理性讨论:接盘侠在哪里?

限价的今天,对于上市的新房和严重倒挂的二手房,买房人会如何选择?

图片来源:视觉中国

事先声明,虽然说接盘一词本身带有贬义,本文所说的接盘侠不含褒义或者贬义。

2014年,滴滴和快滴大战,双方加起来烧了24亿元现金,最后二者合并。

去年这时候,满大街都是共享单车,夸张到人行道人无法通行,我有一个懒惰的朋友给各个平台交了超过1000多块钱的押金只为了少走两步路,时至今日,大街上出了摩拜和ofo之外,已经很少看到别的共享单车了,并且摩拜和ofo已经不需要押金了。

大浪过后,留下的永远是最优秀的少部分,能发财的路子,永远只适用于20%的人。

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前天下午,我去听了经济学家马光远老师的讲座,马老师说,大家可以研究一下他的飞行轨迹,凡是他去的城市,那一定是可以的,他自己都不看好的城市,他是不可能去的。讲座中,有媒体代表向他提出了一个南京独特现象的问题:

南京河西板块住宅市场火爆,17年11月和今年6月多盘连开,很多楼盘甚至出现几千人抢购一两百套房源的购房热潮,比如前不久河西中的宏图上水云锦,均价45000元/平米,211套房源,5959人次参加摇号,中签率3.5%,而先前已经交付的宏图上水云锦二手房挂牌均价已高达6万/平米,意味着转手就能挣钱,只不过大多数总是扮演着陪跑的角色,这个现象马老师怎么看待。

马老师表示:是目前的政策导致了这个市场变成这样,应该让老百姓自己去思考该不该购买,既然二手房市场已经价值6万/平米,人为将新房价格限制在45000元/平米,那么人类的逐利性本能导致了他们去买。

我想了一下,如果说新房价格可以人为控制的话,那么二手房的价值完全是市场主导的,那它们的价值是有什么组成的呢?

成熟的地段?便利的交通?商业配套?未来规划?或者换言之,是有人接盘,接盘者愿意付出的价格便是二手房的价值吧。

那么问题来了,接盘的人都在哪里?

前天马光远老师也表示,十年后再看南京,绝对不一样。但是在这十年里,南京人需要做两件事,一是大量引进人才,二是造人即多生孩子。

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去年开始,全国各地的“抢人”大战已经初现苗头,马老师的讲座上可以看到2017年大中城市常住人口的增量,深圳最高,南京位列倒数第二,仅有6.5万的人口增量,最后一名也是江苏城市苏州。不过马老师也说过,若是2018年,这个图表可能会发生翻天覆地的变化,因为在2018年,各地抢人大战全面爆发,南京门槛最低是本科学历直接落户。去年询问我外地人在南京如何买房,我还答需要2年社保,今年我都直接说,先落户南京,再拿购房资格。

据媒体价值线统计数据显示,近一年多来,全国已有超50个城市发布了多次人才吸引政策,而从2018年开年至今,已有超35个城市发布了40多次人才吸引政策。抢人大战”愈演愈烈,进入了疯狂模式。

3月21日,一直高高在上的北京和上海也被迫出手,推出各自新政,开始争夺目标人才。

5月8日,香港加入“抢人大战”,推出为期3年的人才入境计划。

5月16日,四大直辖市之一的天津也宣布“参战”,本科一般不超过40周岁可直接落户,不到一天就吸引30万人申请落户。

去年位列第六的西安据说是这样,外地人以前站在西安的火车站前,民警大多数态度是不耐烦的,现在站在西安的火车站前,民警倍加亲切,恨不得直接拉你去派出所落户。我没去过西安,不知道这个说法有没有夸张。

但是南京我知道,除了放宽落户标准之外又出新政,高层次人才购买自住住房公积金住房标准放宽4倍,即120万元。我一朋友申请落户,很快就办下来了。

这些人,是未来南京的希望吗?

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2016年,全国开放了二胎,鼓励有条件的家庭生育二孩,积极开展应对人口老龄化行动。

据统计,“十二五”以来,我国总人口继续增长,2014年末达到13.68亿人,受人口年龄结构以及生育政策调整的影响,出生人口从2010年1592万人增加到2014年的1687万人,保持增长态势。与此同时,我国劳动年龄人口下降,老年人口不断上升。2011年,我国15岁至59岁劳动年龄人口达到峰值9.4亿后开始回落。2014年降至9.3亿。60岁及以上老年人口从2010年13.3%提高到2014年的15.5%,总量达到2.12亿人。

以前有这么一个说法,未来的孩子根本不用愁没房子住啊,外公外婆至少留一套,爷爷奶奶至少留一套,爸爸妈妈至少留一套,在独生子女的情况下,未来一人手上至少能继承3套房子,一点都不差钱,其实话糙理不糙,我国目前人口老龄化的趋势较为严重,劳动力人口降低对于各方面来说都是个问题,与此同时对房地产的需求也在降低。

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南京是公正摇号的先驱城市,自公正摇号以来,无数人比以前更加忙碌了,因为此前想买房会经过各方面的深思熟虑,而现在他们会说,碰碰运气,所以多了那么多陪跑的人,这个没中那就下一个,而一旦这个中了,他们会想,我要不要下手,越艰难越难理性思考,遇上那种中签率极低的“神盘”,应该会想,那么多人在虎视眈眈,我要是轻易放弃才是傻子呢。

好在经过一系列疯狂过后,南京人已经恢复了理性,目前的南京已经处在“冷热不均”的阶段,确实有热门区域但是也有冷门,也有部分名企开发的楼盘开盘并不售罄,尽管各种高频宣传,还是少不得要拓客。

另外,就南京而言,未来将有大量的货量上市,一则2016年至今诞生了76块现房销售的地,基本上2年的建设周期就要到了,大批货源等待上市。二则后来拿的地基本不用现房销售,地价也在逐渐降温,这些地块大部分选择抢跑,即在拿地后短时间内就做上市准备,2018年下半年到2019年上半年,南京将会有大量房源上市。

在限价的如今,大量上市的新房和倒挂的二手房,那些你以为会接盘的人大概也会选择新盘吧!

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最后,分享几条马光远老师对年轻人提的建议:

房地产应当从中、长期来判断,因为短期受很多政策影响,而这些政策大多不完善,而且每个城市的情况是不一样的。

投资逻辑应当符合三个20%,一是20%的房子值得投资。二是20%的开发商值得投资。三是20%的房屋品质值得投资。

他不认为有什么需求叫做刚需,年轻人一定要看到趋势,不要一厢情愿,要尊重规律,不要以自己的收入判断房价的高低。

来源:南京楼市观察 查看原文

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