界面新闻

只服务于独立思考的人群

打开APP

发布近年最强业绩 首创置业卯足劲冲千亿

孙梅欣 2018/05/07 07:00 A
新管理层班底亮相,这家老牌国企希望“跨越式发展”。

43岁的钟北辰第一次在媒体前出现,便意味着首创置业变革时期的来临。

2018年4月28日下午,新一届的首创置业高层正式产生。这家向来低调的国企和它日益年轻的新管理团队,正更多地走到行业台前。

当晚的公告显示,首创置业董事会选举产生新一届公司管理层,钟北辰接任首创置业总裁职务。同时,李松平继续担任董事长,钟北辰、李晓斌、胡卫民、范书斌担任执行董事,苏健担任非执行董事。

对于首创置业来说,新管理层班底亮相,意味着首创置业新一代管理团队的接任,新时代的开启。

就在不久前,首创置业公布了它近几年来业绩最好的一份年报。去年首创置业签约销售额达到585亿元,营业收入达到212.9亿,同比增长约4.6%。归属母公司股东的净利润为21.1亿元,同比上升4%。归属母公司股东的核心净利润约为人民币23.1亿元,同比增长81.3%。

就在这场业绩会上,首创置业管理层首次提出“千亿”规模签约目标,并明确“今年800亿、明年达1000亿元、后年1400亿”的发展进度。对于这家老牌的北京国企而言,是一次跨越式的发展进度。

更大的规模意味着提出更高的目标。去年,首创置业提出“强投资、快周转、冲规模”的核心发展策略。首创置业董事长李松平认为,中国房地产行业呈现出的现状便要求企业“做大、做强、做优”,“做大”是保证行业话语权的先决条件,同时实现和质量的契合:“发展的同时要重视内容,重视不断进行结构提升。结构调整的水平、配置资源的能力,包括企业管理能力,对首创置业目前发展都十分重要。”

首创置业董事长李松平

首创置业正努力回归到行业前30名的排位中去。新管理层强调,在市场分化的情况下,企业一定要保持增速,跑赢房地产企业平均增速,跑赢房地产整个大盘,企业方能立住脚跟。

提升格局发展三大城市群

为了实现这些目标,首创置业审慎积极地进行结构调整,投入到激烈的行业竞争中去。

在整个地产行业都甚为看重的土地储备方面,首创置业正变得更加积极。2017年报显示,截至去年首创置业持有土地储备总建筑面积达到1154万平方米,权益面积805万平方米,货值超过2600亿元,未来还有18个土地开发项目,预计土地储备货值将超过5000亿货值以上。

与此同时,首创置业对战略布局进行全新的谋划调整,由原来的五大核心城市转型升级到京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群,并有计划地寻求进入当地具备竞争力的二线城市。随着经济发展,首创置业判断未来房地产行业是从单核城市转向城市圈的增长逻辑,把核心城市放到城市圈下进行扫描,对于企业的发展空间有更大助力,明年预计土地投资购置款项也增加至300亿元。

首创置业副总裁徐楷透露,京津冀是公司发展的绝对核心,占公司未来投资的40%—50%,长三角、大湾区各占20%—25%的投资比例,剩余5%—10%的投资配比则寻求有潜力的发展型城市。

作为“传统战场”的京津冀,首创置业正在寻求更大的占有率,并预计在今年实现300亿元的销售目标。在二级市场上,首创置业借助区域优势,去年在北京房山、天津西青等拿下多个优质项目,更接手港铁在天津核心地段的天阅海河地铁上盖综合体,实现低成本获取核心资源。与此同时,在利润率更高的一级土地市场,首创置业同样着重发力,将一级土地开发及产业地产业务,作为企业长期发展的核心业务之一。凭借2016年底成立的一级开发团队,首创置业目前已经获得约2000万平方米的建筑面积,并能保持12%—15%的固定收益回报。

首创置业作为北京市属老牌国企,在获取规模发展经营利润的同时,也需要承担北京疏解非首都功能,向河北延伸的企业职能。面对即将承接2022年北京冬奥会场馆所在地的张家口,以及雄安新区的建立规划,两个环京城市都迎来历史性的发展契机,这里同样也是首创置业发展的机遇所在。

首创置业核心管理团队

自2014年进入上海以来,长三角在首创置业版图上的重要性便日益凸显,仅上海已有7个项目7个地块,分布在浦东、新浦、杨浦等区域,销售目标瞄准100亿元。同时,抓住亚运会、城市版图扩容机遇,重点培育杭州作为长三角地区的下一个投资点,整合包括苏州、无锡、昆山等城市在内,形成长三角等合围战略,未来实现250—300亿元体量的销售规模。

去年,推进大湾区的建设框架协议正式签订,深化粤港澳合作被提升至国家发展战略层面。在这片中国未来经济先导区域,首创置业从2017年就战略性地进入大湾区,并签署了深圳2个旧改项目、拿下一个建设项目,并计划在今年进入广州、东莞、佛山等几个重点城市,并借大湾区为中心,实施寻找在海南的扩张机遇,借助现有的首创万宁奥特莱斯,推进住宅+养老/医疗/产业发展模式。在首创置业的规划蓝图中,未来大湾区将和长三角成为两翼,形成京津冀为核心,两翼共同发展的格局。

