地产业的下半场,华润置地的城市焕新之路

1987年,深圳率先在中国开放土地市场,4年后的1月下旬,第一家地产业企业成功登陆深交所。之后,地产业企业纷纷选择上市,华润置地也走在这一波上市的浪潮中。1996年11月,华润置地登陆香港交易所,证券代码01109.HK。

文/王志

历经了20余年的资本市场发展之路,地产业也已进入了其下半场。传统的靠住宅开发、疯狂拿地做规模,似乎已经不能适应新时代的发展要求。因而,在地产业的下半场中,龙头上市企业纷纷进行主动转型,力求在这场表面看似平静实则暗流涌动的竞争中拔得头筹。

定位升级“城市综合投资开发运营商”

2018年,作为改革开放40周年,又是深圳下一个40年的开启之年。对于华润集团来说,这也是一极具意义的年份,因为其前身是于1938年在香港成立的“联和行”,至今恰好80周年。这也意味着一个新的周期开始了。华润置地华南大区也在其7月18日的品牌发布会中明确:华润置地已逐步转型为“城市综合投资开发运营商”。

华润置地业绩发展稳步向前,营收和净利润都呈现出双增长态势。据其2017年年报显示,在过去的一个年度,华润置地实现营业收入1185.88亿港元,实现净利润230.17亿港元。相较于2016年,营收增长8.47%,净利润增长18.03%。

土地储备方面,据其年报,截至2017年年末,华润置地的土地储备已覆盖全球60个城市,总土地储备面积达4897.8万㎡。一、二线城市土地储备占比达75%。就区域而言,单华南大区的总建筑面积就有1265.4万㎡,远超其他各区域。华润置地在其年报中表示,这些土地储备可满足其未来3年发展需求。

经界面楼市记者统计,近5年来,华润置地实现了销售面积由578.23万㎡到954.3万㎡的增长,年复合增长率为13.34%。2017年,华润置地的销售业绩增速较快,实现销售金额1521.2亿元,持续保持行业规模前十,相较于过去的一个年度,同比增长40.8%。经计算,华润置地近5年来的销售金额年复合增长率为23.07%。

早在2016年,华润置地就明确提出了“开发物业+投资物业+‘X’战略”的商业发展模式。今年4月27日,华润置地在其发布的年报中透露,2017年华润置地继续坚持上述2+X的商业模式,并将业务从之前的物业管理、养老产业、海外投资和城市交通基础设施向康养、产业基金、海外业务、长租公寓、产业小镇和文化体育等领域进行拓展。由此可见,华润置地很早就开始了布局转型的战略。

在此次华润置地华南大区2018品牌战略发布会中,华润置地除了明确将逐步向“城市综合投资开发运营商”转型外,还进一步清晰了上述商业模式,使其更加具体化。除了传统住宅业务外,华润置地将持续开发写字楼、商业及综合体,不断推进城市更新、城市建设运营和产业创新等领域的土地投资拓展和业务发展,从而焕新其所布局的城市和城市中人们的生活。

不仅如此,华润置地高级副总裁、华南大区董事长孔小凯也表示,大区始终在规模与转型间寻求平衡,并已逐渐形成业内独具特色的发展优势。规模之外,华润置地更注重高品质战略,从设计、工程到运营服务,让每个作品都经得起时间考验。同时,也在产业、人文艺术、科技金融、教育医疗等领域做出了更多的尝试,以更前瞻的战略思维和创新力,践行着“多元化、复合型”业务发展模式,这也是今天华润置地的核心竞争力。

加速综合开发转型

上文已述及在传统住宅业务方面,华润置地继续保持行业前十。而投资、运营类业务也是华润置地华南大区在过去十几年中一直坚持并探索的方向。2004年,深圳万象城开业,作为华润置地首个城市综合体产品,引领者罗湖片区乃至整个深圳的商业消费升级。经过多年的探索和发展,华润置地已成为中国商业地产领导者。华润置地在其年报中披露,2017年,华润置地实现投资物业营业额87.8亿港元,同比增长21.1%。其中,购物中心业务营业额为61.4亿港元,同比增长20.1%。

