今日土拍 | 土地市场回归理性,迈皋桥地价降了

地价降了!

图片来源:视觉中国

今天(8月7日),南京迎来下半年的第二场土拍,此次共有10幅地块出让,其中涉宅地块仅4幅,涉及南部新城(1幅)、仙林(1幅),紫东地区龙潭(1幅)、城北(2幅),江宁(5幅),出让总面积近43公顷,起拍总价近46.8亿。

NO.2019G39地块:经过1轮竞拍,被南京市南部新城开发建设有限公司、南京南部新城会展中心发展有限公司拿下,成交总价3.26亿元。

NO.2019G40地块:经过1轮竞拍,被南京德信云狐电子商务有限公司拿下,成交总价2.46亿元。

NO.2019G41地块:经过8轮竞拍,被南京高科置业有限公司拿下,成交总价5.2亿元,成交楼面价16268.39元/㎡。

NO.2019G42地块:经过1竞拍,被廊坊京御房地产开发有限公司(华夏幸福)拿下,成交总价4亿元,成交楼面价6459元/㎡。

NO.2019G43地块:经过1轮竞拍,被南京泰晤士学校拿下,成交总价5250万元。

NO.2019G44地块:经过19轮竞拍,被保利里城有限公司拿下,成交总价13.5亿元,成交楼面价16615元/㎡。

NO.2019G45地块:经过1轮竞拍,被南京江宁(大学)科教创新园有限公司拿下,成交总价4000万元。

NO.2019G46地块:经过50轮竞拍,被联发集团有限公司拿下,成交总价20.5亿元,成交楼面价11899元/㎡。

NO.2019G47地块:经过1轮竞拍,被南京汇融商业管理有限公司拿下,成交总价2.55亿元。

NO.2019G48地块:经过1轮竞拍,被江苏阿尔文医疗管理有限公司拿下,成交总价1.8亿元。

秦淮区——南部新城G39地块

地块四至:位于南部新城,东至规划响水河路、南至规划机场路、西至规划东风河路、北至规划西一路。

规划要点:总用地面积66763.09㎡,出让面积地上46950.20㎡、地下4558.66㎡,用地性质为商办混合用地,容积率Far≤2.7,限高100米,起拍总价3.26亿,竞买保证金6520万元。

出让条件

(1)该地块带方案挂牌出让,竞得人须遵照审定的总平方案和建筑设计方案深化实施。

(2)A分区地上规划建设01-06栋共六栋建筑,01栋办公,02栋酒店、展览,03栋办公、展览,04、05、06栋展览,地上规划总建筑面积126815.75平方米,规划容积率为2.7。01、02、04、05、06栋建成后不得销售、不得转让。02栋酒店须按五星级标准建设。

(3)03栋办公、展览(约16463.7平方米)及相应的地下配套服务设施(约7800平方米)由竞得人建设,该建筑须与项目同步设计、同步建设、同步竣工验收,建设方案及施工图纸(含内装)须报南部新城管委会审核,最终面积以竣工验收备案实测面积为准。项目建成后,南部新城开发建设(集团)有限公司向竞得人支付1.317亿元并取得该部分物业产权。

(4)B分区地表为代征绿地,其西北角4558.66平方米地下空间纳入出让范围,与A分区地下空间整体设计,其功能为地下停车。B分区地下规划建筑面积7699.1平方米,不得销售、不得转让。

(5)地块要求装配式建筑面积比例100%,建筑单体预制装配率不低于40%。

(6)竞得人须在成交后十个工作日内与南部新城管委会签订《地块投资发展协议》。

地块解析

7月3号南部新城G32地块的出让遭到争抢!时隔6年终于迎来宅地的南部新城地块最终竞价129轮被金茂摘得,总价51.5亿,楼面价29705元/㎡,溢价率33.07%。该地块相较6年前,地价涨了4倍多。

此次出让的南京南部新城会展中心即中芬合作交流中心项目,地块内02栋还要求建设5星级酒店,未来将为板块内的商业配套添砖加瓦。而随着后续板块内大批宅地的出让,买房人的涌入也将与商业形成互补。

