劝告深圳楼盘,请找准自己的定位

定位不准酿“惨案”。

图片来源:海洛创意

文|谢斯临 黎珏伶

7月深圳楼市波澜不惊,在没有冲业绩压力的情况下,开发商的推盘速度逐渐放慢。大半个月过去,至今只有2个新盘获批预售,住宅项目更是只有1个。

7月18日,位于龙华的鸿荣源壹城中心3区取得预售证,隔天立即开盘,共推出1242套房源,面积段为78-118平方米3-4房,备案价5.8万元/平方米起,均价约6.3万元/平方米。

项目开盘当天可以享受认购折扣价再加上2个99折优惠,折后单价约5.7-6万元/平方米。D座79、89平方米户型几近售罄,其次是C座、E座,3房刚需户型抢手,但整体去化率仅约40%。

壹城中心是深圳目前在建的最大型旧改项目之一,总建筑面积高达320万平方米,共规划11个区,一度自称为“城市超体” 。自2015年11月推出首批产品,这个楼盘4年来开盘6次,剩下2/10/11三个区待入市。2016年开始,壹城中心基本没怎么上涨,甚至出现“亏本卖”。

如今3区开盘去化约4成,与其区域透支房价、产品优势不明显、楼盘自身可选择性多都有关系,另一方面,也再一次印证了深圳楼市正在回归理性的事实。

从近半年的市场表现来看,深圳的买房需求依然存在,甚至购买力强劲,但想要购房者掏钱买单,必须找准自身的定位,在产品质量和定价之间达成平衡。

界面楼谈踩盘团队近期从罗湖到龙岗、再到坪山和惠阳,发现一个不争的事实。第一,购房者的支付能力和支付意愿有限,越便宜的房子越好卖,这意味着购房者群体均为“刚需”客户;第二,在淡市行情下,楼盘一定要找准自身定位,拿出好的产品和价格,否则将遭遇购房者抛弃。

龙岗地标世茂深港国际中心

地址:位于龙岗大运片区如意路与黄阁路交汇处

户型:40-260平方米

均价:5—6万元/平方米

总户数:公寓1421户

世茂深港国际中心是龙岗当之无愧的“地标”建筑,占地约32万平方米,总建筑面积高达136万平方米,投资总额超过500亿元,约占整个大运新城投资总额的三分之一。

项目由1栋超高建筑、4栋超甲级写字楼、31万平方米商业、30万平方米公寓、1所国际学校,和图书馆、美术馆、演艺中心、深港青年合作中心、会展中心等大量公建配套组成。

世茂销售人员介绍,超塔分为空中俱乐部、云端酒店和写字楼三部分,空中俱乐部集极限运动、观光游览、宴会厅等功能于一体,这里还将打造一座全世界海拔最高的云端酒店。

再加上紧邻的大运中心体育馆,可以说,世茂深港国际中心周边的配套设施一应俱全,只是需要等待时间建成,项目超高层建筑预计10年内建成,其余建筑将在5年内建成使用。距离最近的地铁站是16号线龙城西站,目前出行要靠车代步。

项目体量虽大,但真正对外销售的物业只有18%,82%将自持。即将推出的是1栋、2栋、5栋、6栋公寓,面积段为40-177平方米1-3房,2021年底精装交楼。从目前开放的样板间来看,整体户型比较方正,使用率达70%。

165平方米户型属于正南朝向,拥有270°景观面,动静分区,主卧带宽敞的衣帽间,总价在1000万元以上,首付为4.5成。需要注意的是,80平方米以下的小户型不通燃气,82平户型是次卧出阳台,85、87平户型客厅出阳台。

体量近百万平方米的恒大城

地址:坪山新区龙坪路与松坪路交汇处

户型:77-156平方米2-5房

均价:3.8万元/平方米

总户数:首批住宅共610户

位于坪山新区的恒大城是深圳最近的“网红盘”,首批推出610套住宅产品,网传6月29日开盘当天已去化约72%,小户型售罄。一周后,只剩下十几套155平方米的大户型在售。

这是恒大将总部迁入深圳后的第一个住宅项目,整体备案价约3.8万元/平方米,开盘当天还可以享受9.5折优惠,最低单价3.4万元/平方米,带装修。比起周边3.9-4万元/平方米均价的毛坯新盘,恒大城的价格相当优惠,自然能夺得“刚需”客户的青睐。

项目占地约17万平方米,总建筑面积近100万平方米,集住宅、回迁房、商业、幼儿园、九年制学校等于一体。周边的配套设施较为齐全,坪山高铁站距离项目不到3公里,益田假日世界离项目大概300米,自身还将配建19万平方米商业,未来与地铁16号线文化中心站无缝接驳。

具体到产品上,恒大城正在卖的是6栋、7栋住宅,主力户型为77-156平方米2-5房,预计2022年精装修交房,交房时间3年较长。从样板间来看,装修基本已定为现代风格,主色调为红棕色,衣柜甚至是背景板都已做好。现场销售人员称,购房者无需再额外支付装修费。

恒大城的户型整体方正实用,156平方米5房可以满足二孩家庭的需要;104平方米做成小4房,其中一个小房间只能做书房或者活动区。现场销售人员介绍,项目预计在今年10月或11月加推第4栋,户型与首批产品相近。

