这个冬天中型房企最危险,千亿巨头也可能倒掉

危机到来的的时候,企业对外的能力、内部的管理问题、以及员工的忠诚度,将经历考验,烈火炼出的才是真金。危机会干掉大量同行,存活下来的最优秀者,则将拥有整个市场。

图片来源:海洛创意

伟大的企业,至少经历过一次重大的危机。

为什么?

一方面,危机到来的的时候,企业对外的能力、内部的管理问题、以及员工的忠诚度,将经历考验,烈火炼出的才是真金。

另一方面,危机会干掉大量同行,存活下来的最优秀者,则将拥有整个市场。

地产行业目前正处在一个很关键的阶段。历史上持续最久、且将持续的强调控政策,加上主流市场逐渐从增量转向存量,正在改变行业的底层逻辑。

如果到某个时刻,房价每年的涨幅,低于房企加杠杆之后的资金成本,那么储存开发能力之外的土地就是没有意义的。

许多房企处在焦虑和不安中,他们通过裁员、卖地降杠杆,来缓解这种焦虑,大家身边都有例子。

今天明源君主要说三件事情:

正在冲千亿的中型房企,如果基础扎得不牢,是所有房企中最危险的。

“大而不能倒”是个伪命题,已经或即将破千亿的房企,也可能遭遇危机被收购。

 靠能力吃饭的房企,将赢来千载难逢的机会。

01、中型房企

最有可能倒在盲目冲千亿的路上

说中型房企最危险,是因为他们正面对着有史以来最复杂的地产市场。

现在全国的楼市:

第一不能依照城市发展水平,按一线、二线、三线来划分。

第二不能依照供需关系,按供大于求、供需平衡、供不应求来划分。

第三不能依照政策严厉程度,按调控政策最严、中等、一般来划分。

现在的楼市,其实是上面三条的排列组合,最终至少有27类地产市场,甚至更多。举例来说,甲、乙同样是二线城市,还有以下共同点:限价、限购、限贷、限售都有,限价按照“地价+成本+一定比例利润”的逻辑;供需相对平衡。按照上面的逻辑,他们应该是27类中的同一类市场,可是事实上其市场完全不同。

甲城市即将入市的项目中,60%是3年前拿的地,楼面价1万2左右,批复的限价在2万左右。去年拿地、楼面价在3万左右的项目,即使能获得4万的价格批复,也不敢开盘,因为根本无法和限价2万的那些项目竞争,可继续等下去就将持续付出财务等成本,最终可能亏本……

乙城市即将入市的项目,80%是近2年拿的地,楼面价都在3万左右,批复的售价都在4万左右,所有项目都可以随时开盘……

这种复杂的情况以前是不存在的,没有限价的市场,价格是由客户购买力决定的。比如甲城市所有的项目都可以卖4万,无非是拿地早的多赚一些,拿地晚的少赚一些……

在市场如此复杂的情况下,之前曾快速扩张、比较盲目的中型房企无疑是最痛苦的。

为什么?

1、小型房企只有几个项目,管理层可以关注到每个项目

小房企一般可以分为2类。

第一类是管理层能力很强的小房企,高层可以关注到每个项目,对每个项目的情况都很熟悉,就和自己的孩子一样知根知底,每个项目都经过精确计算,只有赚多赚少,不存在可能亏本的问题。其产品由管理层直接操盘,一般也很好,敢于和大房企的项目一对一PK。不管市场多么复杂,如何变化,这类小房企都可以灵活应对,没有问题。

第二类是能力比较弱的小房企,他们并不纠结,实在不行,就卖掉项目退出地产行业。

2、大型房企全国布局,有完整的体系,拿地有节奏,排列组合之后,可以应对复杂局面

就产品来说,大型房企内有几条乃至十几条产品线,各种装修方案,完整的供应链,各种营销预案等等,通过不同的排列组合,可以应对各种复杂局面。

就抗风险能力来说,其获取的土地,有早年便宜的,也有近年贵的,而且分布在各个区域、各线城市。其可以通过各个项目开发节奏的调整,互相支援,最终度过难关。

3、正在冲千亿的一些中型房企,有全国布局却不平衡;土地集中在最近2年很贵;管理层无法关注到每个项目,内部体系也没有形成;抗风险能力有限,又不甘心轻易退出

这类房企的内部管理体系、产品体系,事实上还没有真正形成,在遇到复杂局面的时候,只有因地制宜,个别判断。

但是,他们拿的地又分布在全国各地,比较多,管理层不可能关注到每个项目的细节。而因为正在扩张品牌有限,其项目总、区域总能力未必很强,作为操盘手很有可能判断失误,在正面对抗中也很可能打不过巨头。

最麻烦的地方在于:

从空间层面来讲,他们虽然号称“全国布局”,但是实际上普遍只有3-4个城市或者区域,一旦有3个城市不那么景气,整个公司都会出问题。

从时间层面来讲,他们前两年为了迅速扩大规模,拿到地就很快做项目出手,而且不断加杠杆,目前其手里已经没有便宜的地,都是近2年新拿的高价地。

如果楼市持续上行,中型房企的这些问题都不是问题,随着规模进一步扩大,他们会变成大型房企。可是一旦楼市下行,或者持续横盘,这些地就成了烫手的山芋。

他们将无法享受规模带来的红利,却将遭遇所有规模带来的麻烦。

他们又不甘心像小房企一样退出,所以一定会支撑到最后,因为资金链断裂或者亏损,而被收购……

那么,是不是大型房企、千亿房企就一定安全呢?

