两年同比增长100%,中梁连续跳涨的筹码是什么?

高利息的融资渠道受阻,两任有才干的CFO先后离开中梁, IPO之路尚未迈出就泥泞、业主维权事件不容忽视、才干高层出走、员工工作强度、压力大等都是中梁面临的诸多问题。

图片来源:海洛创意

9月,房企的“年中考”终于收官,今年上半年,即使调控政策频繁出台,但上市房企的年中报一片飘红。根据克而瑞的数据,今年1~8月,销售额上千亿的房企已达13家,这对于激进而又体量巨大的大中型房企而言,千亿规模已然成为房企战略目标的最低门槛。

1993年起家于温州又在2016年“迁都”于上海的中梁地产就不在千亿规模房企之列,甚至还差了一截。但作为房产界赫赫有名的“黑马”,早在其销售额300多亿时就曾喊出了3000亿的目标。

中梁的发展扩张速度令人惊讶,自2008至2017年,销售额从30亿增至758亿,2018年仅上半年就达到了667.6亿,甚至连续两年销售额同比增长100%以上。据中梁的业绩及Wind数据统计,2016年中梁年销售金额336.8亿元,较2015年的168亿元,同比增长101%;2017年的中梁更是持续发力,年销售额同比增长125%。

△数据来源:wind、赛普地产研究院

三、四线市场战略:”50辆MINI “PK”10辆大奔“

中梁虽是起价温州,但它的扩张之路和众多闽系房企一样,都是开启了激进快速的全国化道路。被称为“小碧桂园”的中梁,项目多位于三四线,2017年底,中梁在浙江、江苏、安徽的土地份额已经占到8成,覆盖浙江全部地级市,2018年,中梁接连进驻贵州、山西、甘肃、陕西、广东、河北、辽宁等地。

多年间,中梁积极布局市场需求相对较热以及发展潜力大的三、四线城市,先后拓展了23个省市的110余座城市,迅速布局百城,早年布局三四线市场的大量土地,凭借市场的一轮暴涨,中梁得以迅速扩张。

中梁地产集团董事长杨剑就曾对中梁三、四线战略做过一个知名的“50辆MINI”的比喻,他认为: 如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马MINI,你开10辆大奔,我开50辆宝马MINI,我还是大有机会的。

寻求港股上市,却遭遇两任CFO接连离职

现金流对企业的发展有多重要,所有的房企都知道,中梁也同样知道。根据克而瑞2017年房企销售额榜单,去年中梁以757.9亿元的销售额位列全国房企第25名。随着正荣成功在港上市,中梁成为了房企前30榜单中唯一一家未上市房企。

作为目前地产前30强里唯一没有上市的民营企业,无法获得海外融资的支持,其土地获取、项目开发所需资金来源大部分依托于信托,而伴随着国家对于房地产政策的落实,传统融资渠道如银行贷款、公司债券、ABS等渠道频频受阻,融资似乎成为中梁发展的最大瓶颈。

而且,在去年7月,中梁在全年销售额尚不足千亿规模的情况下提出要在5年时间内实现3000亿元的目标。为了实现这一目标,中梁需要拿到更多地、更便宜的钱。即便开着50辆宝马MINI的中梁发展迅速,也依旧摆脱不了资金短缺的窘境。

在这种情况下,中梁自然希望能够寻求更多的融资,尽快打开IPO的道路打开境外融资渠道。

而在2018年5月初,由曾任职于泰禾的CFO罗俊带领明确了IPO的计划,就在筹备赴港IPO上市之际,罗俊却离开了中梁。无独有偶,早在2017年6月份,绿地前任香港首席财务官游德锋就曾入主中梁,但仅4个月便离开了中梁。

两任CFO均具备极为丰富的上市公司工作经验,两任CFO在中梁的任职时间都为4个月。前后的快速离开,除了对外难以融到更多的资金外,是否还意味着中梁在走向IPO的过程中,有什么其他的问题?

“456”高周转运营模式  行业却开始降速

高周转的房企不少,阳光城、泰禾、碧桂园……当然,中梁也必在其列。中梁的运营模式短频快,小项目,标准化,速开盘,快回笼,快进快出的投资战略,配合上4个月开盘,5个月现金流回正,6个月再投资的“456”高周转运营模式。

不论是温州外滩首府八百户业主起诉中梁,还是徐州中梁香缇霸王条款欺诈,各地频发的业主维权事件,足以证明在“高周转”模式下,中梁的品质已经受到了消费者的质疑。

这与碧桂园提出的“高周转”如出一辙,在“高周转”栽过跟头的碧桂园,已经开始放慢了自己的“脚步”,那有“小碧桂园”之称的中梁还要继续加速吗?

“高周转”带来的不仅仅是对于房屋质量的讨论,也使得员工承担着高强度的工作压力。

“狼性”经营模式

中梁奉行阿米巴模式,这种模式是将公司分割成独立成为阿米巴的个体组织,单一部门内有多个同级管理,同岗竞争压力巨大。事业合伙、成就共享、项目跟投等多层级激励体系,将管理层和公司利益深度绑定,这样的激励体系一定程度上促使这家企业更具“狼性”,在扩张期更有动力。

但也将员工和公司完全捆绑在一起,员工也要承担同等倍数的风险,员工承担的高强度的工作压力和风险也就不言而喻。

因此,中梁的人员流动性一直极快,之前有流出一张中梁的内部招聘图,在中梁的招聘体系中,”中梁要丑女,不要美女,要控制上海本地人比例……“中梁总部设在上海,但全国项目布局又集中在三四线城市,一线城市的招聘人才,下沉到三四线城市,不要本地人,不要漂亮的,也是有无奈之举。

△中梁内部招聘微信群

2018年上半年,中梁以667亿元的销售业绩位列百强房企第18位,下半年,中梁正在为千亿的年度目标加速冲刺。

但三、四线市场逐渐趋稳,高利息的融资渠道受阻,两任有才干的CFO先后离开中梁, IPO之路尚未迈出就泥泞、业主维权事件不容忽视、才干高层出走、员工工作强度、压力大等都是中梁面临的诸多问题。

推动销售额连续跳涨的“利器”,也可能会给企业带来不可磨灭的风险。中梁是否还能稳坐钓鱼台,还要看其自己的选择。

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