栖霞区——仙林G40地块

地块四至:东至规划河道、南至鲤鱼山、西至元化路、北至规划道路。

规划要点:总用地面积16819.54㎡,出让面积地上16224.25㎡、地下595.29㎡,用地性质为商办混合用地,综合容积率3.82,起拍总价2.46亿,竞买保证金4920万元。

出让条件

(1)该地块不接受联合竞买。

(2)该地块内设置的酒店式公寓须优先满足园区入驻企业员工的购买需求。

(3)该地块的规划建设须符合园区的总体规划和功能定位需求,规划建设方案须征得栖霞高新技术产业开发区管委会的同意,建设开发时序须与园区整体开发时序和需求相匹配。

(4)地块要求装配式建筑面积比例100%,建筑单体预制装配率不低于40%,酒店式公寓100%实行全装修和成品交付。

(5)竞得人须在成交后十个工作日内与栖霞区政府签订《地块投资发展协议》。

栖霞区——迈皋桥G41地块

地块四至:位于迈皋桥板块,东至北苑西路、南至华电东路、西至住宅小区、北至方圆绿茵小区。

规划要点:总用地面积20622.15㎡,出让面积20622.15㎡,用地性质为二类居住用地,容积率1.01≤R≤1.55,限高35米,起拍总价4.5亿,最高限价6.5亿,起拍楼面价14078元/㎡,最高限价20335元/㎡,竞买保证金9000万元。

出让条件

(1)地块内应配建社区中心一座,具体要求如下:居家养老服务及老年人日间照料中心一处,建筑面积不小于2000平方米;社区养老院一处,建筑面积不小于1500平方米;文化活动中心一处,建筑面积不小于1000平方米;社区服务中心一处,建筑面积不小于1500平方米;育儿园一处,建筑面积不小于500平方米;菜市场一处,建筑面积不小于3000平方米,且应布置在地上一层;社区商业服务设施一处,建筑面积不小于600平方米;邮政所一处,建筑面积不小于250平方米;公共厕所一处,建筑面积不小于100平方米,上述设施中居家养老中心、社区养老院、社区服务中心、育儿园、邮政所、公厕,共计5850平方米,须由竞得人建成后移交给栖霞区政府,建设费用须经第三方审计机构确认后由栖霞区政府支付给竞得人,所对应土地按划拨方式供应。文化活动中心和菜市场不得分割销售,不得分割转让。

(2)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给栖霞区政府。

(3)地块要求装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,公共建筑单体预制装配率不低于40%,住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

地块解析

G41地块位于北苑西路、南至华电东路的交汇处,北面紧靠方园绿茵小区,西面为长营村145号小区,居住气息浓厚。

地块内部树木、石子较多,多为拆迁残留下的痕迹,并且地块内部含有两座高压电缆,后期开发难度较大。土地出让条件也较为苛刻,需在20622.15㎡的地块中,建设共计5850㎡居家养老中心、社区养老院、社区服务中心、育儿园、邮政所、公厕。

地块距离迈皋桥地铁站仅800米,除步行和自驾外,还有数10条公交可供选择。周边基础配套齐全,无论是商业、学校、医疗,应有尽有。沿街底商遍地是,大型商业方面当属高桥商场和万谷慧生活,距离G41地块较近的商场还有万谷慧生活,约有600米,商场内包含餐饮、商业、电影院等。

学校方面,地块南侧,隔一条华电东路变为迈皋桥中心小学,距离地块东侧500米处还有成贤街小学分校(立贤小学)。

新房方面,周边仅有星叶瑜憬湾、金浦御龙湾、中电颐和府邸三大项目在售。其中星叶瑜憬湾距离地块约600米,在售尾盘房源,建筑面积约147㎡,均价约35000元/㎡,具体一房一价。项目房源大多已经交付,部分居民已经入住。