融资优势加速高周转

“高周转”如今已是房企衡量执行力和规模增速的重要指标,也成为各房企努力调整的方向。自2014年起,首创置业便提出“快周转”口号,并在去年将“快周转”融入“强投资、冲规模”的目标之中,形成一套组合拳。如何将“快周转”和高质量并举,也是首创置业实现的目标之一。钟北辰谈到,周转速度越快,项目的风险度越低,资金回收的速度越快,企业资金安全度越高。

首创置业新任总裁钟北辰

为了实现这一目标,过去几年时间里,首创置业在毛利率、周转率、负债率、去化率等各维度提出指标,加强管理运营,并实现产品优化、战略集采、建造工期标准化,大幅压缩从取得土地到项目开盘的时间,保证资金流运转。今年还提出“369”的标准化概念,即拿地3个月报建、6个月开工、9个月开盘的节奏指标。

首创置业通过高周转实现优化财务指标在去年的年报上已初见成效,毛利率达到27%较上年提高了14个百分点,核心净利润占比90%以上,回款率达到70%,前年已经达到100亿元,账面现金达到211亿元。负债率的77.4%虽然较上年略有提升,但在普遍高企的地产行业,这一指标还维持在较为稳健的水平。

尽管近年以来针对房地产企业的融资渠道收紧,但是首创置业的天然优势在此时更得以凸显,融资工具超过20种进行灵活运用,去年实际平均融资成本低至5.07,今年4月刚以5.7的成本发行了总规模30亿元的3年期境内私募债,创下今年以来发债新低,显现出首创置业的融资优势所在。

为了进一步加速周转提升资金运用率,今年首创置业也尝试将部分资产变现,将部分3年以上土地,大量的车位和部分酒店资产出售,加强资金流动性,并在非核心城市群项目中寻求合作,降低资金压力。同时积极响应国家“房住不炒”的号召,抓住机遇优势,发展长租公寓市场,并力争在这一领域尝试推进真正的REITs产品,实现降低杠杆,金融创新。

多元业务寻求新增长

规模型发展终将面临的瓶颈问题,促使房地产企业寻求多元化发展,首创置业也不例外。

2016年,首创置业提出旗下商业地产奥特莱斯到2020年将实现20城的目标。截至去年底,首创置业开业及在建的奥莱项目已达到14个,预计今年还将开业3—4家,并新增2—3个项目。按照现有速度,未来近3年时间里再新增6家已经不是难题,招商和开业效率才是下一个工作的重点。作为目前主要的商业产品线,同时也是全国首位的奥特莱斯运营商,首创置业要求单个奥特莱斯开业3年时间EBITDA达到6%,达到REITs的发行门槛。

尽管首创奥莱在业界具有高知名度,北京房山奥特莱斯一年销售额能够达到25—30亿元,但由于长期以来一直靠自有资金运作这一重资产的商业地产项目,尽快实现资产证券化,正是首创置业当前着力尝试的方向。

4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,以实际政策支持促进住房租赁市场发展。随着该文件下发,达到数万亿规模的住房租赁产业被认为获得了最明确的资金渠道支撑。

事实上,除了奥特莱斯,首创置业还积极参与运作的长租公寓项目,也是试水REITs的主要业务线之一。作为北京市属国有企业,北京集体土地作为长租公寓的试点,首创置业有着天然优势。首创置业副总裁胡卫民透露,首创的长租公寓将进行集中建设、整体规划,配以生活、娱乐、餐饮等各方面配套,并配备首创置业与万科物业合作的首万物业,力图打造一个高品质的大型社区。

长租公寓采用租赁集体用地形式,大大降低了土地成本,并按51%股权比例对村集体缴纳租金,保证了集体收益,履行了国企的社会责任。目前已经锁定大兴、朝阳两个项目,建设总数量达到15000套,初步达到REITs的低成本、高回报、规模化的要求。

做了多年传统地产开发,首创置业也在寻求创新性的业务增长点,以郎园为代表的文创产业便是其中之一。经过9年发展,由砖墙老厂房改造成的郎园创意园将创意机构、商街和艺展中心结合一体的发展模式,在业界已颇具知名度,更成长为首创置业在文创产业中的一张名片。在此基础之上,首创置业成立了文创产业事业部,并在石景山、朝阳落地了郎园park、郎园station等项目,输出品牌管理,目前已经锁定19个大小项目并将陆续落地,形成业务的新突破。

而在首创置业核心的住宅开发业务上,去年提出“制造2020”的人居理念,形成具备市场竞争力的产品线。其中天阅系主打高端住宅,以北京天阅西山为代表,单盘获得50亿元的销售规模,并陆续推广至上海、天津、重庆;低密度产品禧瑞系在北京、上海、天津等城市也陆续入市,公寓产品天阅公馆也取得骄人的业绩。首创置业研发团队借助大数据,进行精准研发,提高技术含量,仅去年就拿到6项专利,今年则达到15项。尽管如此,在首创置业设计团队眼中,将科技融入住宅并非简单的技术叠加,而是从根本上做健康住宅。

地产行业发展新时机的到来,给首创置业带来新的机遇;新领导团队的建立,也让这家在港上市15年的老牌国企迎来新时期。在传统地产开发基础之上,聚焦三大城市群,并协同创新业务产业,瞄准千亿的首创置业将进入更加健康、持续、有效率的发展时期。

来源:界面新闻

广告等商务合作,请点击这里

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。

展开全文
打开界面新闻,查看更多专业报道

点赞(14)

分享

打开界面新闻,查看更多专业报道

全部评论(0)

打开界面新闻,查看全部评论