中海回归地产巨头还要多久

重回中海后的颜建国,对规模有了一定追求。

文|王志

纵观2018年的售楼史,济南一直是隐藏着光芒而不被人们所注意到的城市,这是其与深圳最大的不同。后者凭借双玺和润府的开盘,先后因500万元的诚意金和冒雨排长队离婚吸引了来自全国人们的关注。

而地处华北地区的济南则在一旁默默地卖楼,直到2018年度全国房企项目销售排名出炉的那刻,济南像一匹黑马赫然现身榜单前茅。

过去的一年,全国共有5个项目的销售额超过100亿元。其中,济南和深圳各占2个,西安1个。克尔瑞研究中心数据显示,位于深圳的润府和龙光玖钻分别以168.4亿元、159.9亿元的销售金额位居第一和第二,位于济南的万达城、中海·华山珑城则稍稍逊于前者,数值分别为147.5亿元和120亿元。

上述榜单显示,剔除与其他房企合作开发的广州亚运城外,中国海外发展共有5个项目进入2018年销售金额前100,他们分别是位于济南的中海·华山珑城、成都的中海锦江城(98.9亿元)、北京的中海寰宇天下(92亿元)、广州的中海花湾壹号(80亿元)和西安的中海曲江大城(47.5亿元),销售数据十分亮眼。

中国海外发展在其过往公告中披露,2018年其实现累计合约物业销售约为3012.4亿港元,相应的累计已售楼楼面面积约为1593.45万平方米,相较于2017年,分别增长29.81%和10.2%。从区域来看,单华北地区的销售额就有575.45亿元,占比19.1%,为各大区域之首。这点早在该区域两大项目进入百强销售榜单就已定下了。

早于去年3月中国海外发展就在其2017年业绩发布会中透露,2018年的年度目标为2900亿港元,并表示到2020年的销售目标要达到4000亿港元。事实上,中海在过去的一年略微超出了其所制定的年度目标。据克而瑞研究中心数据,同属央企的保利地产在2018年销售额为4050亿元,远超中海1362.1亿元。不难看出,近年来中海在规模上是属于掉队的那一个。

在1997年亚洲金融危机中,中海受到重创后,上市公司便开启了谨慎的发展策略。这一发展方式在2013年之前,对于中海在规模上的束缚都还不是很明显。当年,上市公司的销售额为1385.2亿港元,刚刚突破千亿元大关。而此时的中国恒大和碧桂园其销售分别为1004亿元、1060亿元,也才新晋千元元俱乐部。

在2013年之后,突破千亿元大关的房企数量在逐年增加。万科、中国恒大、碧桂园纷纷于2016年将规模做到了3000亿元以上,而中海却仍在2000亿元以内徘徊,逐年被其他房企所超越,谨慎发展策略的弊端被彻底暴露出来。

在颜建国接棒肖肖后,中海对规模有了一定追求。其制定的2020年销售目标也折射出了中海要重新回归地产第一梯队还有相当长的路要走,至少先要完成既定的4000亿港元的任务,然后才能谈回归地产巨头。

但2018年的下半场,整个楼市的走势不甚理想。进入调整期后,房企的销售压力大增。之前规模没有做起来的房企,想要在现今冲击规模,其承受的压力之大可想而知。

作为中海重要的市场组成部分,在深圳去年上市公司仅有一个项目(中海天钻)出售。需要注意的是,2018年中海于深圳也仅获得1幅地块,在该区域拿地难也成为上市公司的一大困扰。这也反映出了在现今的局势下,想要做大规模一点也不容易。

此外,中海也保持了2017年来以合作开发模式来拿地的一定数量。笔者查阅其过往公告发现,2018年中国海外发展共收购了63幅地块,相较于2017年的76幅,降幅30.26%。这些新增土地大多分布于一二线城市,其中有16幅地块将以合作模式开发。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,联合开发可以减少单独操作风险,提高效率。此外,在项目的整个操作流程中,也可以形成优势互补。

从近两年来中海的土地收购情况及其合作开发的数量来看,也足以看见中海对市场所保持的高度谨慎。

2018年中期业绩发布会上,中海董事局主席兼行政总裁颜建国就表示,政策处于多变期,宁愿错失一些机会,也不想投错几块地。中海将以谨慎的态度来对待投资,紧紧围绕一二线城市来做好开发工作,把60个城市公司做深做透。

与中海最先两任董事局主席孙文杰和孙庆平一样,颜建国也是其母公司中建集团的老人。但颜建国与中海的渊源颇深,曾于1990年、2001年两次获派驻中海工作,时间分别长达2年和10年之久。

2011年,颜建国回到中建集团,担任办公厅主任、首席资讯官及助理总经理等职务;3年后,颜建国离开老东家加盟龙湖地产,在后者任职执行董事、高级副总裁;2016年12月,其兜兜转转再次回到了中海,起先是获委任执行董事兼行政总裁,半年后又获选董事局主席。

但在颜建国执掌下的中海,依旧没有摆脱上市公司20余年来谨慎发展的路子。2014年至2017年期间,中海的营业收入和净利润的年复合增长率分别为11.43%和13.78%,业绩发展较为缓慢。但上市公司在近5年来的资产负债率一直都在60%上下起伏,在业内来说可谓是处于低位。

据其2018年中报,截至2018年6月30,上市公司1年内到期的债务为319.1亿港元,而其所拥有的现金及现金等价物为1279.31亿港元,为前者的4.01倍,这也表明中海手头现金流充裕。

对于房企来说,手握大量的现金流或许未必是件好事儿。过于谨慎,反而会成为自身在发展规模道路上的掣肘,但,从龙湖回归的颜建国,也显然不愿改变这一思路。

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