关于品牌房企在成都发展长租公寓的4个W

成都作为新一线城市榜首城市自然也不例外,仅2018年已有包括龙湖、朗诗、佳兆业等在内的房企布局并表示未来将进一步扩大规模。

伴随着大量租房需求的爆发,及一系列政策的倾斜,近两年长租公寓这个“网红”行业,热度迟迟不下,不少企业纷至沓来重点布局一二线城市,其中不乏品牌房企身影。

成都作为新一线城市榜首城市自然也不例外,仅2018年已有包括龙湖、朗诗、佳兆业等在内的房企布局并表示未来将进一步扩大规模。而当我们站在房企新产业线角度,看成都长租公寓发展时,究竟在探讨什么?分析下面四个问题或许能够得到一些答案。

1.  WHO

哪些房企在做,运营情况如何?

长租公寓,是房地产三级市场一个新兴产业,运营商拿房后,进行装修、改造、配齐家具家电,以单间的形式租给有需要的人。区别于传统住房租赁,长租公寓通常由专业化、规模化的机构,凭借标准化定价、管理、服务体系,提供更规范、丰富的服务和居住体验。

因此,目前可见的长租公寓运营主体,主要为房产中介机构、专业租赁公司、酒店集团、互联网公司、金融机构、房企等。我们这里主要解析的便是房企这一主体。

据克而瑞数据显示,目前TOP 30中的房企已有三成进入了长租公寓市场。包括万科、龙湖、旭辉、招商蛇口、朗诗、金地、保利等。若论规模和速度,拥有市场前瞻性的万科、龙湖、佳兆业民营企业,及招商蛇口、保利这样的大型央企,无疑占据了先机,发展速度惊人。

最早试水的便是万科。2014年,万科试水长租公寓;2015年,单独成立租赁公寓业务部发展长租公寓,随后在广州、厦门、上海、西安、重庆等重点城市进行试点;2016年正式更名为“泊寓”。约4年时间,万科“泊寓”已进驻全国29个城市,21个城市的项目已开业,项目总数达96个,开业房源总数达31000间,成为了国内长租公寓的领军品牌。

相比万科,多数房企“入行”都在近两年,但得益于房企明显的规模优势,龙湖、旭辉、招商、朗诗等长租公寓的房源开拓数量也均已超万间,成为排名前五的房企。

譬如龙湖,2016年8月17日,龙湖地产正式涉足长租公寓这一新业态,取名“冠寓”,并推出松果、豆豆和核桃三大产品线,满足不同租住人群需求。约2年时间,冠寓已覆盖全国16个城市,开业房源超20000间,服务租客超10000人次。

从成都市场的布局来看,据各房企长租公寓官网数据不完全统计,目前已在成都长租公寓市场布局的房企有龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓、佳兆业寓享空间、保利N+公寓五个品牌。

其中,龙湖冠寓布局最为广泛、速度最快。2017年8月15日,成都龙湖官方微信称,计划在一年内开出16家门店,且至少有7000余套房源用于出租。据龙湖冠寓官网信息显示,截至目前,冠寓已成功布局时代天街店、金楠天街店、赞城店、丽都店、解放路店、软件园店、天府广场店、营门口店、香年广场店、大丰店、金融城、郫都创智店、科华北路等13个门店,距离既定目标已然不远。

而旭辉领寓作为中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs,目前已获得上海证券交易所审议通过,开创了民企长租公寓资产证券化的道路。2016年12月21日,旭辉长租公寓品牌正式推出。两年内先后布局全国9大城市,管理规模已逾15000间。其中,成都领寓旗下“柚米寓”已开业解放路、武侯大道2店,管理房源超过5000间。

旭辉领寓方面曾表示,五年间计划开拓长租公寓房源20万间,并实现IPO上市。

此外,值得期待的还有保利旗下的长租公寓品牌,2年时间,保利已先后在重庆、西安、大连、长沙等4个城市开业运营,在广州、北京、成都、重庆等拥有近20个城市管理与储备房源达1万余间,占据了规模化发展基础。

有业内人士评价,尽管目前已经在成都布局长租房企仍不及北上广深等一线城市多,但后劲强大。

2.WHERE

长租公寓都偏爱哪些城市和区域?

2009年,全国第一家长租公寓品牌魔方公寓在南京成立。

从兴起和分布城市来看,北上广深等一线城市备受长租公寓品牌青睐。成都、重庆、南京、杭州等“新一线”城市的占比也在逐渐加大。

对此,优客逸家集团副总裁兼成都、北京公司总经理高斯的曾解释是,“一线城市人口流动性大,租房需求高;且一线城市单间租金较其他城市更高,租金绝对值更高、差距值更大,更能保证从业者的盈利空间。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,现阶段“新一线”城市市场环境相对更纯净,竞争力更小,同时市场有需求,更容易做到城市的标杆。且这些区域也然有巨大的市场需求量和强劲的消费能力。

