2015年上半年完成签约销售额253.7亿元，同比增长33.25%，这个增速几乎高于国内90%的房企。产业地产方兴未艾，正在这趟飞驰的列车上起舞的华夏幸福，又搭上了一位新的小伙伴，这次是石油央企华北石油管理局。
8月26日，华夏幸福发布关于签署华油智慧新城的公告，华夏幸福将扮演投资建设的角色，与河北任丘人民政府，以及华北石油管理局，共同开发产业新城。而地方政府和央企将提供最重要的土地以及人，该协议指出，华夏幸福和华北石油管理局将发挥各自优势，承接中石油二级公司的疏解功能，满足油田外地和本地职工的住房需求。
河北省任丘市位于保定和天津之间，是华北地区重要的石油产地和石化基地，著名旅游景点白洋淀就在这里。2014年，华夏幸福就与地方政府签署了合作协议，受托开发近240平方公里的任丘园区。按照最新协议，河北任丘人民政府将委托给华夏幸福8.78平方公里的土地用于华油智慧新城的建设，而央企华北油田公司未来将在该区域内办公并安排员工住宅。这意味着项目还没开发，华夏幸福就提前锁定了产业及人口的导流。
这是华夏幸福的看家本领，过去几年，凭借特有的产业新城模式，它完成了超过10倍的销售额扩张。华夏幸福在固安产业新城项目上一战成名，但他与地方政府合作协议的具体条款其实很关键。在华夏幸福与固安签订的合作协议中，政府承诺返还华夏幸福110%的基础建设投资额，同时还在后期的招商引资方面，按照落地投资额的45%进行返还。换句话说，华夏幸福在公共项目基础建设上的花费完成之后能得到返还，如果招商做得好，华夏幸福还将享受近一半的投资额返还。
“这不是企业生意，这是政府生意。”一位业内人士向记者表示。在他看来，华夏幸福产业新城生意里的“分成”条款与政府捆绑十分紧密，门槛很高，其他开发商很难模仿。但也正因如此，一旦地方政府违约，所有工作打水漂的风险也很大。
其实这种与政府合作开发运营公共设施并从中获利的模式在国外已经非常成熟，它被称作PPP模式，指一种公私合作的开发模式。它同时也被看做公共基础设施中的一种项目融资模式。而因为这种模式的融资性质，去年10月在财政部印发的《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》对该模式进行了推广，鼓励地方政府通过PPP模式将政府债务转化为企业债务。而财政部也将拟采取公司制PE形式设立中央财政PPP融资支持资金，为PPP项目开发、准备阶段和融资过程提供资金支持。
与传统房地产开发相比，这种模式最大的优势在于可以通过合作获得成本偏低且其他企业无法参与竞争的住宅用地。除此之外，企业还可以获得公共配套设施建设收益。在固安获得成功之后，华夏幸福开始迅速在全国寻找合适的地方复制这种模式。目前该公司的产业新城业务已从固安发展至北京周边的大厂、怀来、香河、沈阳的苏家屯以及长三角地区的无锡、嘉善等地方。
但也有人指出，华夏幸福模式的复制也有很大局限性，首先必须遇到地方政府有产业转移外溢的需求，有丰富的土地资源可以提供。此外，还得有大量的人口流入，比如此次和华北油田的合作，就是两个条件都具备。纵观华夏幸福目前布局的城市，都有这两个特征。
这种模式也注定了它大多只能在大城市周边区县生存，界面新闻记者此前从该公司一位项目销售经理处获知，华夏幸福旗下最著名的住宅项目孔雀城定位是城市人群的第二居所，一线城市的外溢人口是他们重要的客户之一。
在国内，同样进行类似PPP模式操作的还有万达和平安，万达通过与地方政府协议开发商业地产，平安则旨在布局养老地产。但与他们不同的是，除了房地产开发所带来的土地增值外，通过产业和人口的不断导入，在园区成熟的过程中逐步获取前期基建投资、中期招商引资和后期产业服务的“城市生长红利”才是赚钱的大头。
如果从招商能力来看，华夏幸福在产业地产领域可谓首屈一指，但产业地产最核心的能力应该在于运营，目前华夏幸福仍是一家以开发、销售房子为主的企业，而非产业服务和运营。
从中报可以看出，华夏幸福在土地整理（一级开发）、园区住宅配套和城市地产开发三个部分的收入总计118.33亿元，占到了全部收入的70.37%，但产业发展服务45.2亿元占比只有不到三成。但纵向来看，产业发展服务的同比增速较高，从上期的35.68亿元增长至45.2亿元，增速达到26.68%。
规模做大之后，华夏幸福能够从容的开始提升产业服务的能力，毕竟产业发展服务的毛利比纯粹的房地产开发高得多。中报显示，土地整理、住宅配套和地产开发三项的绝对收入虽然占比较高，但三项的毛利总共只有约20.19亿元，而后起的产业发展服务毛利却达到44.33亿元。
这也侧面显示出华夏幸福下一步发力的点，即修炼内功，提升产业服务能力。产业发展服务包括在受托工业园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等。
据了解，华夏幸福目前有一支超过800人的招商运营团队。其所涉及的业务覆盖产业园区前期战略定位与产业规划、中期招商引资开展、后期入园企业服务和产业促进等各个环节。园区中国首席策略师宋振庆此前曾撰文称，华夏幸福目前已形成一个庞大的客户和项目数据库，覆盖园区企业数据超过13万条，主要企业负责人信息1.3万条。
据一位熟悉华夏幸福的业内人士告诉界面新闻记者，这个招商团队的能量非常大，华夏幸福在其中投入的人力财力也很多。除了数据库跟踪，这个团队还要经常与潜在的大客户建立联系加深往来，以此实现未来产业衔接的可能。而因为这方面的突出才能，他们在地方政府眼中不仅是一家开发建设机构，还是一家招商中介。
虽然此次联手华北油田开发任丘华油智慧新城的合作细则还未公布，无法知悉其分成上是否会完全沿袭固安模式，但坐拥资源型企业，华夏幸福这步棋走的很稳。此前，华夏幸福在固安大厂默默耕耘多年不受关注，近几年遇上产业升级，京津冀概念，一朝风起，但想要加冕产业地产王者，华夏幸福还需加把劲。