疫情之后,地产金融业务怎么做?

2020年02月06日 08:19 A
一季度开发商和金融机构的业务可能都难回正轨,但这也是从业者静心学习、储备动能的好时机。

图片来源:PIXBAY

作者:智信研究院刘兰香

岁末年初突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情,让已然从“黄金时代”步入“白银时代”的房地产市场雪上加霜,靠地产业务吃饭的金融机构又添一层愁。但从长远来看,未来5年地产开发市场预计每年仍有10万亿以上的规模,对金融机构来说仍是兵家必争之地,至少2020年仍会是多数金融机构的“吃饭业务”。

2020年房地产行业调控预计整体“稳”字当先、“因城施策”,金融监管政策则很难出现明显宽松,对此银行、信托等金融机构应当如何应对?房地产投融资转型方向可以有哪些?

银行谋求全链条服务、扩大战略客户名单

一直以来,银行合作比较多的还是头部房企,但在新的监管形势下,银行未来也需要对头部房企的业务进一步做深做透,例如,之前与房企可能主要是前融层面的合作,现在还可以做一些供应链、购房尾款等方面的融资合作,同时对于一些比较优质的资产,也可以考虑做一些股权层面的合作。

与头部房企的合作,一种是存续项目的续接,尤其是一些体量巨大的存续项目,像四五十亿这种级别的,可能之前发的产品在这个项目里短期无法退出,可以考虑为其提供资金支持;一种是新项目,可以为其提供全链条合作,前期拿地阶段可以通过基金直接股权进入,后面可以放开发贷,销售阶段则可以提供按揭贷款合作;另外还可以利用银行个人业务的优势跟房企的高层进行一些个人业务上的深度联动和绑定,以此实现更广泛层面上的全链条式合作。

银行(主要是私人银行部门)与房企的股权模式合作有两类产品形态,第一类就是组合基金,已经有一些银行跟行业内比较知名的地产基金进行多交易对手、多产品、多项目的合作,这样能在一定程度上降低行业风险集中爆发时房企的主体信用风险;第二类是单项目的类股权投资,可以一定程度上替代之前的前融做法,一般针对于质量较好的单一项目采取这一模式,风险则主要依靠货值管理或者是资金封闭管理的方式来管理。

头部房企固然要继续深挖合作潜力,但在各家金融机构都加大对头部房企支持力度的时候,各家能吃到的蛋糕也未必能增加多少,因此为了缓解日趋加大的资产配置压力,银行也必须扩大交易对手范围,比如一些经营风格比较稳健但是之前并没有发生很多业务关系的交易对手,尤其是一些虽在百强名单上并不是很靠前但负债率、产品质量、拿地成本等各方面有优势的房企。

对于尚未有过合作的交易对手,银行可主要看三个财务指标,一是销售指标,销售指标代表了房企的盈利能力,二是资产规模,该指标代表了房企的资金投入的能力,三是偿债指标,尤其是短期的偿债指标,观察房企的现金流是不是非常紧,该指标代表了盈利的可持续性。此外,房企存货、土地储备等这些因素也都可以结合考虑。基于此来全面评判,银行可以精挑细选出部分优质的非头部房企,并纳入银行的战略客户名单,而对房企来说,能进入银行的这个名单对授信额度、融资成本、合作模式都会有非常大的影响。

信托落实股债分离、资产端和资金端全面转型

目前市场上主流信托公司均受2019年银保监会23号文的直接影响,房地产业务规模不得超过2019年6月30日规模的限制。在额度限制下,信托公司对于交易对手的要求普遍提高,去年就已经由业内通行的100强收缩到50强甚至30强,2020年预计对交易对手的要求仍然会比较高。

业务模式的开展方面,之前的“明股实债”或“股+特定资产收益权”等违规操作基本都停止了,取而代之的是各家信托公司在符合合规要求下,开展地产投融资业务的转型,最终落实到股债分离的思路上。要么是严格符合432的融资类项目,要么是对地产企业的其他业务板块提供融资,要么是进行基金形式的真股投资尝试。另外各家信托受到监管去通道的要求,通道业务也开始收缩,通道费用随之上升,尤其是额度稀缺的地产类信托通道。

2020年即便房地产调控政策可能会有所放松,但可以预见的是,对于信托公司为代表的房地产另类投资、非标投资的政策很难会有放松。股是股、债是债,未来信托的业务模式要从灵魂上做转型。更多信托公司会深耕地产股权投资业务,为此信托前台业务、风控合规、投后运营管理、财富销售端层面都需要更加触及灵魂的深层次转型。

目前,信托如果要做地产真股权投资,确实很难找到很多合适的项目或交易对手落地,从现实操作来看类优先股的模式落地概率更大。在这种模式下,信托计划与地产基金或开发商一起入股项目公司(可能嵌套一层有限合伙),信托计划实际上投入了项目公司资金峰值(指在项目开发期间累计负向净现金流量的最大值,一般是土地款加部分前期资金的总金额)的比如80%,但是获取的项目公司股权可能只有比如20%,其它都是对项目公司的债权(比如通过股东借款的形式),以此换取在投资期间可以获得相对固定的收益,这部分通过类似于优先股股利的形式来分配,在一年或一年半后信托投资进行模拟清算退出,再按预先设定的方式来计算应得的超额收益。

金融机构做地产股权投资仍然会很看重项目的安全性,主要可从地段、住宅比例以及项目开发风险这三个方面来看,地段主要关注项目所在地的位置,不同投资机构倾向于不同的地段,有些倾向于中心城区,有些倾向于政府规划的新区;住宅比例主要关注住宅面积占比,占比越高,建成的住宅面积越多,盈利也就越多;项目开发风险,即项目开发过程中可能会遇到的各种风险,尤其是项目流动性风险(项目开发阶段的现金流状况),从风险分散的角度来说联合操盘可能比单一开发安全性更高。

疫情将对2020年的房地产市场及投融资业务带来什么样的影响?目前来看还很难准确预测,但可以预计的是一季度开发商和金融机构的业务可能都难回正轨,但这也是从业者静心学习、储备动能的好时机。

来源:资管云 查看原文

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