全美住房市场现状:工资追赶不上房价、供应满足不了需求

放眼长期,人口因素必将带来住房刚需,房屋建设势在必行。最新的全美人口普查显示,30~44岁的人口有望成为购房主力军。哈佛的报告也表示,随着千禧一代经济的独立,他们离开父母、结婚生子,购房需求将不断高涨。

全美住房市场正在面临着巨大的挑战:

短期看来,劳动力短缺、建筑材料涨价、土地开发受限、土地规章制度等种种因素都限制着现有的房屋建设。与此同时,现有待售房屋库存长时间保持较低水平也将房价推高,为潜在购房者设下不小的关卡,尤其是对中低收入人群来说,购房负担更加巨大。

但另一方面,放眼长期,人口因素必将带来住房刚需,房屋建设势在必行。最新的全美人口普查显示,30~44岁的人口有望成为购房主力军。哈佛的报告也表示,随着千禧一代经济的独立,他们离开父母、结婚生子,购房需求将不断高涨。

工资与房价的龟兔赛跑

2017年,全美的失业率低至3.9%,成为18年来的历史低谷。与此同时,就业者的工资水平也在不断上涨。强劲的就业市场短期来看确实对购房市场起到了一定程度的促进作用。

但另一方面,全美房价上涨的速度也不甘落后:2017年,全美房价平均增长了6.2%,较2016年的5.3%有所增长,房价中位数也从2016年的7,387增长至8,800。在JCHS对全美房屋交易指数的调查中显示,在100个主要的大城市中,有13个城市的房价实现了年10%的增长,主要集中在西部沿海及湾区。

实际上,全美房价的中位数增长已连续六年超过了居民收入中位数的增长。2017年,全美的标准房价收入比(家庭年收入与房屋总价的比例)超过4.0,一些西部大都市甚至超过了8.0。但即便如此,全美的房价收入比依旧无法赶超国内一线城市,根据国内的统计显示,房价收入比排行前三名分别为深圳27.7,北京20.8,厦门16.6,就连排名第十的广州也达到了11.1。

购房市场谁主导?别忘了还有移民!

美国本身就是一个移民国家,每年都吸引着世界范围内的移民,净移民人口数量每年都稳固增长。2018年的净移民数量占美国人口增长总量的42%,根据预测,到2040年,美国人口增长的67%都将依赖于外来移民。

随着美国本地出生的人口增长速度放慢,这些新移民成为了房产市场另一需求驱动力,数量相当可观:全美12%的房东和20%的房产持有人来自这些新移民。根据全美的人口调查数据,目前美国的外来房屋持有者由1990年的770,000人增长至2016年的1,780,000人,增长了1.3倍,占住房持有增长人数的三分之一。

当住房成为负担,该何去何从?

超过38,000,000的美国人有着住房负担,甚至有部分人已经因住房花费无法负担食物、医疗及其他基本生活所需。2016年,约有三分之一的房屋拥有人将自己收入的30%用作住房花费,而在20,800,000的租房者中,有大约11,000,000要将自己收入的超过50%用作住房花费,这已是一种极大的居民负担。

但所谓“祸不单行”,房价的整体上涨已经将一大部分的工薪阶层挤出了购房市场,租房市场对这些中低收入人群却更加残忍。目前来看,整体的租房市场更加迎合豪华公寓的需求,因建筑成本和劳动力成本的提升,这些豪华公寓更有助于帮助开发商平衡收支差异。

而相对于买房,美国人民也更倾向于租房居住,2006年至2016年,美国居民的租房比重已经大幅度增加,由31.2%上升至36.6%,目前已经接近37%,许多租客表示,并不是不想买房,而是有些“力不从心”,但如果到了恰当的时机,依然有72%的租客表示会选择购房。

需求高涨、供应低迷是现阶段美国房产市场最好的写照,供求的极度不平衡使得今年春季的购房旺季中房屋净值实现了新一波的增长,以西部沿海地区为首的一些城市领跑增值市场。

日前,美联储实行了今年第二次的加息政策,利率上调一方面将一部分的美国国内购房者挤出了购房市场,但另一方面,更多人愿意选择将现有资金存入银行,市面上流通货币减少,美元价值提升,在全球货币中更具说服力也更加强势,对全球投资者来说有着巨大的吸引力。

今年美联储预计将实行四次调息,美元汇率一路强势走升已经为许多投资者埋下了伏笔,全美房价继续走高似乎已成定局。

*数据来源:哈佛全美住房报告

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来源:有路网 查看原文

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