伪豪宅阳光城天悦

地址:罗湖区春风路与新安路交汇处

户型:76-108平方米2-3房

均价:6.8万元/平方米

总户数:公寓110户

阳光城天悦位于罗湖老城区,含有110套公寓及235套办公产品。周边三百米内有地铁9号线向西村站、地铁2号线湖贝站两个地铁站,轨道交通便利,步行900米可达罗湖国贸商圈,步行1.3公里可达东门商圈,距离深圳万象城仅一个地铁站,周边商业配套丰富。

项目北面为40万平方米华润湖贝大型旧改,现有部分已拆除完毕,未来将建设600米以上湖贝塔以及48万平方米商业,目前还在初期阶段,利好兑现时间难以保证。根据罗湖区入学政策,如果是家庭唯一房产,公寓同样可以申请学位,按积分入学,阳光城天悦学区为向西小学及文锦中学,教育资源一般。

项目优势非常明显,但缺点也很多。第一,阳光城天悦是一个166米、44层的高层产品,其中27-40层为公寓,17-25层为办公产品。办公产品与公寓混用电梯,不做区分,中低层办公产品人员较杂,私密性有很大问题,体验感较差。

第二,定价较高,6.8万元/平方米的价格,以76平方米户型计算,公寓5成首付也需260万元,同等金额首付在深圳可选择余地非常之大,阳光城天悦对比起来吸引力不足。北面万科深南道68号不到50米,均价在6万元/平方米左右,价差明显。

第三,户型和装修方面,实在谈不上实用,也谈不上豪华。该项目销售惨淡,目前已启动“二三级”联动,与豪宅属性已越走越远。

楼盘销售一再强调阳光城天悦豪宅定位,物业管理费为7.6元/平方米,营销中心造价甚至高达1900万元,但户型、装修、电梯混用等缺点与豪宅相去甚远,让人感觉项目定位混乱,矛盾点较多,购房者会出现无从下手的感觉。

“华谊兄弟”的城

地址:坪山区金碧路鹏茜矿山公园旁

户型:47-82平方米1-2房

均价:2.45万元/平方米

总户数:公寓576户

深圳国际影视文化城,备案名为华谊兄弟文化城,位于坪山区碧沙北路与龙勤路交叉口,项目主要亮点在于文化旅游休闲产业配套,根据规划,深圳国际影视文化城将全面涵盖前期创意、影视拍摄、剪辑合成、展示传播、衍生品开发等方面,打造成媲美好莱坞、迪士尼、日本环球影视城的深圳国际影业集群。

项目将由9栋写字楼以及1栋公寓,4座摄影棚组成,带有4万平方米底部商业,由开发商自持运营。摄影棚目前已封顶,预计今年8月投入使用,将成为华南地区最大的摄影棚,交由专业团队运营管理。二期为影视研发创意区,打造成低密度独栋大师工作室,由开发商自持不对外销售。

目前在售产品为47-82平方米公寓,备案有576套房源,但根据楼盘销售透露,其中3-9层将作为酒店,15层以上仅对大客户出售,仅有10-14层100多套房源可对外销售,现已售出绝大部分,只剩几十套可选择。不过由于地块产权属性,购房者必须以在深圳注册的文化类企业进行购买。

深圳国际影视文化城位于坪山新区碧岭片区,地理位置较为偏远,各类配套较为缺失。一墙之隔,碧桂园凤凰国际公馆住宅均价3万元/平方米左右,项目均价2.45万/平方米,价格相对较有优势。项目主推文化休闲旅游,但规划中仅有一家中型酒店,其余均为写字楼,利好落地时间无法确定。目前来说,在文化产业配套并未完全落实,周边配套缺失的情况下,即使有一定价格优势,购房者仍需多加考量。

深圳人买走的惠州龙光城

地址:惠州市大亚湾区西南大道88号

户型:39-54平方米公寓

均价:1.3万元/平方米

总户数:公寓150户

龙光城位于惠州市大亚湾临深片区,距离坪山区仅200米,占地面积约185万平方米,总建筑面积约为500万平方米,规划有3.36万户,可容纳10余万人口入住。项目分为21期开发,自2008年以来已开发绝大部分,预计在明年年底完全开发。

目前主推北三期39-54平方米公寓产品,均价为1.3万元/平方米,含装修,5梯24户,54平方米户型可通燃气。今年年底将加推住宅产品,均价在1.55万元/平方米左右,包含精装修,从北七期92-126平方米3房到4房的户型设计上来看,户型结构方正,采光优良,利用率高达80%,赠送面积较大。

项目带有10万平方米龙光商业广场,包括沃尔玛、华润万家、麦当劳等品牌已入驻。底商多为汽车修理、五金等低端商业,难以满足业主的购物需求。龙光城涵括有7所幼儿园,4所小学,1所9年一贯制学校,3所中学,现已有晶晶国际幼儿园、华中师大附属一小和大亚湾三中等7所学校投入使用。

北区距离深圳地铁14号线沙田站约2.7公里,南区距离深圳地铁16号线甜心站3公里,考虑到龙光城本身超大体量,实际距离更远,轨道交通不算便利。但龙光城配备有直达龙岗、福田、罗湖等地的社区巴士,单程时间在1小时以上。

得益于临深优势,龙光城90%以上销售来自深圳客户,剩余10%为外地投资客。不过就投资而言,目前项目新房仍源源不断推出,二手房暂处于一个有价无市的情况,新房近年来涨幅并不大,购房者在决定前需仔细考虑。

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