上半年深圳楼市总结:供应量和成交量同比增加,价格趋稳

上半年,深圳住宅市场的供应量和成交量同比均有所增加,新房成交均价连续21个月小幅小跌,走势趋稳。

2018年上半年,深圳出台“三价合一”政策、棚户区改造意见、住房供应与保障体系意见等一系列新政,促进房地产市场健康长远发展。

上半年,深圳住宅市场的供应量和成交量同比均有所增加,新房成交均价连续21个月小幅小跌,走势趋稳。

深圳土地市场,住宅和商办用地供应量较少,二者成交面积合计占比约2成。

深圳房企的销售规模出现集中化趋势,强者恒强,万科凭借159.42亿元/22.63万m2雄踞深圳商品房销售额和销售面积排行榜双冠军;在商品住宅项目排行榜中,鸿荣源·壹城中心凭借65.28亿元/11.12万m2问鼎深圳商品住宅销售额和销售面积排行榜双冠军。

政策篇

2018年,深圳继续坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,在持续深化之前各项调控政策的基础上,出台“三价合一”政策、棚户区改造意见、住房供应与保障体系意见等一系列新政,进一步规范了住宅交易市场,推进棚户区的改造与完善,构建多元化的住房供应与保障体系,推动房地产市场健康长远发展。

深圳出台“三价合一”政策

根据《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》文件,商业银行在办理房屋贷款业务时,要以在房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数的结果作为审核依据,并且以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

▌深圳发布棚户区改造意见

根据《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》文件,使用年限在20年以上的,且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区适用棚户区改造政策。

▌深圳发布住房供应与保障体系意见

根据《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》文件,深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系,并计划将住房分为三大类:第一类是市场商品住房,第二类是政策性支持住房,第三类是公共租赁住房。

市场篇

2018年上半年,深圳新房成交均价连续21个月小幅小跌,供应面积同比增加55.3%,成交套数同比增长21.92%,成交面积同比增加22.34%;深圳二手住宅成交套数同比增加16.22%;整体来看,2018年上半年,深圳住宅市场的供应量和成交量均优于去年同期。

住宅供应:2018年上半年,深圳共计推出商品住宅面积110.52万㎡

2018年上半年,深圳有24个商品住宅项目取得预售证(不含安居房和公寓),新增供应面积110.52万㎡,同比增加55.3%;一季度推盘预售量大幅下滑,供应面积同比下降45.75%;二季度,批售项目逐渐增多,供应面积同比增长98.04%。

图:2011-2018上半年年深圳市商品住宅供应面积统计

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

住宅成交:2018年上半年,深圳商品住宅成交套数和成交面积同比增加两成

2018年上半年,在调控政策和春节假期影响下,一季度成交量大幅走低,2月新房成交量处于历史低位,仅为794套;3月成交量有所回升,4月出现小幅下跌,5-6月成交量回暖。2018年上半年,全市共成交商品住宅12804套/128.86m2 ,成交套数同比增长21.92%,成交面积同比增加22.34%。

图:2011-2018年06月深圳市商品住宅成交面积统计

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2018年上半年,宝安和龙岗区是深圳市场成交量最大的两个区域,共成交11460套/107.50万㎡,成交套数合计占比89.50%,面积合计占比83.42%。从相对值来看,龙岗、宝安、福田、罗湖成交面积均有不同程度的增长,南山成交面积有所下降,盐田半年内为零成交。

图:2017年和2018年上半年深圳市商品住宅区域成交统计

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2018年上半年,深圳二手住宅成交33704套,同比增加16.22%;成交面积为276.86万㎡,同比增加11.65%。

图:2011-2018年深圳市二手房成交套数统计

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

成交价格:2018年上半年,深圳新房市场成交均价走势趋稳,南山区成交均价领跑各区

2018年上半年,深圳新房住宅成交均价为54160元/㎡,同比小幅下跌0.86%。深圳房价继续维持回落盘整趋势,1-6月的均价为:54240元/㎡→54191元/㎡→54185元/㎡→54169元/㎡→54111元/㎡→54093元/㎡,已连续21个月小幅下跌,新房均价走势趋稳。

图:2011-2018年06月深圳市商品住宅成交价格统计

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2018年上半年,南山区成交均价为101006元/m2,居各区之首,其次是福田区和罗湖区,成交套数最高的龙岗区和宝安区成交均价分别为39862元/m2 、55456元/m2。与去年同期相比,宝安区、龙岗区成交均价同比均有小幅增长,罗湖区、福田区、南山区同比均有小幅下跌。

