回望2018⑩|楼市政策变天,市场急转直下

无论是龙头房企,还是中小开发商,都经历着最严寒冬。

记者|杨冰柯

临近2018年年末,房地产市场维权潮和降价促销此起彼伏,市场下行明显,荣光不再。尤其是在7月31日中央政治局会议定调坚决遏制房价上涨后,房价首次被明确设置涨停板,市场也随之急转直下。

从2016年北京的“930政策”开始,到2017年的“317政策”重拳出击,全国房地产市场进入新一轮调控周期,从一线城市传导到热点二线城市再到三四线城市。

虽然调控为史上最严,但楼市热度尤其是个别一二线城市并没有很快降下来,2018年上半场楼市总体表现为一手房和二手房倒挂、整体稳定与部分疯狂、预期上涨和现实涨幅回落等特点。

热点二线城市南京、成都和杭州,在“7·31政策”出台之前,楼市仍然呈现着疯狂。2017年11月,南京某楼盘出现约1.5万人每人手握几百万银行存单、拎着小马扎排长队登记摇号抢3000多套房子;2018年4月,成都购房者现场排队购房绵延几公里;今年5月,杭州也出现上万人排队验资抢房的景象。

这三大城市出现抢房热潮,主要是由于调控限价之下一二手房的价差明显,同时由于土拍楼面价的提升,市场上普遍对房价的预期仍为上涨。

界面新闻梳理统计局数据显示,虽然2018年房价整体涨幅不大,但1-2月房价总体表现为涨幅回落,3-8月房价表现为小幅上涨,9-10月房地产市场的“金九银十”季房价开始回调,尤其是一线城市二手房继续下调。11月,一线城市新房环比再度微涨,二手房则持续回调。

今年5月和6月的房价数据尤其值得注意,这两个月中一二三线城市新房和二手房房价环比全面上涨,同时由于这期间杭州的万人摇号、排队验资现象再一次引发舆论关注,关于房价预期上涨和调控之下事实上的涨幅回落,甚至二手房房价下降之间的现实矛盾胶着。

这一矛盾在7月底得到解决。7月31日的中央政治局会议上对房地产再次做出指示,称“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。其中的坚决遏制房价上涨是一个史无前例的调控目标,过去多年的提法是“坚决遏制房价过快上涨”。

这次会议也改变了市场预期和走势。国家统计局9-10月房价数据也反映了房价涨幅开始小幅回落,从各个地区的楼市真实情况来看,市场急转直下后,各地卖不动的项目也越来越多。

在北京市场,链家数据显示,二手房交易占据了总成交量的绝大多数,其在9月房地产市场的黄金时节,总体成交量却环比下降8.6%,市场凉意明显。

在上海,易居研究院数据显示,2018年9月上海新房成交面积同比再降三成;2018年10月前三周,在供应量明显多于去年同期的情况下,链家数据显示全市新建商品房仅成交了2452套,为近几年来的新低。

另外的一线城市深圳,10月全市成交一手住宅仅为1835套,环比下滑18.35%,同比更是下降34.3%。二手住宅方面,10月全市成交3787套,环比下降23.5%,这是除今年2月份受春节影响成交只有3133套外,创下近20个月以来的最低值。

二线城市代表杭州同样呈现出下滑迹。透明售房网数据显示,9月,杭州市区二手房成交了3330套房子,是除2月份外的最低点。在把时间拉长到一个季度,今年三季度杭州全市(含富阳、大江东)二手房市场总成交量为14678套,无论同比还是环比均下降52%左右,市场成交腰斩,整体进入休眠期。

作为楼市传统的“金九银十”,无论是一线城市还是二线热点城市的风向标都降温明显,本该是楼市收割期的季节,退房、流摇和降价事件却一桩接着一桩。

对于房企而言,在年度业绩目标、融资收紧以及政策持续加码压力之下,他们的预期也在发生变化。一方面是不惜低价加大推盘力度以追赶冲刺业绩,另一方面投资端在土地市场上少拿地甚至不拿地。

根据易居房地产研究院12月18日发布的《中国百城库存报告》,2018年11月份,100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5930万平方米,环比增长25.0%,同比增长34.3%,这一规模创下了100个城市月度历史新高。

以深圳和杭州为例。深圳的数据显示,11月全市共25个项目获得新批预售,项目数量年内最多,批售住宅类产品总套数13194套,环比上涨63.82%,总面积约131.37万平方米,环比上涨94.76%。

另外在杭州,统计显示,11月杭州市区新领了近百张预售证,住宅新增可售房源近1.2万套,是2018年至今开盘量最大的一个月,也是近三年来同期供应量最大的月份。

推盘力度不小,但推出的预售价由于新房限价普遍达不到开发商的要求。而一些项目由于前期拿地价过高,预售价格不仅赚钱难,在市场下行下,即便去化也变得格外困难。

在业绩和盈利的选择之中,大多数开发商选择了保业绩。万科董事会主席郁亮在9月提出万科的底线战略是“聚焦”和“收敛”,以“活下去”为最终目标,确保6300亿的汇款目标达成。除了万科,多位开发商也对界面新闻表示,市场不同了,现在的开盘肯定是少赚甚至不赚,但还是要保住业绩目标。

房子不好卖了,开发商对销售目标的达成要求更为迫切。同时在土地投资端,大多数开发商今年预计的投资额度都没有完成,开发商们在拿地方面变得多虑和谨慎。

根据中原地产数据,今年9月-11月,25家房地产行业龙头房企的拿地金额分别合计仅767亿、720亿、394亿,这一数据已经连续3个月低于千亿,这一现象为最近4年来首次出现。在此之前,房企的月度拿地金额基本都在1200-2000亿之间。

12月的房地产市场看起来利好消息不断,比如资金端银行利率松动,深圳、杭州和南京等多个地区个别首套房银行利率上浮15%降至上浮10%。12月12日,发改委支持达到一定规模、资产负债率不超过85%的头部房企们发债。同时,在政策调控端,12月19日菏泽取消限制新房和二手房转让期限的规定,广州的公寓也可以放开卖了。

但多位房地产商和房地产市场人士并没有那么乐观,认为调控政策并不会松动,市场下行的趋势也还会延续,开发商的寒冬短期内不会好转。

来源:界面新闻

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