硬实力!深圳学区房半年最高涨约2.3万/平 涨幅高达17.5%

2018年已然过半,自104新政之后,深圳房价成功21连跌,半年时间降了147元/平。

图片来源:海洛创意

文/楼校长

大家都知道,深圳楼市一二手房价倒挂严重,二手房价格同比继续走高,而这才是真实的深圳房地产市场。

近期,深圳中原数据研究中心和深圳贝壳研究院(原深圳链家研究院)陆续发布了深圳楼市上半年数据报告。楼校长梳理了市场的典型现象以及重要总结,或许对下半年楼市也会有一定的影响,供大家参考:

1、上半年深圳新房核心区域均价上涨,但全市均价维持稳定;新房住宅供不应求。

2、上半年深圳二手房均价 57297 元/平,同比上涨 5.4%。

3、典型学区房价稳步上升,最高涨幅高达17.5%,平均涨幅接近10%。

4、“三价合一”政策影响有限,房价微调后继续小幅上涨。

5、公寓市场成交量升价跌,供应量也在大幅下跌。

本文数据来源:深圳中原数据研究中心、深圳贝壳研究院、腾讯房产深圳站

新房市场

① 全市新房均价持续下跌,但核心城区仍在上涨:

尽管在限价的背景下,新增批售住宅均价低于市场预期,但是区域均价受片区成交结构的影响。七区中仅龙华区均价略有下滑;南山、福田、罗湖、宝安、龙岗五区均价仍然上涨;而盐田区一年来没有网签记录。

南山区不愧为上半年市场热度最高的地区,新房价格一枝独秀超过了10万/平。

② 新房住宅供不应求:

上半年深圳新增批售住宅面积共计119万平,而一手住宅成交了129万平,供应量远远赶不上市场的消化速度。中原数据显示,截至2018年6月底,新房住宅存量266.3万平,根据过去半年成交量计算,去化仅需12.4个月。

二手房市场

① 二手房市场量跌价升:

根据深圳贝壳成交系统数据统计,2018 年上半年二手住宅成交均价为57297元/平方米,环比上涨 2.2%,同比上涨 5.4%。成交量方面,上半年则相对比较稳定。

看完总体情况,再看看具体片区的涨跌情况。贝壳研究院统计了深圳60个热点片区数据,只有三个片区成交价格微跌,而且跌幅都很小,最高的罗湖布心片区,跌幅也只有0.7%,龙岗龙中和宝荷片区,则分别跌了0.6%和0.2%。

②“三价合一”政策影响有限,房价继续小幅增长,成交量几乎不受影响:

从各月的走势来看,上半年除2月受到春节假期影响,成交低迷外,其余各月成交量延续了2017年4月以来走势,基本保持平稳,波动较小。而三月底“三价合一”政策的出台短期对二手房市场略有冲击,但深圳市场适应力强,经济基础好,加上利好的对冲,影响已经比较弱。

价格方面,虽然三月底房价有小幅的微跌,但后市仍保持向上的走势。

③ 学区房是硬通货,价格稳步上升:

市场上,学区房永远是硬通货。据深圳贝壳研究院研究数据,深圳各区典型学区房涨幅全部超过5%,总体平均涨幅接近10%。

其中,涨幅最高的是南山区深圳湾学校学区房,涨幅高达17.5%。紧随其后的是南二外海德学校和深圳龙华外国语学校,涨幅分别为13.7%和11%。显然,深圳湾学校作为一个新兴的学校,对片区整体15万/平的均价拉升不小。

如果不看涨幅只看价格的话,目前学区房中,价格最高的仍然是南山区深圳湾学校,单价为152458元/平,其次则是福田明德实验初中部和南山外国语学校高新校区,分别为120750元/平和112132元/平。​

而在所有典型的初中学区房统计中,龙岗区深圳中学龙岗初级中学的学区房价格最低,仅为43537元/平,还不到深圳湾学校的三分之一。其实是翠园中学东晓校区,老牌好学校,均价54297元/平方米。整体来说,相对全市名校,罗湖是学区房价格较低的区域。

④ 深圳各区二手房市场具体价格情况一览:

说了这么多,那么经历了“10.4”新政、“三价合一”的深圳二手楼市,它们的具体价格变化究竟如何呢?(注:因成交数据较多,以下仅展示部分热门楼盘。)

罗湖区: 

 福田区:

南山区:

  

 宝安区:

龙华区:

 盐田区:

 龙岗区:

 坪山区:

公寓市场

① 公寓成交量升价跌:

2018年上半年商务公寓成交49.9万㎡平,比去年上半年增长31.3%;均价为59279元/ 平 ,比去年下跌4.6%。

据中原统计,虽然今年上半年整体市场相比去年仍处于略有增长,但是公寓成交主要来源于去年下半年入市项目。由于今年上半年推售量较少,预计今年全年成交量会有所下滑。

② 公寓供应量大幅下跌,存量集中在宝安、龙岗两区:

2018年上半年,商务公寓批售项目11个,总供应面积23.8万平 ,同比下跌49.1%。上半年供应量为去年供应量的17.8%,供应面积大幅度下滑。

供应减少,而市场去化却在加快。据监测,上半年全市商务公寓存量约为80.2万平 ,较去年上半年下降26.5%。

其中,龙岗存量约33.8万平,存量为全市各区最高,占比达42%;而宝安占比从去年的18%增至34%。其他区域的存量占比均在10%以下,而盐田公寓存量为零。

③ 小户型低总价产品更受欢迎:

上半年公寓成交总价段在100万-300万的依然为主力,成交占比为62.5%,比去年增加17.9%;其他成交价段的公寓占比均有所下滑,其中总价在300万-600万价段的占比下跌8.8%至25.3%,跌幅最大。

在市场平稳发展的情况下,低总价的产品流动性更好,更容易获得投资客的关注。

深圳上半年楼市并不平静,信贷收紧,调控加码,但市场仍然相当火爆,好在它已落下帷幕。

 

可以预见的是,下半年深圳新房住宅成交均价还会延续平稳下调趋势,而粤港澳大湾区发展规划也将出台,楼市预期向上,客户购买意愿仍会比较强烈。

此外,开发商推盘入市的节奏明显加快,随着住宅供应的增加,预计后期成交或将保持当前火热状态,政府整治房地产乱象的力度也将加大,不排除深圳将出台房地产政策补充细则的可能。

最后的最后,还是用一张图解来为上半年的楼市画一个句号吧:(来源:腾讯房产深圳站)

 

来源:买房之前 查看原文

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