细数重庆楼市2018年上半年十大看点

目前,重庆的房地产政策主要为:限制备案价格及涨幅、限售两年和限贷政策。

“人生在世,无非衣食住行”,“住”在人们生活中的分量举足轻重。2018年的重庆楼市,如同自带流量的城市IP,承载着来自各地的关注。而关于楼市的话题,覆盖了政策调控、房价涨跌甚至是土地市场,下面我们就来梳理一下2018年上半年重庆楼市的十大关键词,究其缘何“自带流量”。

看点1:相对宽松的政策环境

2018年上半年,房地产政策调控力度不减,限售新增或升级的城市超20个,限购新增或升级的城市也超10个。尽管重庆上半年房价仍呈现上涨趋势,但重庆并未升级限售政策,也未施行限购政策,西南区域成都限购升级、昆明亦出台外地人限购一套政策。目前,重庆的房地产政策主要为:限制备案价格及涨幅、限售两年和限贷政策。故相比较而言,重庆调控政策相对宽松,未采取一刀切的办法。

图1:2018年上半年重庆房地产政策梳理

资料来源:中国指数研究院综合整理​

整体来看,上半年房地产政策主要从三大方面出发:一是保证刚需,新增保障公租房供应,维护住房公积金缴存职工购房贷款权益;二是不断加强调控监管,严查“茶水费”、捂盘惜售等各类投机行为,对销售行为、经纪行为和租赁行为进一步加强监管;三是加大供应,维持市场供需平衡。

看点2:住宅成交量再创新高

上半年住宅成交量:1389.76万㎡

图2:2014.02-2018.06重庆市主城区商品住宅销售情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com​

2018年上半年,重庆主城区累计成交住宅1389.76万㎡,同比上涨0.9%,再创新高,刷新了2017年上半年的最高成交量记录。从全国范围来看,2018年上半年70个大中城市的成交量重庆也居首位,远超排名第二第三的西安和青岛。上半年西安市场热度较高,成交量大幅上涨,成交875.07万㎡,另外,青岛上半年成交量为860.46万㎡,分别为重庆成交量的62.97%、61.91%。

从月度成交量来看,商品住宅成交量仅4月成交低于200万㎡,其余月份成交量均处于高位,3月成交量为近半年最高值,近260万㎡。上半年月均成交232万㎡,超过北京上半年的总体成交值。

看点3:成交价格保持稳定上涨趋势​

上半年成交均价:11002元/㎡

图3:2017.01-2018.06重庆市主城区商品住宅成交均价

注:住宅销售均价为建面均价

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2018年上半年,重庆房价稳中有涨,但涨幅不断收窄,上半年主城区住宅成交均价为11002元/㎡,较2017年同期上涨2578元/㎡。上半年重庆房价上涨是在供需市场综合作用下造成的,需求方面,由于重庆较为宽松的政策环境以及与成都等同类型城市之间的价格差造成需求的持续释放;供应方面,市场主流逐渐由刚需升级为改善,大平层等改善型房源的推出成交均有所上涨。

看点4:渝北巴南一南一北,占据半壁江山​

渝北区成交量:426.05万㎡

图4:2018年上半年重庆市主城九区商品住宅销售情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com​

多年来,重庆一路向北,2018年上半年渝北区成交量依旧最高,超400万方,占比近三成,龙兴、礼嘉、中央公园均为密集成交板块,板块成交热度较高。随着李家沱、龙洲湾板块价值不断攀升,巴南区上半年成交量亦可观,成交215万㎡,占比15.47%,渝北区和巴南区一南一北两大区域,成交占比近五成,为两大主力成交区域。

看点5:五区成交均价超1万元/㎡

渝中区成交均价:19306元/㎡

图5:2018年上半年重庆市主城九区成交均价(元/㎡)

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com​

2018年上半年,重庆市主城九区共有五区成交均价超1万元/㎡,渝中区由于在售主要为来福士广场、白象街等中高端楼盘,楼面均价已近2万元/㎡,为19306元/㎡;江北区、渝北区成交均价也相对较高,分别为13343元/㎡、12437元/㎡;北碚区和沙坪坝区成交均价也超9000元/㎡;巴南区和大渡口区成交均价相对较低,但也超8000元/㎡。

