晨哨分析师 姜旻 撰文
北京时间2015年3月19日下午彭博社消息，复星国际（00656, HK）正在与平安保险（02318, HK）竞购位于柏林波茨坦广场的18栋大楼。
知情人士称，复星国际和中国平安自去年以来一直在与拥有这些房产的SEB AB子公司各自洽谈收购事宜。本周稍早有知情人士称，SEB聘请Eastdil Secured LLC代理出售上述商业地产，目标价约为15亿欧元(16亿美元)。
仲量联行数据显示，该笔收购一旦完成，将成为德国2007年以来商业地产交易金额之最。中国企业对欧洲商业地产的收购日益增多，因收益超过国内类似地产。据Real Capital Analytics数据，在截至2014年的六年里，中国买家在海外房地产市场豪掷了390亿美元，而2008年，此类投资只有9,200万美元。
复星集团董事长郭广昌在3月20日在答记者问时对此收购传闻不予置评。平安代表也对此问题拒绝置评，通过一只共同基金持有上述地产的SEB Asset Management代表亦不予置评。
复星平安竞购的是什么？
波茨坦广场
波茨坦广场自二战之后见证了东西柏林的分割，柏林墙倒塌之后，波茨坦广场曾是欧洲最大的建筑工地。1993年至1998年间，这里建起了戴姆勒-克莱斯勒区，其中有办公楼、商店、饭店、居民住房、餐馆以及Stella-音乐剧院和一个卡西诺赌场。2000年，坐落在肯珀广场(Kemperplatz)的索尼中心(Sony Center)正式开放，索尼公司的欧洲总部设置在此。
价值15亿欧元的18栋大楼组合
SEB于2008年，以14亿欧元的价格购入18栋大楼，物业包括Mandala Hotel酒店，CinemaxX AG cinema影院和Arkaden购物中心，以及写字楼、公寓楼、商店、饭店、公共广场和街道等，合计面积约为50万平方米，但其中不含韩国National Pension Service于2010年收购的索尼中心大厦。
德国写字楼市场
上图中Big 6指包括柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、慕尼黑和斯图加特；Big 7指包括柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、科隆、慕尼黑和斯图加特
图片来源：仲量联行《Office Market Overview – 4th quarter 2014》
德国的房地产市场持续稳步增长，根据分析，德国汉堡、柏林、杜塞尔多夫、科隆、法兰克福、斯图加特、慕尼黑七大城市的房地产市场发展最为迅速。
零售业用地、办公楼、住宅这三类细分领域的需求和租金增长最为迅速。以德国中心城市的房地产租金发展情况跟欧洲几大重点区域相比，处于平均水平以上。现阶段，德国城市居住人口的增长大大推高了对住宅市场的刚性需求，而住宅开发却相对不够活跃，所以供求之间的矛盾随之又推高了房地产的租金价格，今年增速最为明显。2015年会有所放缓，但整体结果依然会只升不跌。同时，增长比较迅速的还有人均住宅面积需求和住宅附加费用(例如水、电、暖气等)。
此外，德国较为稳定的经济发展和良好的社会投资环境是吸引房地产投资的主要因素之一。虽然欧洲经济危机的影响依然存在，但目前为止，世界三大评级机构依然给予德国的投资环境以最优级的评价。
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复星收益表（半年）
图片来源：复星国际2014中期报告
平安收益表（半年）
图片来源：中国平安半年报摘要