紫东区——龙潭G42地块

地块四至:位于紫东地区龙潭板块,东至规划知和路、南至规划支路、西至规划金港南路、北至规划金港西路。

规划要点:总用地面积46301.17㎡,出让面积28151.29㎡,用地性质为二类居住用地,容积率1.01≤R≤2.2,限高60米,起拍总价4亿,最高限价5.7亿,起拍楼面价6459元/㎡,楼面限价9203元/㎡,竞买保证金8000万元。

出让条件

(1)B分区须配建18班幼儿园一处,由南京经济技术开发区管委会出资建设,幼儿园用地按划拨方式办理手续。

(2)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给南京经济技术开发区管委会。

(3)该地块装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

地块解析

龙潭近段时间以来,土地供应比较紧密,6月18日龙潭NO.2019G24地块经过29轮竞价,被华夏幸福房企以107000万元,楼面价8267元/㎡,该地块刚好位于今天出让的龙潭G42地块旁边。

今年4月出让的龙潭G09、G10地块也在G42地块南侧,与其就隔着一条龙南大道,两块地均达最高限价。其中,G09经84轮竞价,被正荣以14.4亿拿下,楼面价8478元/㎡,自持7600㎡商品住房,溢价率44%;G10地块经43轮竞价被荣盛拿下,楼面价8452元/㎡,自持2200㎡商品住房,溢价率41.89%。

目前龙潭新城主要楼盘有创源龙樾和中骏东原璟阅。创源龙樾前期销许均价16765.58-17264.42元/㎡,中骏东原璟阅5月下旬在售楼处首开526套精装房,面积95、105、125㎡,销许均价17750元/㎡。

栖霞区——燕子矶G43地块

地块四至:位于燕子矶街道,东至山水苑住宅小区、南至燕尧路、西至泰晤士国际学校、北至神农路。

规划要点:总用地面积27576.86㎡,出让面积23161.34㎡,用地性质为A3教育科研用地,容积率F≤2.0,起拍总价5250万,竞买保证金1050万元。

出让条件

(1)该地块规划建设民办学校,须由竞得人自持,土地及所建房屋不得销售、不得转让。

(2)地块要求装配式建筑面积比例100%,公共建筑单体预制装配率不低于40%。

(3)竞得人须在成交后十个工作日内与栖霞区政府签订《地块投资发展协议》。

地块解析

根据出让条件,该地块将建设一所民办学校,目前地块附近已有南京泰晤士学校和南外仙林分校燕子矶校区两所民办学校,均面向全南京招生。

其中,南京泰晤士学校已于去年9月开始招生;今年2月,南外仙林分校燕子矶校区正式启用,全校700所名学生、近80名教职工开启了新校区的学习生活。而未来将规划建设的民办学校,无疑将为燕子矶教育添砖加瓦,值得期待。

江宁区——大学城G44地块

地块四至:位于江宁高新园,东至天印大道,南至国有土地,西至南京江宁科学园发展有限公司,北至国有土地。

规划要点:总用地面积62502.7㎡,出让面积62502.7㎡,用地性质为商住混合用地,容积率1.0≤R≤1.3,限高18米,起拍总价11.7亿,最高限价16.6亿元,起拍楼面价14399元/㎡,最高楼面限价20430元/㎡,竞买保证金2.34亿元。

出让条件

(1)该地块中10000平方米的商业用房须由竞得人自持,不得销售,不得转让。

(2)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给江宁区政府。

(3)该地块装配式建筑面积的覆盖比例为100%,建筑单体预制装配率不低于50%。

地块解析

最近,江宁大学城区域土地出让也较为频繁,今年6月18日,江宁大学城G27地块经过21轮竞拍,被江宁城建集团 ,以总价8.8亿拿下,楼面地价为20003元/㎡。

此次即将出让的江宁大学城G44地块或将打造成低密度改善住宅,该地块位于方山脚下,紧靠着纯新盘联发翡翠方山,联发翡翠方山作为大学城地王,楼面价达22344元/㎡,目前项目还在建设中。