在华南大区,根据孔小凯在发布会上的致辞,2017年,华南大区实现销售物业签约额332亿元,大区购物中心零售额达120.08亿元;目前,华南大区共有住宅及公寓项目30余个;写字楼已布局项目10个;已建成运营商业项目4个,在建及待建商业项目12个。2018年,还将有三个商业体——深圳湾万象城、柳州万象城及厦门万象城开业。

另外一方面,写字楼物业数据显示,截至2017年年末,华润置地在营写字楼的总楼面面积为56.2万㎡,在建及拟在建写字楼257.6万㎡,体量上仅次于商业。这说明华润置地今后在扩大商业地产规模的同时,也将不断扩大写字楼这类商务产业的规模。

在发布会上,华润置地华南大区写字楼市场部副总监杨贤钊表示,在深圳区域,将有中国华润大厦、南山科技金融城和华润前海大厦三大城市级项目,加码商务创新速度。其中,后海新地标中国华润大厦地将与春茧、悦府和深圳湾万象城等多元业态共同建构深圳湾综合体项目;地处深圳高新科技产业园核心的南山科技金融城将推进金融行业的落地与创新,以科技的进步带动金融业的升级,同时为科技注入金融的力量,最终形成产业交融、资源集聚、链式共生的科技金融生态圈。华润前海大厦也将重塑前海片区的商务生活方式。

据悉,截至目前,华润置地华南大区已在7个城市共布局了共10个写字楼项目,近130万㎡在营在建办公面积。今年,位于深圳的中国华润大厦、南山科技金融城(华润置地大厦),南宁华润大厦,厦门华润大厦项目将开启租赁。在未来5年里,其还将陆续在深圳、海口、福州等城市推出多个写字楼项目。

全国旧城改造的领跑者

十余年前,华润置地就开始了城市更新的步伐,在地产业内走在了其他企业的前面。

2002年,东方商城开始拆除,华润置地首个城市更新项目启动。而这就是后来带来整个罗湖片区商业升级、国内商业地产领域的旗帜——深圳万象城。

2007年,大冲旧改项目在当时被称为“广东最大旧改项目”。这个以前布满握手楼占地面积63万㎡的村落,如今已经旧貌换新颜,被打造成为了一个集高端住宅、写字楼、商业于一身的280万㎡城市人文综合体——华润城。

2014年,华润城润府1期的入市,就足以显示华润置地的旧城改造能力。之后的2015年、2017年,华润置地大厦和深圳万象天地相继进入运营阶段。单从商业来看,于2017年9月27日开业的万象天地,其平均出租率就达到了96.2%,2017年实现租金收入7348.2万港元,足可见其高水平的商业运营能力。未来,该旧改项目的南山科技金融城将成为继其商业之后的又一个亮点。

华润城项目的成功运作,城市更新已成为华润置地的一张名片。继这一旧改后,华润置地又拿下了湖贝旧改项目。湖贝旧改项目涉及原始宗地93宗,比大冲旧改更为复杂。华润置地华南大区副总经理、城市更新业务总负责人赵荣在发布会中透露,湖贝旧改项目将打造粤港澳大湾区城市地标、高666米的湖贝塔;将有6条地铁线汇聚,实现同层换乘,打造地上地下一体化交通基盘系统;还将布局4000座国际文化交流中心、1400座大剧院、1200座音乐厅等8处文化集群设施。

从大冲旧改和湖贝旧改中,不难看出华润置地的城市更新已跳出了传统“拆迁重建”的粗放型更新模式,进而转向精细化城市设计为切入点的更新模式。这一多元综合的更新模式,传达出华润置地在用城市更新作品解决城市发展的问题,也意味着在行业内华润置地是城市更新中最能打的那个。

华润置地的城市更新业务主要瞄准的是国内一、二线核心城市的旧住宅区、旧商业区、旧工业区、城中村和旧屋村,对其进行拆除重建、功能改变以及综合整治。据赵荣介绍,华南大区已陆续进驻了东莞、湛江、珠海等城市,推进了90余个项目的落地。其中,在深圳落地的就有下李朗项目、宝安凤凰岗项目、罗湖村项目和上塘项目等数十个新项目。

