存量改造怎么做?北京万科把老西单商场改成了综合体

“6+X”转型战略的A计划落地,北京万科未来3年存量资产改造规模要达400亿。

增量市场难度日益增加的情况下,房企对存量市场的挖掘正在进一步深入。

经过2年的改造,万科位于北京朝阳的万科时代广场即将落地。这个由原十里堡西单商场进行改造的项目,成为万科在北京存量改造市场的首个尝试。

十里堡西单商场建于2010年,但由于定位失误经营不善等问题,2016年初便已停业。然而在商业和写字楼密集的朝阳路上,这个占地面积约1万平方米的“商业盒子”何去何从,成为当时北京行业内和市民关心的问题。随后万科在2016年的年报显示已经收购该项目的权益,并一度传出将改建为写字楼的消息。

时隔2年,改造完成后的“万科时代广场”即将在7月下旬落地。万科集团高级副总裁、北方区域CEO刘肖表示,随着项目的落地开业,万科北方市场进行的“6+X”转型中“存量资产改造计划”,将有了第一个实体项目的实现。

尽管万科曾有计划将项目改为写字楼,但是考虑到区域写字楼数量饱和,以及建筑本身存在的进深、采光等问题,最终还是改为商业,同时引入文创联合办公品牌,综合体内部同时具备商业、文化办公和艺术空间等功能。建成后的万科时代中心总建筑面积达到4.7万平方米,将由印力进行运营。

2016年,北京万科及北方区域提出“6+X”转型战略,其中A计划便是城市更新的“存量资产改造计划”,另外还包含商业地产、持有型长租公寓、装修业务、社区配套服务商、金融及养老业务。2年多的时间里,北京长租公寓已经问世,印力也全面接管万科商业,幸福家养老也落地房山,万科时代广场开业后,将补上存量资产改造的环节。

为什么要做存量资产改造?刘肖说,3年前去曼哈顿考察,发现经历了911之后的曼哈顿业态集群发生很大变化,金融和新兴产业集中区发生迁移,因此很多存量建筑的使用也发生变化,例如商业改办公、办公改酒店等等,通过城市存量进行不断地改造,满足新的需求。

这给了万科很大启发,实际上近年来北京整体规划和功能正发生重大改变。

2017年,北京颁布了《北京城市总体规划(2016年-2035年)》,提出了北京城市未来集中聚焦四个城市功能的“四个中心”战略定位,即政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心进行战略定位,并提出了“一核一主一副、两轴多点一区’的城市空间结构规划,这对于城市的空间、功能、产业布局、生活方式等各城市更新方面,都将带来深刻的改变和影响。有业内人士估算,北京存量市场有接近4000亿的体量。

在很多城市面临土地资源获取瓶颈、传统增量市场压力变大的情况下,存量市场成为巨大机遇。刘肖认为,这其中存量资产改造是市场最大的机遇。他透露,在万科存量资产改造北方区域200亿的市场范畴中,北京市场占了75%,和其他所有城市都不是一个量级,而在其他城市,不同业态的级差将会非常大。

据悉,目前北京万科在存量资产改造项目上,已经获取了在朝阳、望京、海淀、昌平等10个项目,总投资168亿元。除了万科时代中心,住总万科广场、天竺万科中心均进入运营阶段,下半年望京的万科时代中心也将开业。

在整个北方区域,北京万科存量资产改造项目约为17个,未来3年每年在存量资产改造上的投资将达到100亿规模,计划在3年内,能够持有400—500亿元的存量资产改造规模。

随着房地产增量市场逐步触及行业天花板,众多房企也进入对存量市场的挖掘。除了万科,首创、首开、泰禾等房企先后获取北京旧改项目,进入存量市场。另外,龙湖、富力、旭辉、龙光、恒大等房企在上海、华南等区域都陆续涉足存量改造市场。城市更新论坛秘书长陈方勇曾表示,随着中国城市发展扩张圈地、野蛮生长时代的逐步结束,城市更新的浪潮将会到来:“保守估计市场数值将达万亿。”

来源:界面新闻

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