地块周边小区多已被征收,目前周边没有任何商业配套,只有一些零星的商店。

该地块的体量较大,目前土地尚未平整,里面还有周边居民种植的各种蔬菜以及堆积的垃圾等。

目前大学城区域内的纯新盘较多,除了此次出让的G44地块和6月出让的G27地块,区域内还有都会四季(万科科学园G26地块)、联发翡翠方山和建发美的国宾府。都会四季近期有上市的消息,预计8月底(以销许为准)首开600多套房,建筑面积约95-165㎡。

江宁区——江宁大学城G45地块

地块四至:位于江宁大学城,东至文芳路,南至王墅社区集体土地,西至王墅社区集体土地,北至王墅社区集体土地。

规划要点:总用地面积7689.53㎡,出让面积7689.53㎡,用地性质为商业用地,容积率F≤1.0,起拍总价4000万,竞买保证金800万元。

出让条件

(1)该地块不接受联合竞买。

(2)该地块及所建房屋不得销售、不得转让。

江宁区——正方新城G46地块

地块四至:东至科技大道,南至银杏湖大道,西至发展路,北至创新大道。

规划要点:总用地面积78312.52㎡,出让面积78312.52㎡,用地性质为二类居住用地,容积率1.0≤R≤2.2,限高80米,起拍总价15.6亿,最高限价22.5亿元,起拍楼面价9055元/㎡,最高楼面限价13060元/㎡,竞买保证金3.12亿元。

出让条件

(1)该地块须配建建筑面积不小于8615平方米的租赁住房,由竞得人建成后自持,用于出租居住,只租不售,不得分割转让,不得分割抵押, 遵守国家及南京市租赁管理政策相关要求。

(2)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争自持租赁住房建筑面积,面积最多者竞得。

(3)该地块要求装配式建筑面积比例100%,建筑单体预制装配率不低于50%,成品住房比例为100%。

地块解析

该地块与银城蓝溪郡项目紧邻,旁边还有纯新盘荣盛隽峰项目,荣盛隽峰今年2月份公开售楼处和样板间,预计8月份入市,首开洋房,户型115-178㎡,现房销售。

正方新城区域内目前还有远洋山水和绿地理想城有房在售,绿地理想城预计8月加推二期11-18#栋楼,层高22-26层,户型95、105、110、118㎡,共约790套,前期均价23000元/㎡。

江宁区——百家湖G47地块

地块四至:东至双龙大道、南至天元十路、西至天元八路、北至天元三路。

规划要点:总用地面积11707.8㎡,出让面积11707.8㎡,用地性质为商办混合用地,容积率F≤2.0,起拍总价2.55亿,竞买保证金5100万元。

出让条件

(1)该地块不接受联合竞买。

(2)该地块所建办公建筑面积的10%须由竞得人自持不少于10年(自竣工验收之日起算)。

(3)地块要求装配式建筑面积比例100%,建筑单体预制装配率≥50%。

(4)竞得人须在成交后十个工作日内与江宁开发区管委会签订《地块投资发展协议》。

江宁区——江宁大学城G48地块

地块四至:位于大学城附近、方山风景区南侧,东至丽泽路,南至吉印大道,西至现状,北至现状。

规划要点:总用地面积139936.83㎡,出让面积地上134254.61㎡、地下5682.22㎡,用地性质为A5医疗卫生用地和A3教育科研用地,综合容积率1.49,起拍总价1.8亿,竞买保证金3600万元。

出让条件

(1)该地块不接受联合竞买。

(2)A、B分区土地及地上地下所建房屋须由竞得人自持,不得销售、不得转让。

(3)C分区的地面为城市道路,出让范围为地下空间,允许建设停车及相关配套设施,地下所建房屋须由竞得人自持,不得销售、不得转让。

(4)医疗卫生用地、教育科研用地装配式建筑面积的覆盖比例为100%,建筑单体预制装配率不低于50%。

(5)竞得人须在成交后十个工作日内与江宁区人民政府签订《地块投资发展协议》。

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