城市建设运营,构筑人们心中的理想城市

据深圳市2017年国民经济和社会发展统计公报,过去一个年度,全市实现GDP22438.39亿元,同比增长8.8%。而同时期的上海、北京这一数值分别为30133.86亿元、28000.4亿元,这也意味着深圳成为了继沪京两市之后第三个突破2万亿元大关的城市。

经济的迅猛发展,带来的是城市形态以及生活方式的升级,这同时也意味着城市中的人们对体育、文化、艺术、休闲和教育等领域的需求在日益增强。很大程度上,这也对地产企业运营城市的能力提出了更高的要求。

华润置地的城市运营始于2009年对深圳湾体育中心的代建与运营。这座总建筑面25.6万㎡、外形酷似“春茧”的体育中心,在其建成后仍由华润置地运营。在华润置地的运营下,该体育中心运作1年后便实现了盈利,对全国的体育中心来说乃是首例。据华南大区负责人在发布会中介绍,目前,“春茧”商业出租率达99%,各类活动258场/年,人流量600万人次/年。

“春茧”运营的大获成功,加上华润置地本身是央企的这一优势,使得其城市运营能力大受政府信赖。2015年,华润集团与南山区政府签定战略合作协议,成为了“后海片区总运营商”,将对后海2.26平方公里的土地进行综合运营。其中,深圳人才公园已于2017年11月1日正式开园,这也是全国首个人才公园,占地面积达77万㎡。

发布会上,华润置地华南大区城市建设运营事业部前期策划部总监廖慧表示,后海中心区作为“粤港澳大湾区”的重要组成部分,在交通规划上,打造了“地上-地面-地下”的多维立体化慢行空间,今后,在后海总部办公基地的每一栋写字楼里,都能自由地穿梭。在功能区域规划上,将围绕主要的生态景观节点人才公园,塑造综合功能的城市中心区。在空间布局规划上,通过“三横一纵七组团”的规划方案,以文化、艺术、创新、高效为切入点,把后海中心区构建成深圳活力中心,湾区文化名片和国际创新门户。

在城市代建与运营中,华润置地已经有了近10年的探索和积累,目前,也逐步形成了城市片区综合运营、医院医疗、学校教育、公园与公共空间、商业运营、文化体育、城市棚改和城中村整治8大业务的特有发展模式。以医院医疗、城市棚改和城中村整治为例,就前者而言,华润置地将承接深圳最大的医院(南山医院)扩改建工程。据其发言人透露,华润置地将借助华润集团旗下的凤凰医疗平台,将医院医疗业务拓展至龙华、宝安还有罗湖等区,以提升整个深圳的医疗配套水平。就后者来说,华润置地已承接了“深圳棚改第一村”华富村项目。廖慧表示,华润置地将把这一项目打造成为福田中心区宜居社区的代表,同时也为城市贡献大量公共活动空间和产业空间。

据悉,截至2018年6月底,华润置地城市建设运营已建和在建项目就有52个,覆盖了南山、宝安、福田、罗湖、龙华、龙岗、坪山等7个核心区域,总投资额超过449亿元。华润置地在以运营人们心中理想的城市之姿大步前行,极大地去满足人们对体育、文化、艺术、休闲和医疗教育等领域的需求,其城市运营的佼佼者之态已然初露。

产业升级焕新美好生活

随着新一轮产业升级的到来,各行业都在持续进行着创新,对于地产业企业来说,也概莫能外。华润置地将方向瞄定与生活方式息息相关的消费升级和智能制造两大产业方向,对其进行升级与再造。在行业大变革的环境下,华润置地此举意为将其产业创新与母公司华润集团的资源优势进行深度融合。

据华润集团官网资料显示,其主营业务主要有大消费(零售、啤酒、食品、饮料)、电力、地产、水泥、燃气、大健康(医药、医疗)、金融等,旗下设有7大战略业务单元、17家一级利润中心,实体企业1987家。其中,直属企业中有6家在港上市。目前,华润零售、啤酒、燃气的经营规模位列全国第一,医药销售规模位列全国前列,电力、水泥业务在业内表现不俗。华润集团的资源优势可见一斑,这也是华润置地入局产业地产区别于业内其他企业的优势所在。