值得一提的是,除了已在成都布局的房企,万科、招商蛇口等也曾在公开表示,正在准备进入成都市场。

一般来讲,房企发展长租公寓有“轻资产”“重资产”“轻重并举”多种模式,从目前在成都涉足长租公寓的房企来看,大多为“重资产”或“轻重并举”两种模式。

以龙湖为例,冠寓CEO韩石曾公开介绍,冠寓将先从轻资产入手,一般是对有十年以上租约的物业进行改造,或以股权合作、委托管理等方式获取项目,以此快速形成规模。未来则会逐步加大重资产比例:早期早期轻重比例是8:2,后期将实现6:4甚至2:8,最终以重资产为主。

龙湖冠寓时代天街店 公共区域

从龙湖冠寓目前在成都的布局来看,已经开业的13个店面中,龙湖时代天街店、龙湖金楠天街店为龙湖本身的房源,其余多为轻资产合作模式。

因此在布局区域上,长租公寓没有太强的规律可循。从针对的客群来看,主要以年轻群体为主,这类人群对位置、交通等有较高的要求,因此在区域选择上多以人群集中、或商务氛围浓厚、交通便利的区域为主。

3.WHY

做长租公寓是市场需求OR业务拓展?

长租公寓迅速崛起,主要来自三方面原因。市场的供需关系;政策层面继续加大对租赁市场的鼓励与支持;开发商自身业务板块的拓展需求。

市场需求层面,公开数据显示,仅在2015年我国流动人口规模达2.47亿人,租房比例约为72%,刚性需求人口达到1.7亿人。前瞻地产研究院认为,随着我国城镇化水平的提高,人口向一线、准一线城市流动的趋势短时间难以改变,这些区域高起的房价使得大量购房需求流向租房市场。

就成都而言,成都链家网曾在2017年底分享一组数据,“成都现阶段的租赁市场年度GMV大概是200个亿,而长租公寓的渗透率只有约1%的水平,一线城市的长租公寓渗透率大概是3%。”成都长租公寓市场的空白与空间可见一斑,长租公寓品牌进驻仍有较大的发展空间。

另一方面,品牌房企抢滩长租公寓市场,也是政策导向下的必然选择。58集团高级副总裁&安居客COO叶兵在2018中国长租市场峰会上分析,现在很多城市基本在拿地层面已经要求做租赁用途的配套,房企在拿地阶段就已承诺了一定比例的用地要用于租赁、自持管理等,这是从供给侧鼓励发展租赁住房。

2015-2017年三年间,鼓励租赁住房的相关政策相继出台,住房租赁企业享有金融、税收、土地等多方优惠政策。去年7月,住房城乡建设部会同国家发展改革委、国土资源部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,多个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,成都亦在试点城市之内。

此外,除了政策和市场的驱动,开发商自身也有转型或补充业务板块的需求。叶兵认为,一线城市和一些热门二线城市,商品房供地已经不多,开发商很多时候都到郊县或二三圈层去拿地,这客观上造成房企从原来的“拿地—盖房—卖房”,逐渐向“租赁跑道”转移,长租公寓因政策和市场需求利好驱动,吸引品牌房企进驻便不难理解了。

4.HOW

长租公寓如何盈利?

不可否认,当下长租公寓发展势头强劲,盈利却一直是外界关注的“难题”。

据了解,长租公寓盈利难主要受出租率制约,若想盈利需将整体出租率提升至95%以上。有数据显示,目前长租公寓平均出租率在90%以下。最早进入市场的万科泊寓,至今尚未实现盈利;龙湖也曾对外公开表示三年内不考虑盈利。

此外,投资大、回报率低且回报周期长等问题,导致房企在短时间内无法快速回笼资金,房企的扩张步伐也因此受限。

在严跃进看来,房企在布局之初虽可凭借资金、资源的绝对优势快速扩张,但在其重资产、集中式为主的运营模式下,房企在项目盈利、运营管理、资产证券化退出三个环节面临严峻挑战。“长租公寓若想盈利,规模与成本控制缺一不可。长租公寓未来的竞争,就是规模和成本的竞争。”

另一方面,尽管当前盈利状况不尽如人意,但长租公寓仍被业界寄予厚望。

不久前,旭辉领寓已经获得上海证券交易所审议通过,成为中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs,开创了民企长租公寓资产证券化的道路。

(旭辉领寓发展模式)

这一过程中,旭辉领寓通过输出成熟的管理经验与产品品牌体系,提供咨询策划、存量物业改造等专业服务获得品牌溢价;对租赁市场矛盾突出的城市进行标准化改造,获得租金溢价;参与存量物业收购和租赁用地开发,以重资产支持进行长租公寓运营,获得租金溢价和资产增值,从而实现轻重结合,规模化发展,形成一个完整的资产闭环。

(旭辉领寓合作模式)

并通过,银企合作、校企合作、开发商合作、政府合作、跨界合作、互联网合作多种方式,形成一个租房生态圈。

不少业内人士认为,长租公寓的运营能为资产本身带来未来升值空间和价值,且资产打包上市(发行REITs)以及资产证券化,对于房企的吸引力更大。

前瞻地产研究院分析,我国政府鼓励积极试点REITs:房地产投资信托基金),国务院、证监会等并多次在文件中:支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券产品。

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