明源君认为,他们当然比中型、小型房企安全多了。

但是,“大而不能倒”这件事情本身并不存在,杠杆加得太高的千亿房企,一旦市场逻辑发生根本改变,自己内部出现整体性的问题,将没有人能拯救。

02、大而不倒是个伪命题,大不等于强

当高杆杠遭遇行业逻辑变化就会有危险

行业逻辑发生变化的时候,巨头会出现怎样的问题?

大家先一起来看看美国2个地产巨头,在次贷危机之后的表现。

桑达克斯(Centex)公司曾是与Pulte、DR Horton以及Lennar齐名的美国四大房地产商之一,受次贷危机影响,于2009年8月18日被美国最大的房地产商帕尔迪(Pulte)收购。

而收购桑达克斯的帕尔迪,之前的日子也并不好过。

在2004年年报中,帕尔迪曾经很骄傲地认为它54年的持续盈利受益于严守财务纪律。2005年与2006年,帕尔迪公司继续开创盈利记录。可2007年上半年,帕尔迪亏损5.08亿美元,每股亏损2.01美元,为了活下去,最终亏本出售了大量土地。

为什么会出现这种情况?

主要原因就是:

帕尔迪在危机来临前仍在持续增加土地储备,而因为行业逻辑因为危机发生根本改变,这些土地储备没有成为企业的竞争优势,反而成为了企业的负担。

表现在数字上:

2007年上半年,在平均房价与上年同期相比只下跌了3.03%的情况下,帕尔迪的售房利润率却从21.95%猛跌至-4.29%,原因是平均成本反而上升了。

2007年上半年,帕尔迪销售和管理费用占房屋销售收入的比例为15.6%,而上年同期仅为8.9%。

我国的楼市,过去有一个持续多年的逻辑,那就是:房价永远涨。

如果没有这个逻辑存在,那么房企的很多行为,都是有问题的。

举例来说,如果一家房企只有10亿自有资金,却用高杠杆做了150亿的项目,资金成本是12%。那么,如果房价没有上涨,不管如何快周转,它都会亏本。

我国政府已经多次表态,要稳楼市,不会让楼市大涨大跌,明源君相信政府也有这个能力。

可是,如果房企借钱太贵、杠杆太高、拿地价格还高,楼市整体2年不涨,或者下跌2%,都可能是致命的打击。

要知道,上面提到的桑达克斯、帕尔迪所用的杠杆,远不如我国某些房企。

明源君认为,“大”不等于“强”。

有的地产巨头,非常集权,全国一盘棋、一个逻辑、一个标准。市场调查、设计、营销,都迎合老板趣味。行业逻辑不发生变化,大家一起赚钱。行业逻辑一旦发生变化,就是整个企业的问题,没有人能站出来顶住塌下来的天。

还有的巨头,迷信规模,不计后果地扩张,认为规模一定带来安全。爬到山顶却发现,山丘那边无人等候。

对于巨头来说,只要国内还有一半以上市场不错,就可以内部调剂保证安全,可是如果有一半以上不再上涨,或者略有下跌呢?

一旦行业逻辑整体发生变化,手里很贵的土地储备,不再是资本而成了累赘。

事实上,因为规模太大,一旦出了整体性的问题,也没有人能拯救巨头。

巴别塔之所以无法建成,不在于上层不好修,而在于塔越高,需要的基础越要结实,而世界上其实没有那么结实的基础。而且,塔越高,越容易有结构不稳定的问题,一阵大风都是很大威胁……

如果行业逻辑发生变化,什么样的企业可以逆袭呢?靠能力吃饭的房企!

这时候行业的规则,将如毛主席所说:存人失地,人地皆存;存地失人,人地皆失。

03、结语:活下来的房企

将凭能力赢得整个春天

帕尔迪虽然有过大的亏损,但它活下来了,还收购了桑达克斯。

如果到某个时刻,房价每年的涨幅,低于房企加杠杆之后的资金成本,那么储存开发能力之外的土地就是没有意义的。

这时候的房企,规模是建立在能力而非杠杆和资本的基础上,赚取的钱,也将是能力的钱。

事实上,现在我们已经能看到建立在能力基础之上的房企的存在,比如以小股操盘为主要模式、规模中等的朗诗;以代建为主要模式,规模中等的绿城管理……他们发展凭借的都不是土地储备,而是品牌、产品力、管理能力的输出。

而以产品、能力著称的房企,内部文化也不会迷信规模,而是有很多别的追求:

比如提高客户满意度、赚服务的钱;再比如产品创新,把产品艺术化,创造可以载入史册的建筑。

来源:明源地产研究院 查看原文

广告等商务合作,请点击这里

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

打开界面新闻APP,查看原文
界面新闻
打开界面新闻,查看更多专业报道

热门评论

打开APP,查看全部评论,抢神评席位

热门推荐

    下载界面APP 订阅更多品牌栏目
      界面新闻
      界面新闻
      只服务于独立思考的人群
      打开