华润置地产业地产执行组长晓曼透露,产业地产将围绕智能、健康、空港航城、文旅、时尚和田园综合体六大产业展开,并据此建立了“六镇一体”的产品线。其中,“六镇”是指对其所聚焦的六大产业方向进行研发和再设计,以不同的产业应用场景为核心,打造具有美好生活体验的6个特色小镇。而“一体”则是指“智慧城市综合体”,其将以南山科技金融城为范本,基于城市传统产业升级再造,注入智慧运营科技,打造以智慧建筑和智慧配套为基础的新一代产城空间,从而满足人们对于更加集约高效的城市生活方式的高层次需求。在上述产业实践中,华润置地还衍生出了智慧城市、润加速、耕雨农场和华润置地艺术空间四大核心IP。

从华润置地的产业布局和实践,不难看出其已经深入触及到城市人们生活方式的方方面面,华润置地在以产业创新的方式焕新着其所入驻的城市以及城市中人们的生活。晓曼还透露,截至日前,在产业合作领域,华润置地已储备产业资源150个,建立长期重点合作资源35个,签约战略合作10余个,MIT中国未来城市实验室、中兴网信、浙大网新、腾讯、清华力合科创、中环易达、凤凰医疗和迈瑞等都已成为其产业地产领域的合作伙伴。华润置地与行业巨头密集牵手,加上其独有的母公司华润集团的资源优势,其产业地产的发展前景可见一斑。

城市焕新实现超车

在中国开放土地市场的这30多年来,一线、二线城市的可供开发用地越来越紧缺了。以深圳为例,深圳总占地面积1996.85平方公里,截至去年年末,全市建成区面积为925.2平方公里,而《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》明确指出,到2020年,基本生态控制线范围面积不少于974平方公里,全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%。这些数据都在表明深圳可供房地产开发的用地越来越少。

与此同时,住房全面短缺时代已经结束,这已是行业的共识。在这一形势下,单纯的房地产开发也迎来了其瓶颈期,加之,房地产调控继续深化,房企要单纯依靠其传统开发业务来保持业绩较快增长已经行不通。

早于2016年11月,国土资源部办公厅就印发了《产业用地政策实施工作指引》,以更好地落实产业用地,推动产业迈向中高端水平。产业结构的优化和产业园区的升级,为房企的发展提供了新的方向。加之,产业地产的发展空间巨大,越来越多的房企对这一业务进行布局就成为了必然。

此外,城市中的人们,其生活方式和消费需求在不断进行着升级,这意味着城市形态的演进、升级中的人们需求是房企转型的主要方向之一。城市运营越来越成为判断一个城市其城市化水平高低的重要指标,不少有着创新基因的房企纷纷选择入场。而在这些方面,华润置地华南大区将综合开发、城市更新、城市建设运营以及产业创新地产等无疑与其进行了深度融合。

经济合作与发展组织有个著名的研究结论,房地产行业不仅包括盖房子,还有跟房子相结合的一系列服务。这些周边行业的规模,最终会超过房地产开发本身。这些都在表明,未来与此进行深度融合才是房企保持持续增长,进而脱颖而出的不二道路。

房地产行业已进入了大变革时期,转型升级,寻求新的业务增长点,成为了房企继续做大做强的必由之路。在继城市更新成为行业内最能打的那个后,华润置地先后持续发力于城市代建代运营和产业地产,前者瞄准城市形态以及生活方式的升级,后者瞄准消费升级和智能制造两大产业方向,华润置地在用自己的转型方式来将经合组织的研究结论具体化。城市运营中其行业的佼佼者之姿初露,加上背靠华润集团、发展空间巨大的产业地产,这些勾连起来看,华润置地其城市焕新者的姿态已然越来越清晰。这也意味着,地产业的下半场中,华润置地将以“城市综合投资开发运营商”为战略方向,并据此来实现业绩的持续增长,进而实现超车。

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