商业规模提速 龙湖运营性收入三年要破150亿

龙湖正在为存量时代做准备,运营性收益增速或将超越传统地产开发。

龙湖集团CEO邵明晓

当房企喊出一个又一个住宅销售破千亿口号时,去年合约销售额达到1561亿元的龙湖,却从另一个层面提出了它的“百亿目标”。

龙湖天街的开业高峰即将到来,从2003年龙湖在重庆的首个天街开业算起,龙湖从事商业地产运营已有十多年时间,开业商场项目达26个,而在未来两年半时间里,会有超过20个天街开业。

近日龙湖集团首席执行官邵明晓现身上海,52岁的他穿着休闲西装、牛仔裤,脚踩一双蓝色旅游鞋,出席为龙湖商业伙伴举办的谢忱晚宴。龙湖集团副总裁、分管商业的李楠特地解读说:我们的CEO邵明晓出场的时候,被惊艳了一下,商业消费升级的一大特征就是多元,哪怕是“上一代”人的消费,也变得越来越特立独行。

邵明晓对龙湖天街的期待已经不仅仅局限于项目数量的上升。龙湖旗下现有四大主航道业务,从C1到C4分别对应住宅开发、商业运营、长租冠寓和物业服务。他说,C2+C3+C4会成为龙湖另一个增长极,整个经营型收入要在2020年突破150亿元。

2017年,龙湖投资性业务不含税租金收入为25.9亿元,较上年增长35.6%,其中商场业务占比高达97.7%,冠寓业务占1.5%,其他业务为0.8%。今年龙湖会开出3个项目——北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街。2019年和2020年,每年都有超过10个新项目开业。

邵明晓和李楠一起向记者解码了龙湖商业的未来路径。首先是订立目标,而目标分为两个层次。

第一个层次是开业商场数量——到2020年开业项目数量将超过50个。李楠强调:“我们所说的2020年已开业项目数量超50个,是一定可以开出来的,从持有商业数量来看,我们口袋里的项目已经超过70个了。”

另一个层次的目标是运营收益。对于C2+C3+C4的运营收益,邵明晓希望今年达到75亿。

邵明晓说,龙湖从一家百亿房企成长为千亿房企,用了大约10年时间,而在接下来的存量时代,经营性业务收益增长速度可能超越传统核心房地产开发业务。

实现龙湖商业规模化扩张的关键词有两个,一个是中产家庭,二是网格化布局。前者意味着龙湖的商业板块并不打算多元化定位,不会涉及高端奢侈类项目。后者则意味着未来在同一个城市,龙湖可能会布局10-20个商业项目,每个项目的层级和体量都差不多。

相对于其他房企开发多条商业产品线,龙湖未来可能会专注于发展天街这一个产品线。一座城市中的多个天街项目将和龙湖的社区、冠寓共同构成生态网。

区别于其他以商业为战略的房企全国撒网的模式,天街目前没有进入三线城市,所有的项目都在核心一二线,包括重庆、成都、北京、上海、杭州、苏州、西安,龙湖接下来要做的是加快在核心城市内部的网格化布局速度。

目前龙湖在重庆布局的天街项目超过10个,成都超过7个;杭州已经有2个开业4个项目在建;而上海目前已开业虹桥和宝山2个天街,已获得但尚未开业的有马桥、颛桥、华泾三个项目,远期规划在上海开出超过10个天街。

龙湖2017年年报显示,正在建设中的天街共有14个。除了上述已有项目开业城市以外,龙湖加大了对省会和直辖市的布局,包括新进入南京的5个天街,武汉、合肥、天津、济南、长沙各一个天街;此外还增加了对东部热点城市的布局,比如厦门、常州、无锡等。

“网格化布局就意味着不会做奢侈商场,那种一个城市可能就一两个就足够了,而且这是港资擅长的。我们的定位是‘城市中产新兴家庭’,并不急着在一线城市占领最核心区域,在重庆、成都我们是在核心区域,但我们不会跟港资做一样的事情。”邵明晓说。

李楠说,这种布局思路和规模化的发展方向,是向德国ECE学习的。德国ECE是目前欧洲最大的商业地产开发商,管理运营超过200家购物中心,擅长网格化的TOD布局,在德国有超过100家商业中心,德国老百姓不管是开车、步行还是公共交通都能方便地到达。

邵明晓曾经带着商业团队专门去德国学习,就是希望能在中国的核心一二线城市也做成类似的网格化布局;除了ECE,他还带队考察澳大利亚的WestFiled,学习人脸识别、创新服务等新技术,龙湖的创新运营版块正在跟WestFiled对标学习;资本运作方面,龙湖把凯德列为学习对象,而现场运营方面,则在学习港资企业。

龙湖从2000年起进入商业地产领域,2011年正式把商业提升到战略层面,到目前为止开业26个项目,这个速度跟其他商业地产开发运营商相比不算太快。不过邵明晓说,他对这个速度挺满意。

“商业地产是资本成本的游戏,如果资金成本在5%以上,那从战略上来说就不应该做商业,我们资金成本刚刚在4.5%的线上,还是比较舒服的。”邵明晓表示,一个购物中心的成本在15亿-40亿元,从资本角度看商业地产一定会有周期,不可能盲目扩张。

目前龙湖年度回款的10%作为上限用于投入持有型物业。“我们不会突破这些指标,按照目标慢慢跑,没有问题。”邵明晓说。

李楠强调,龙湖不会急迫使用外部资金来加速商业规模发展,不管是基金还是类Reits,资金成本大部分在6%以上,龙湖还是觉得这样的资金太贵了。

长租方面,龙湖冠寓去年开出了58万平方米大约15000间,邵明晓说今年冠寓的目标是50000间。

根据2017年年报,已开业冠寓去年租金收入为4019万元,总体出租率46%。不过有超过六成的项目开业时间不满3个月,平均出租率仅有34%,而开业6个月以上的冠寓出租率超过了90%。从年报来看,成熟的冠寓项目与刚开出的项目,在出租率和租金收入上有天差地别,因此今年冠寓的租金收入可能会出现较大改善。

此外,龙湖正在试水养老和产城,如果发展得好,它们有可能成为龙湖的C5和C6。

“过去多年我们一直保持低杠杆,我们在市场最热的时候也没有脑袋发热。有些公司要在住宅上冲万亿,但城市化到后期一定会进入存量市场,未来靠高杠杆的公司很难再走下去。”邵明晓说。

来源:界面新闻

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