机构房东跑马圈地之后:租赁的商业闭环仍待形成

仔细研究数据会发现,包括北京在内的一二线城市,今年以来绝大部分并没有出现租金暴涨,而是平稳上涨,叠加毕业季租房需求的增加,租金上涨被放大了。

“坚决遏制房价上涨”的任务刚刚开始,一线城市的房租上涨又成为热点话题。

发生在近两年的资本推动、机构房东大举入市的背景下,这场租金的突然上涨,被认为是链家自如、蛋壳公寓、万科泊寓、龙湖冠寓等机构房东背后的资本逐利行为。

但仔细研究数据会发现,包括北京在内的一二线城市,今年以来绝大部分并没有出现租金暴涨,而是平稳上涨,叠加毕业季租房需求的增加,租金上涨被放大了。

在房住不炒、租购并举的政策推动下,机构房东的壮大是不可避免的趋势,而租金的稳定上涨、租金回报率的提升也是大势所趋。

长远来看,租金的定价是个市场行为,仍然取决于供需双方的博弈。租金的合理平稳,机构房东的商业闭环形成,有赖于土地成本、资金成本的下降,机构运营水平的提升,租赁证券化的发展。

最终,租购同权的真正实现,租房匹配与购房同等的公共资源,租金的上涨才有合理意义和价值。

租金上涨不可避免

今年以来,不少业内人士已经关注到租赁市场的变化。他们指出,撇开令人惊悚的个案,租金在一些热点城市尤其是一线城市的平稳上涨,将是未来十年、二十年的大趋势。

首先是机构房东的崛起。目前,租赁市场有三种租赁形式:个人出租、城中村以及机构化的品牌公寓。据贝壳研究院数据,一线城市租赁住房的机构化比例,北京为10.3%,上海为7.6%,广州和深圳均不超过3%。

相比发达国家50%以上的占比,我国的租赁机构化比例仍然是很低的。当前,机构房东正在进行激烈的规模竞争。8月15日,旭辉控股总裁林峰在中期业绩会上明确提出,旭辉领寓要在3-5年内实现20万间的目标。

此前,万科表示2018年新增10万间泊寓,碧桂园称三年内发展100万套长租公寓,龙湖冠寓目标在2020年达到规模行业前三;自如也提出未来3年在深圳总运营达30万间的目标。

这些机构,多数以改造中低端租赁房源的方式,提供统一管理的公寓,无形中确实会增加运营成本。

另一方面,深圳一位大型开发商高层人士指出,当前房地产的多项限制性调控政策,使得租金上涨成为必然。

他认为,租购并举,重点发展租赁,第一个带来的结果便是租金上涨。因为之前很多人投资不动产市场的盈利,是以买卖为基础,而当买卖被限制之后,就会期待持有获利,一定会带来租金上涨,这是大势所趋,而且上涨的幅度会超过所有人的想象。“这是未来整个社会都要面临的问题。”

不过,上述人士亦指出,无论是自如的分散式租赁,还是万科泊寓等的集中式租赁、改造城中村,其本质最后都增加了房源,并不会导致租金大幅上涨。

以自如为例,其模式是大量收储小业主的房子并进行一定改造,增加房屋间数,抬高套租金。中原地产数据显示,自如等房源套租金,相比普通租赁房源价格要高30%以上。但平均到每一间,租金上浮并不多。

贝壳研究院的数据显示,今年7月份的毕业季,北京、上海与深圳三城的租金环比均上涨,涨幅分别为2.4%,2.1%与3.1%。

易居智库中心研究总监严跃进指出,这样的整体涨幅并不算夸张,也不能得出资本驱动房租上涨的结论。

租赁生意如何做?

作为机构租赁规模竞争的暂时胜出者,链家自如已拥有十万套以上的在营房源,但仍与泊寓、冠寓等同样跑马圈地、扩大规模,各家都还没有形成成熟的盈利模式和生意模式。

目前,无论是房企、酒店集团、中介公司旗下的长租公寓还是第三方独立公寓、地方国资租赁平台,都面临前期获取房源(轻重资产模式)、后期运营的难题。

严跃进表示,当前,赚取租金差仍然是这些机构房东的主要盈利方式,确实出现了一些机构在部分区域和小区垄断房源,推高租金的现象。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,长远来看,机构房东不能垄断定价权,租金的定价将是一个博弈的过程。企业为了提高盈利能力会加价出租,但很多年轻人和中产阶级可支配收入减少,租金支付能力下降,房租上涨会迫使租房者通过弃租来降低居住品质,可能最终会倒逼房租的下降,最终达到一个平衡。

对于机构房东来说,提升租金回报率是当务之急。当前,我国一二线城市的租金回报率在世界范围内仍是明显偏低的。根据7月份易居研究院发布的《50城租金收益率研究报告》,一线城市的租金收益率均不到2%:广州为1.9%,北京、上海、深圳仅为1.7%。而即便在房价最贵的香港,租金回报率也只有两个多点。

万科高级副总裁谭华杰指出,过去多年租赁市场无法发展的重要原因之一是,居住型土地成本过高大大降低了租金回报率,对于资产持有者来说很难从出租中赚钱。

他认为,提高租金回报率,需要在土地成本、融资成本以及税费减免上进行改革,才能实现。

易居房地产研究院副院长杨红旭进一步指出,发展租赁市场需要金融的支持,而当前无论是政银合作还是银企合作,都只是解决表面的融资问题,资产证券化将成为构建租赁住房完整商业模式闭环的有效工具之一。

同时,一位龙头房企董事长指出,从政府、政策的角度,大力推进租购同权,让租金平稳上涨同时“价有所值”,赋予租房的人同等的就学、社会保障等权利,才能最终形成租赁业务的闭环。

首都经贸大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池认为,对物权之上的受教育权、养老保障、医疗等权利的需求,有时比居住本身还强烈。

去年7月中旬,广州住房租赁市场工作方案提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”。北京、重庆、武汉、南京等城市陆续跟进,出台“租购同权”的具体实施办法。

从各地发布的政策来看,承租者享有的公共服务权利主要包括义务教育、基本医疗及公共卫生服务等方面,目前仍在推进之中。

深圳万科有关人士透露,在深圳万科的城中村综合改造之后,不仅增加了大量租赁房源,万科还会匹配一定的学校、商业等配套,同时配合政府推进租购同权,真正实现租房生活方式的变革。

来源:21世纪经济报道 查看原文

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