图:2017上半年和2018上半年深圳市商品住宅各区成交均价及涨跌幅

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

成交结构:刚性需求主导深圳楼市,总价600万以下成交套数占比近八成

2018年上半年,从面积段来看,70-90 ㎡的刚需中小户型为深圳市场的成交主力,成交套数合计占比57.24%,与去年上半年相比减少了7.05个百分点。从价格段来看,总价600万元以下的住宅成交为深圳市场的成交主力,套数合计占比79.97%,与去年上半年相比减少了0.71个百分点。

图:2018上半年深圳市商品住宅成交结构对比

按照面积分段的成交套数占比情况

按照总价分段的成交套数占比情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

库存与去化:库存面积同比下降,去化周期较同期缩短

截止2018年6月底,深圳商品住宅可售量为26725套/ 266.25万㎡,可售面积同比减少17.76%。去化周期为12.4个月,较去年同期减少6.04个月。

图:2011-2018年06月深圳市商品住宅库存面积及去化周期

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

企业篇

2018年上半年,在深圳房企的商品房销售额排行榜中,TOP10的合计销售金额为686.95亿元,占全市商品房销售总额的65.87%,较去年同比提升了12.24个百分点;在深圳房企的商品房销售面积排行榜中,TOP10的合计销售面积为108.66万㎡,占全市商品房销售面积56.22%,较去年提升了12.28个百分点。房企销售规模出现集中化趋势,强者恒强。在排行中,万科凭借159.42亿元/22.63万m2雄踞深圳商品房销售额和销售面积排行榜双冠军。

2018年上半年深圳房企成交金额TOP10

2018年上半年深圳房企成交面积TOP10

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

项目篇

2018年上半年,在深圳商品住宅项目销售额排行榜中,TOP10的合计销售金额为338.88亿元,占全市商品住宅销售总额的48.56%,较去年同比提升了6.43个百分点;在深圳商品住宅项目销售面积排行榜中,TOP10的合计销售面积为53.24万㎡,占全市商品住宅销售面积41.32%,较去年同比提升了3.09个百分点。在排行中,鸿荣源·壹城中心凭借65.28亿元/11.12万m2问鼎深圳商品住宅销售额和销售面积排行榜双冠军。

图:2018年上半年深圳商品住宅成交金额TOP10

图:2018年上半年深圳商品住宅成交面积TOP10

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

土地篇

住宅和商办用地供应较少,二者成交面积合计占比约两成

2018年上半年,深圳共推出30宗土地,其中住宅用地4宗,商办用地4宗。同期,深圳共成交23宗土地,规划建筑面积333.41万m2,同比增长22.87%;深圳成交楼面均价为2716.78元/㎡,同比下降79.2%;土地成交平均溢价率为4.31%,同比下降2.21个百分点。其中,住宅用地成交4宗,规划建筑面积为25.05万m2,成交楼面价为9470.68元/m2,去年同期零成交;商办用地成交3宗,规划建筑面积为39.73万m2,成交楼面价为7614.09元/m2。

图:2018年上半年深圳市土地成交结构

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2018年上半年,深圳新增居住类用地供应依然稀少,仅成交4宗住宅用地。其中,3宗租赁用地为龙岗区的G05425-1027地块、坪山区的G13302-8025地块和龙岗区的G02405-0007地块,分别被深圳市人才安居集团有限公司以3.25亿元、2.07亿元、5.86亿元竞得;另外1宗用地为坪山区的G13302-8024地块,最终被中海地产集团有限公司以12.55亿元竞得,该地块附带限售五年的条件。

总结与展望

总结:2018年上半年,深圳新房住宅供应面积和成交面积同比均有所增加,成交均价连续21个月小幅下跌,走势平稳。

2018年上半年,深圳市批准上市商品住宅10407套/110.52万m2 ,批准上市面积同比增加55.3%;新房共成交12804套/128.86万m2,成交面积同比增加22.34%;新房住宅成交均价为54160元/m2,同比小幅下跌0.86%,深圳新房成交均价连续21个月小幅下跌,价格趋稳。2018年上半年,深圳新房住宅销供比为1.17,去化周期为12.4个月,较去年同期减少6.04个月。

展望:2018年下半年,受政策调控及住宅需求的影响,预计下半年新房市场整体成交量稳中有升,价格走势继续保持平稳,市场分化继续存在。

深圳受新房限价政策的影响,新房成交均价连续呈现小幅下跌,将有助于新房成交量的增加;另外,随着“三价合一”政策的推进,短期内会促进新房市场的活跃;综合来看,预计下半年新房价格走势将继续保持平稳,整体成交量稳中有升;但市场分化继续存在,总价较低、性价比较高的新房更易受到刚需置业者的青睐,价格高于预期、配套及区位优势不突出的住宅项目成交难度较大。

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