离开王石两年,万科依然“活”得很好

“万科的年报非常好”。

文|黎珏伶

“再过两个月,年报就要出来了。2019年,大家都觉得经济上不好过,尤其是房地产更不好过。我已经离开(万科)两年了,只能这样说,从我跟进、我掌握的信息,公布的年报非常好。”

万科董事会名誉主席王石的一番话,让“明星”房企万科又一次登上头条。

11月23日,王石在新书《我的改变:个人的现代化40年》分享会上“剧透”,万科今年的年报非常好。一石激起千层浪,11月25日,万科A股和H股双双大涨。

截至25日收盘,万科A上涨6.07%,报28.65元,市值增加约160亿元达2786亿元。同日H股上涨5.24%,收盘报30.15港元,市值增加约21亿元。两者合计,一日之间万科市值大涨超过180亿元。

与此同时,不少网友质疑:万科或者王石是否泄漏了内幕信息?王石是怎么知道万科2019年业绩的?前董事长提前泄漏合适吗?

万科随后在互动易平台上回应称,公司已就相关报道向董事会名誉主席王石进行了解,王石表示,其讲话意在表达万科团队传承做得好,尽管自己已经离开万科两年了,但公司仍然在跑赢市场。

其关于万科年报的说法,是根据公司前三季度业绩情况,结合自身多年的房地产行业经验及对万科经营风格的了解所做出的判断。

万科还补充说明,王石卸任公司董事会主席后,未参与公司经营和治理;公司亦未向王石先生提供有关经营业绩的未披露或预测数据,王石未掌握关于公司业绩的内幕信息。

尽管如此,万科前三季度的业绩依然引起了众人的关注。2019年第三季度报告显示,1-9月,万科累计实现营业收入人民币2239.1亿元,同比增长27.2%;实现归属于上市公司股东的净利润人民币 182.4 亿元,同比增长 30.4%。

房地产业务方面,前三季度万科累计实现合同销售面积3061.6万平方米,合同销售金额人民币4756.1亿元,同比分别增长5.5%和10.2%。

通常,房企倾向于在上半年积极拿地,一方面是因为资金较为宽裕,另一方面上半年拿地有利于实现年内销售,完成年报业绩冲刺。今年下半年以来,房地产融资环境收缩,再加上调控不放松,市场未来走势不明朗,不少房企尤其是中小型开发商拿地热情消退,投资谨慎,力求安全。

万科却有能力逆势而行,加大“补仓”力度。7-9月,万科新增62 个开发项目,总建筑面积约 1479.0万平方米,远远超过了上半年新增开发项目的总和。上半年,万科一共才获取新项目54个,总规划建筑面积 1372.8 万平方米。

根据中指研究院发布的全国房地产企业拿地金额TOP100榜单,今年1-10月,万科拿地金额最高,达1476亿元,排名第一,其次是碧桂园1224亿元、保利920亿元、中海829亿元。

拿地面积TOP100榜单上,碧桂园以4028万平方米高居榜首,绿地2836万平方米排名第二,万科以2549万平方米紧随其后,名列第三。

万科不仅“活下去”了,而且“活”得还不错。

在总部深圳,万科今年也好运连连。虽鲜少出现在招拍挂市场拿地,但不妨碍其“曲线救国”—— 与国企结盟,进而获取土地资源。

11月12日下午,万科与深业集团、深圳控股签订战略合作框架协议。双方约定,将重点推动在深圳市及周边地区土地获取、项目开发、城市更新、土地整备利益统筹、产业驱动及运营等领域的合作。

深业集团旗下上市公司深圳控股披露的2019年半年报显示,截至6月底,深圳控股土地储备规划总建筑面积约615万平方米,计容建筑面积456万平方米。深圳土地储备计容建筑面积占比达39%,大湾区土地储备占比达61%。

今年6月初,万科还与特发地产签署了战略合作框架协议,双方宣布将在深圳和粤港澳大湾区建设中全方位加强合作,特别是在城市更新、存量土地开发、土地整备利益统筹、TOD开发等领域。

作为特发集团旗下的地产板块公司,特发地产目前储备各类城市更新项目20余个,用地储备超1160万平方米,货值达2740亿元。

万科自身在城市更新方面的土地储备也颇为丰厚。9月29日,《福田区华富街道三星工业区城市更新单元计划》(草案)出炉,申报主体为深圳三星视界有限公司,背后实控人正是万科。

项目位于华富街道,西起彩田路,东到皇岗路,南临深业上城,北至莲科三路,拟更新方向为新型产业用地,属于“工改工”项目。

根据规划草案,项目更新单元拆除用地面积约13万平方米,开发建设用地面积约8.45万平方米,规划容积高达近90万平方米。

其中,产业研发用房约63万平方米,产业配套用房25万平方米(含小型商业服务设施2万平方米,配套宿舍23万平方米),公共配套设施约2万平方米。

三星工业区紧邻深业上城,后者的高端公寓目前在贝壳找房网上挂牌均价9.4万元/平方米,一度卖到13万元/平方米;顶层复式公寓备案价25万元/平方米;写字楼也曾卖到13万元/平方米。

公众号“神镇”简单计算,三星工业区的配套宿舍(公寓)货值就高达近300亿元,产业研发用房需要自持大部分,可分割出售的面积以22万平方米计算,货值也将高达286亿元。

8月31日,南山区城市更新和土地整备局公布,能源工业小区城市更新项目重新确认为深圳市万科南城房地产有限公司。

能源工业小区更新单元位于南山街道荔海二路与前海路交汇处西侧,于2017年4月取得专项规划批复,拆除用地面积约1.66万平方米,开发建设用地面积约1.31万平方米。项目旁边鼎太风华项目,现在二手房挂牌价已经超过10万元/平方米。

界面楼谈曾不完全统计过,万科手里还拥有近十个在售的或有待开发旧改项目,总建筑面积近350万平方米。

包括总体量15.5万平方米的渔业新村旧改、35.5万平方米的坂田世畅自行车厂旧改,深国际万科悦城(48.73万平方米,在售)、沙井万科星城(64万平方米,在售)、南苑新村旧改(64.66万平方米)、观澜长湖头村旧改(40.54万平方米)、福田杜邦厂区旧改(占地5.7万平方米)、三星视界旧厂房地块(占地13万平方米)、万科滨海置地大厦(5.78万平方米)、公明华发工业区旧改(46万平方米)等。

“活下去”的完整版本其实是“活下去、活得久、活得好”,这样看来,万科活下去不难,活得也挺好,活得久就有待时间见证了。

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