广东讨论取消商品房预售 房企感受凉意

实施近25年的商品房预售制度,存废与否再次成为讨论点。

听到广东建议取消商品预售制度的消息,一位从事房地产10多年的营销总对界面新闻记者表达最多的就是“影响不可估量”。

9月12日,广东省房地产业协会发布了一则特急通知,名称为《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。根据通知,住房城乡建设部发函湖北、四川、江苏、河南、广东和辽宁住房城乡建设厅要求对商品房预售制度的保留、提高条件或者取消提出建议并说明理据。

广东省住房城乡建设厅在拟定的上报材料中表示,由于当前商品房预售制度存在的风险,比如房企资金链断裂引起的社会影响和经济损失大、房地产开发商存在恶意违约和欺诈等现象并屡禁不止等,以及长效机制建立窗口期,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品预售制度,全面实施限售。

这样一纸特急通知也再次将商品房预售制的取消与否推向舆论风口。

商品房预售制度确立于1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》,截至当前,这一制度已实施近25年。

早在2005年,关于“取消商品房预售”的讨论就已经开始。界面新闻查阅百度学术发现,学术界对商品房预售制度的存废问题讨论最早集中在2005年-2006年这段时期。

2005年中国人民银行在《中国房地产金融报告》中称,很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,建议取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。商品房预售的废与立问题成为全民话题。紧接着在2006年的全国“两会”上,有33位全国人大代表联名议案建议取消商品房预售制度。此后,关于“商品房预售制度的废与立”的争论从未停止。

争论也并非一直纸上谈兵。比如2013年6月,北京住建委就下发过提高商品房预售门槛的通知,称对套均建筑面积大于140平米的大户型住宅项目,以及属于经营投资性质的商业、办公项目,将根据地上规划层数不同,提高预售门槛。其中,7层以下(含)的,需达到主体结构封顶方才可办理预售。8层以上(含)的,需完成规划层数的1/2(且不低于7层)后,才可办理预售。

上海、广州、深圳、重庆和天津等地在当年也均出台过类似提高预售门槛的规定。

最近一次提高预售门槛的城市是合肥。8月,合肥正式对全市范围内供应的居住用地,调高商品房的预售门槛。根据规定,预售条件为:建筑层数1-6层的,应实现主体结构封顶;建筑层数7层以上的,应达到地上层数的三分之一且不低于7层。在这之前,合肥的预售条件是要求“形象进度完成一层施工”。

虽然这只是广东省房地产行业协会的内部讨论建议,住建部随后也对媒体进行了辟谣。但在今年高周转引起的安全隐患、维持近两年的房地产调控没有放松迹象以及维权事件开始频发的行业大背景下,此次住建部6省征集意见消息的传出,还是引起了房地产商们的担忧。

上述房企人士对界面新闻表示,之前深圳、杭州等重点城市的土地拍卖也有要求现房销售,但这是开发市场你情我愿的事情,开发商有心理准备。而且这只是土地市场上的个案并不是整体行业现象。

他担忧的是房地产行业本就是资金密集行业,主要是靠钱和杠杆推动,如果取消预售政策,整个行业就要重构了,不仅是重新洗牌的问题,对整个行业都是颠覆性的影响。

“高周转也就是抢几个月时间,而盖房子一般需要两年时间,预售取消的话,两年之后才能卖对开发商资金链的影响将不可估量”。

另一位房地产行业人士也对界面新闻表达了类似观点,称如果取消就是行业转折点,取消或保留预售制度本身没有对错,只是需要配套政策,如加快房地产行业长效机制的建立。

预售制度非常复杂,市场中各种质量问题,交付问题,基本都与此有关系,对于购房者来说保障度也低,不确定因素多。但在过去二十多年中,预售制度也加快了房企的销售节奏,增加建设量提高了供应,也促进了我国房地产行业的发展。

一位房企高层向界面新闻表示,取消预售制度,短期看可能性不大,因为当下市场中小企业众多,如果取消预售,会有利于资金宽裕的龙头企业和央企、国企,但对小企业来说影响甚巨,会加大企业资金链风险,延长回款周期。

与房地产人士的担忧不同,社科院经济研究员汪利娜对取消预售与否消息并不惊讶。她对界面新闻表示,一是因为取消预售早之前就提过。二是当前去杠杆是大背景,房企当今负债高企,也需要去杠杆去,依靠自有资金和融资去运转,开发商的资金链无疑受到影响。她还指出,对于供需不平衡的一二线城市房价也会受到影响和波动。

与预售制度是否取消的舆论热度一样,万科董事会主席郁亮在万科南方区域上的谈话也成为当天的热点,根据郁亮的判断,房地产转折点实实在在的到来了。

来源:界面新闻

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