看点6:改善为主,刚需占比再压缩​

90㎡以上成交占比:60.55%

图6:2018年上半年重庆市主城区住宅成交面积结构

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com​

2018年上半年,重庆市主城区中低面积段成交占比大幅下降至39.46%,跌幅达13.76%;一直以来,重庆90㎡以下的户型占据着市场主流,但随着大平层、四房等大户型市场亲睐度不断提升,改善型房源逐渐成为主流。不少品牌房企新推项目均为大平层、洋房产品,新开工亦以改善型产品为主,目前金科龙湖在售项目基本均为改善型。

看点7:面积TOP10项目成交超200万方​

富力城成交面积:27.80万方

图7:2018年上半年重庆市主城区住宅成交面积TOP10项目

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2018年上半年重庆主城区成交面积榜首的为富力城,成交面积达27.80万方;融创国博城、金科金辉美院和融创欧麓花园城成交面积也超20万方。整体来看,成交面积TOP10项目成交为204.46万㎡,其中渝北区占据四席。

看点8:全国土拍成交量榜首​

重庆住宅成交用地面积:676.37万㎡

图8:2018年上半年住宅用地成交TOP10城市

注:为市本级住宅成交建设用地面积(万㎡)

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2018年上半年重庆主城区住宅用地成交建设用地面积为676.37万㎡,位列住宅成交建设用地面积TOP10城市榜首,远超其他城市。上半年菏泽市和郑州市成交量也较大,位列亚季军。热点城市如武汉、西安、杭州等土地供应量也相对较高。

2018年重庆主城区商品住宅成交面积创新高,但上半年住宅销供比为1.08,相比2017年同期1.91的销供比不升反降,这主要源于可与成交比肩的住宅用地成交。上半年住宅用地成交规划建筑面积达1316.88万㎡,同比上涨4.3%,为近五年上半年成交量最高值。

看点9:渝北巴南密集推地,占比近七成

渝北区成交住宅占比:43.10%

图9:2018年上半年重庆主城各区成交建设用地面积占比

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com​

2018年上半年重庆密集推出超600万方住宅用地,其中渝北区和巴南区为主力成交区域,分别占43.10%、23.94%,两区成交量占主城区近七成,可见未来持续一段期间内重庆主城区新房项目将集中在渝北和巴南区。其中渝北区成交建设用地面积291.51万㎡,共16宗地,主要为悦来、两路和龙兴地块;巴南区成交161.90万㎡,其中一半地块位于李家沱组团。另外,上半年渝中区无地块成交,土地稀缺性可见一斑。

看点10:房企联合拿地频现​

联合拿地宗地:13宗

图9:2018年上半年重庆主城区房企联合拿地情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com​

2018年上半年重庆住宅用地成交楼面积为5094元/㎡,同比上涨13.96%,但同期住宅平均溢价率为13.52%,较去年同期下降17个百分点,溢价率的减少离不开企业联合拿地情况的增加。2018年上半年,新希望、禹洲地产等外地房企加紧布局重庆市场,为有效降低拿地成本,合作共赢,诸多房企选择联合开发。

2018年上半年共有13宗地为联合拿地地块,金科、龙湖、旭辉、华宇、协信等诸多房企均选择联合拿地方式,其中旭辉联合拿地地块达4宗,金科、华宇和新希望均有三宗联合拿地地块。

结语

关于政策,上半年虽然调控政策不断,但相对其他城市仍较宽松。随着限贷政策的收紧,外地购房门槛提升,抑制了部分外地需求,且持续增加的土地供应需要逐步被市场消化,预计下半年政策将持续落实“房住不炒”的原则,但政策环境或仍相对宽松。

关于土地,根据4月重庆发布的供地计划,2018年重庆市计划供应住宅用地29000亩,约1933万㎡,上半年重庆全市已推出1392万㎡,下半年重庆全市预计推地600万㎡,故下半年主城区推地节奏或将明显放缓,为保持市场供需平衡也不排除新增供应的可能。

关于量价,上半年重庆量价表现均较抢眼,伴随着下半年改善型项目持续增加,且市场需求仍较强劲,预计下半年成交价格或有小幅上升,另外,尽管上半年成交热度较高,但近一年成交地块相应项目亦将在下半年陆续推出,预计下半年成交量或与上半年持平。

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