中梁IPO面临8.30大考 早年诉讼或成“绊脚石”

融资成本超过10%,亏钱就是亏自己的钱,职业经理人压力山大。

孙梅欣 · 2018/05/16 21:57 | 评论(1) A+
来源:界面新闻

遭遇A股上市限制的地产企业,近年转而再将港股作为窗口。

界面新闻获悉,今年5月初启动赴港的中梁地产正在加速推进IPO进度,原本计划在今年8月30日提交申请,如果加审则延迟到9月30日。进程顺利的话,到今年12月底便能聆讯,预计明年1月便能正式挂牌上市。这是最乐观的估计。

这和今年1月在港交所敲钟的另一家“黑马”房企正荣的上市时间表基本一致。这家闽系房企去年9月26日递交了招股说明书,近年1月16日正式在港交所敲钟,流程走了不到4个月。

尽管最快明年1月就能登陆港股,但还是比中梁内部计划的时间要晚了不少,在推进过程中,也遭遇了一些坎坷。不久前,主要负责中梁赴港上市的CFO罗俊任职4个月后便离职。此外,由于中梁在发展早期涉及多项与小股东之间的诉讼,也成为它上市道路上的绊脚石。

启信宝可搜索到关于中梁置业的判决链接有数百条,除了常见的商品房合同纠纷外,还有部分涉及金融、借贷、不良债务的判决。

这也和中梁地产早年的发家之路有关。1993年成立的中梁创立于浙江温州,在2015年之前都是温州最大的开发商。创始人杨剑生于1971年,今年仅47岁,在地产行业一把手属较为年轻的一代。

和大多数温州企业相似,中梁的起家也离不开浙江游资的存在。强劲的土地购买力背后,还有多家信托、浙商的身影,这家企业成长路径不同寻常,和传统房地产发家较多的北京、上海、深圳关联并不深入,直到去年才将总部迁至上海。

多头资金来源是中梁发展早期发展的动力,但逐步走向更规范市场之下,也给中梁置业的上市道路带来一定的阻碍。

对于中梁而言,解决融资渠道是最迫切的问题。据知情人士透露,中梁目前的融资成本超过10%的水平,这在房地产企业当中是毋庸置疑的高位水平。即便成本如此之高,这家对国内金融规则甚为熟稔的浙系房企,也不得不面对眼下针对房地产企业融资渠道全面收紧的局面。

去年7月,中梁提出到2021年实现3000亿元的新目标,而去年全年其销售总额为757.9亿元,尚不足千亿规模。要在5年时间内实现3000亿元的目标,中梁需要拿到更多、更便宜的钱,寻求港股上市,打开境外融资渠道便是必然选择。

业内人士透露,中梁的上市道路虽有阻碍但不会有太大问题,“就是价格合不合适的问题。”能不能在既定时间内走完流程,并在这一轮港股上市窗口期谈一个好价格,有较高的估值,是中梁IPO过程中最大的悬念。

从早年偏安温州一带,到2016年前后以“黑马”之姿冲进行业前40强,中梁地产在近两年迅速成长,其早年在三四线市场有大量土地,并凭借三四线市场的一轮暴涨的一迅速扩张。

这和碧桂园多有相似之处,事实上除了成长路径相似外,中梁也学习碧桂园、万科等企业的内部跟投机制,提出“事业合伙”、“成就共享”、“项目跟投”、“专项激励”、“费用包干”等多层级激励体系,将管理层和公司利益深度绑定。

和部分房企不同,中梁的跟投机制并不兜底,这意味着投入真金白银的职业经理人在项目上“亏钱就是亏自己的钱”。这样的激励体系一定程度上促使这家企业更具“狼性”,在扩张期更有动力,但是对于需要靠制度带动进一步发展的规模型企业而言,职业经理人的能力对业绩也会造成直接影响,内生力量有限。

据内部人士透露,去年业绩上便反应出这一点,熟悉的浙江、江西市场依然排名前列,但部分新进入的区域,业绩则差强人意。

对于这样一家冲击3000亿规模的房企而言,如何突破发展瓶颈,进行制度调整,并且打通更有效广泛的融资渠道,很可能是现在的当务之急。

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