故意隐瞒。虽然实践中租金贷合同订立过程中，两类欺诈行为并举。但从法律技术的角度，如受欺诈的租客主张贷款合同订立过程中存在故意欺骗的积极行为时，须由受欺诈的一方举证证明长租公寓或贷款方存在欺诈行为，租客举证较难。但是，根据《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（简称“《民通意见》”）第68条的规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。此时，贷款机构有义务证明贷款合同签订过程中已经对贷款条款和贷款人信息等做如实披露，并不存在故意隐瞒委托支付条款的情形。
因此，从“沉默欺诈”的角度，更易于证明租客受到欺诈，并有权撤销该贷款合同。
以上仅仅说明了贷款机构不得隐瞒和如实披露委托支付条款这一格式条款。但是，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第40条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称“《合同法解释二》”）第10条的规定，格式条款中“排除对方主要权利”的，格式合同的提供方应当以合理方式提请对方注意，按照对方的要求进行说明。显然，委托支付条款涉及租客的主要权利（支配贷款的权利），经由格式条款约定将其支付给长租公寓的，应作特别提示。
因此，贷款机构提供格式条款却未能履行提示说明义务的，租客可依照《合同法》第40条及《合同法解释二》第10条主张合同无效。且根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第76条，金融机构应证明其已经履行了告知说明义务，否则其将承担不利后果。故从证明责任的角度，租客因贷款方未履行说明提示义务而要求确认贷款合同无效的，更容易获得支持。
合同的无效是指合同自始不发生效力，因此贷款机构向长租公寓支付贷款没有法律依据，也不构成对租客贷款的支付，即租客不需要继续向贷款机构支付每月的借款本息，而且有权向贷款人主张收回已付借款的本息；但同时，租客付给长租公寓的租金相当于自始没有支付，须另外向长租公寓支付租金；而贷款机构则有权取回支付给长租公寓的租金贷。此时，三方主体之间形成了一个“三角债”的法律关系，三方之间可以经合意互相抵消债务。至此，房客不需要支付后续贷款本息，但应另行寻找房屋租住或另行和业主签订租赁合同继续居住；而对业主，其仍能继续出租房屋，依法维权。
三、租客和业主如何维权和行权？
长租公寓暴雷后，所涉各方主体中，多地上演了业主赶人大战，租客和业主形成了直接对立的关系。但如上分析，解决症结的要害不在于业主和租客，而在于贷款机构和长租公寓。那么，如果遇到此类情况，从法律的角度，租客和业主应该如何维权和行权呢？笔者提供如下建议：
对租客方来说：
第一步：先同业主协商，各自分担部分损失。这也是实践中最简易可行的策略；
第二步：协商不成的，可同房屋业主另行订立租赁合同或另行租房，并要求贷款机构确认贷款合同无效；
第三步：同贷款机构协商不成的，向当地银监局、工商部门、消费者协会投诉反映情况；
第四步：通过起诉长租公寓和贷款机构，解除贷款合同或确认贷款合同无效。租客可选择抱团取暖，一起委托律师起诉或自行起诉。但上述维权一定须在法律的框架范围之内。
对业主而言：
第一步：依据和长租公寓之间订立的合同及相关法律规定解除同长租公寓的合同关系；
第二步：同租客协商，尽量达成新的房屋租赁合同，分担损失；
第三步：如不能协商一致的，可寻求街道、公安等政府部门的调解；
第四步：如采取上述措施不能解决的，可以向租客发出限期搬离通知书，并通过诉讼手段依法维权。
特别提示：根据相关行政法规及住房城乡建设部2020年9月7日发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》，住房租赁合同期满或者解除的，承租人应当及时腾退租赁住房，但出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。违者可能受到行政处罚，依照刑法有关规定构成犯罪的，将被依法追究刑事责任。
1300多年前，伟大诗人杜甫曾叹：“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜”，表达了“居者有其屋”的民生理想。而在房价高企的当代社会，租房成为大多数刚步入社会的年轻人首选。作为经济实力弱势的一方，有必要建立更为完善的法规对其予以保护。
住房城乡建设部2020年9月7日发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》第22条和23条明确了对长租公寓企业的监管要求，但其全文所涉均为房屋租赁事项。在长租公寓目前的运作模式下，长租公寓租赁早已异化成集租房与金融于一体的复合体系。除住房建设部门介入监管之外，金融主管机构也应制定相关规则。租金贷的本质是消费贷款金融产品的一种，对于任何金融消费产品，卖方机构都应当尽到必要的提示说明及贷款评估责任。
（文章仅代表作者观点。责编邮箱：yanguihua@jiemian.com）
相关法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国合同法》
第39条第1款：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第40条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第10条：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）
第76条：告知说明义务的履行是金融消费者能够真正了解各类高风险等级金融产品或者高风险等级投资活动的投资风险和收益的关键，人民法院应当根据产品、投资活动的风险和金融消费者的实际情况，综合理性人能够理解的客观标准和金融消费者能够理解的主观标准来确定卖方机构是否已经履行了告知说明义务。卖方机构简单地以金融消费者手写了诸如“本人明确知悉可能存在本金损失风险”等内容主张其已经履行了告知说明义务，不能提供其他相关证据的，人民法院对其抗辩理由不予支持。
《住房租赁条例（征求意见稿）》
第十五条住房租赁合同期满或者解除，承租人应当及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。承租人拒不腾退的，出租人可以依法要求承租人腾退租赁住房；造成损失的，承租人应当依法承担赔偿责任。
第二十二条住房租赁企业及其从业人员不得有下列行为：
（一）发布虚假房源信息；
（二）隐瞒住房租赁的重要信息；
（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段，诱骗或者迫使当事人接受服务；
（四）违规提供金融产品和服务；
（五）利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金；
（六）克扣或者延迟返还租金押金；
（七）泄露或者不当使用客户信息；
（八）法律、法规禁止的其他行为。
第二十三条住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。