作者：陈耀华
即便深圳早已应特区扩容的要求，实行一体化发展，但对深圳人来说，用“关内”和“关外”来划分深圳区域的习惯和观念，暂时还未与政策一同成为历史。在深圳，原“关内”指的是包括罗湖区、福田区、南山区、盐田区在内的行政范围，原“关外”包括宝安区、龙岗区、坪山新区和光明新区。
曾经用铁丝网包围的经济特区管理线，如今成为了仍留存在人们观念上的隐形界线。不可置否，深圳原关内外的发展仍存在着一定的差距，主要体现在产业的转移而形成的消费群体差异化：原关内基本完成产业转移，劳动密集型企业多在原关外区域，而原关内集中发展商贸金融产业和高科技产业。
因而也形成了在城市的建成区面貌、市政管理、繁华程度、消费水平、收入水平、房地产价格、治安状况等方面的差距。
但近年来，一系列的举措都将预示着深圳的关内外同质化趋势：在居住用地供应方面，商品住房用地向原关外区域倾斜；全球最大的深圳新国际会展中心将落地宝安区；深圳14个重点发展片区，除了前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地、留仙洞战略性新兴产业总部基地、笋岗—清水河片区等4个原关内片区外，其余10个片区全部在原关外区域；未来3-5年，深圳一半的大学将聚集在龙岗区，建成国际大学园区，“大运新城”也成为深圳市14个重点开发区域中唯一以国际高等教育引领、产学研一体化发展的科技服务中心，至少引入10万名创新型的创业人才。这也预示着，深圳将从原来以“老三区”为中心，原关外为城市“副中心”的城市格局，逐步朝向多中心发展。
——深圳人口朝关外外溢，为新兴商圈创造基础条件
据2018年数据统计，深圳人口密度高达10526人/平方公里，全国之最，其中福田每一平方公里的土地上，就有2.73万人。巨大的土地资源和人口密度的压力，迫使深圳向原关外区域寻求新的城市发展空间，同时，将拓展城市发展空间的方向转移至城市更新等存量土地开发领域。
在今年年度《中国主要城市道路网密度检测报告》中，深圳也以9.5公里/平方公里的城市路网密度达到了全国之首，除了粤港澳湾区政策下，打造深圳与各地区相连的高铁、高速等，也完善了串联城市内部的地铁线路，对原关外片区利好较大。随着城市基础设施和轨道交通建设的不断完善，原来的城市资源逐步沿着交通指向往腹地延展，扩大了城市版图。在一系列政策下，创新人才的落地及住宅人群不断地自饱和的核心区外溢，原关外区域将聚集具有购房能力的高知消费中产阶级，为形成消费社群和商业发展的基础。
——睿意德发布的《深圳热门/新兴商圈客群消费热力图》
在睿意德发布的《2018深圳商业分布图》中，利用大数据的监测分析，得出深圳热门及新兴商圈客群消费的热力图，即聚焦到深圳消费者的本身来进行探讨。这份商业地图选取了深圳6个具有代表性的消费区域，其中有包括蔡屋围商圈、福田中心区商圈、南山后海商圈在内的原关内成熟商圈，还有包括龙华中心、宝安中心和龙岗中心在内的新兴商圈。
从关内外客群消费流向的逻辑来分析这份可视化的热力图，可为目前开发商对于新兴商圈的商业潜力难以把握、开发时序、覆盖的客群范围等等问题的痛点找到拆解的方案，以更精准的数据来回答更多的问题，比如，哪个商圈的消费者更习惯往返核心区进行消费、哪个商圈的消费者更偏好就近消费，等等。
2018深圳商业分布图
此外，据统计，2017全年深圳的社会消费品零售总额达到6016.19亿元，比上年增长9.1%。其中，按消费类型分，商品零售额5335.28亿元，增长9.3%；餐饮收入额680.91亿元，增长7.3%。而纵观购物中心在2017年收获的成绩中，罗湖万象城年销售额达77亿，印力广场、海岸城年销售额均超过30亿，三者多年来一直稳居深圳购物中心销售额前三名，并遥遥领先于深圳其他商业项目，侧面反映了关外的消费群体目前仍然是以往返市区核心区消费为主，即住址在原关外区域，在原关内工作及消费。
——市场细分焕发商业新机
原关内外的概念将在房价及城市资源的均质化中不断被淡化，深圳客群的消费力会逐步向腹地纵深推进。所谓关外区域的表现尤为凸显，预计在2018-2019年，深圳原关外区域将迎来16个新的购物中心；龙岗区拟在大运新城建设一栋668米的摩天楼作为深圳东部核心新坐标，打造核心商务区大型城市综合体等等……其大体量、多功能等属性，将吸附及覆盖社区群体，关外居民跨区域消费行为减少，这将对关内原本聚集消费的几大核心区域造成冲击。
进入存量市场，如何在城市每年高频度增加商业体、关内外同质化的大环境下，寻求市场的差异化细分定位，对消费者形成跨区域的持续吸引力，是对原有热门商圈及项目的挑战与机遇。比如此前，中商数据助力深国投广场项目，在深度监测下调改升级，实现数字化精细运营，明确新竞争策略，在体验感更强的空间中，承载了与消费者多维度匹配的丰富业态。
把商业分解，最终落到人本的概念。商业消费作为一种个性化的时尚，只不过是我们众多寻求将社会一致化倾向与个性差异化意欲相结合的生命形式中的一个显著的例子。对消费者而言，商业为人们生活的多样性提供了场景，是除了居住与工作环境中的第三或第四空间。商业行为的背后不仅仅代表着消费观，更是需要在商业的痕迹中，寻求差异化来标榜自身的存在感。
关外新商圈正在逐步崛起，将迎来更多的商业发展机会。这也预示着，当产生出新的社会条件时，我们的方向不再只是决定于现存的秩序、过去和传统，而是决定于未来。关内外同质化的趋势，更多的新兴业态及消费者的差异化需求正在新的商圈和新的商业项目中得到实现，年轻人作为深圳主流的消费群体，其消费行为的高度集中是开发商们迎合的落位点。自整个产业结构从增量向存量转变，一直以来被屡屡诟病的深圳购物中心定位模糊、品牌雷同等问题也在不断地浮出水面，原有的商业项目面临着结构单一的严峻现实。
商业的推进是城市发展与更新的缩影。商圈的影响力将实现城市及区域体系之间的良好互动，市场的细分与升级，不仅能够满足消费者日益丰富的消费升级需求，还能满足商业项目实现租金收益增加，展现持续的活力的商业价值。此外，关内外同质化缩小区域之间的发展差异，联动协同发展，从而形成城市内部的循环更新。
深圳商业地产即将迎来细分时代，亦是面临着真正的竞争时代。
