北京产业地产新政100天:大势分化的前夜,套牢者如何自救

产业地产真的到了一个关键节点。不管是监管倒逼,还是市场规律,产业地产正从“地产时代”进入“产业时代”。

文|李晓丽

编辑|葛翠

「园区界从官方获悉,存量园区能否继续销售载体由北京各辖区制定实施细则;北京将研究编制《北京市高精尖产业项目优选线》,用于指导各区遴选高精尖重大项目。」

一 、新政杀伤力

伤筋又动骨 难言平静

距离北京产业地产“112新政”发出,已过去100天。在这100天里,业内的心情从平地一声雷逐渐转向平和,但细则未出,新政仍犹一把利剑悬在头顶。

1月12日,北京发布了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》(以下简称《意见》)政策(点击回顾),其中最重磅的莫过于以下三点:禁止园区开发企业整体或分割销售产业用房,应100%自持;对入园企业实行弹性年期出让,出让年限最长为20年;提高产业招商门槛,划定高精尖产业范围。

三锤定音,锤锤入心。不管是国资背景还是民营园区,都被这则新政打破了平静。

北京产业地产新政的杀伤力到底多大?从最重磅的三锤来看,可谓伤筋又动骨。

1.限制招商范围且划定十大高精尖产业,伤到了园区的“筋”。高精尖招商限制迫使产业园区要改变招商思维,重新布局招商资源,也意味着此前累积的企业库可能要归零再来。甚至,园区要对照北京的高精尖产业顶层设计,重整自己园区的产业规划。

2.禁止园区载体销售,100%自持,影响的是园区运营商现金流周转,伤及根骨。100%自持考验园区运营商的资金实力,前期支付的大量资金,仅靠租金回笼能否覆盖?在此基础上,园区开发商的盈利模式是否还能成立,是to be or not to be的问题。

实际上,类似的局部政策,已经显现威力,以在北京通州有园区的坤鼎集团为例,该公司在2017年上半年营收大幅下挫,主要原因就包括:1、北京通州区严审入区企业,影响了入园企业准入进度;2、2017年4-7月暂停办理工业地产销售项目网签,并进一步检查工业用地项目立项。

而这记惊雷波及的范围远不止北京,有业内人士分析后续影响很可能会扩大到全国。这样的猜测也被官方解读证实。

4月20日下午,北京市经信委科技标准处处长仝海威在海淀创业园,针对北京高精尖“10+3”政策进行培训宣讲。“10+3”政策里,10指的是十个产业指导政策,3分别指配套的土地、财政、人才政策。

会上,仝海威指出,“10+3”政策不能包打天下,解决的是共性问题,但稍后会有相应实施细则配套出台。同时,他指出,类似的调控思路也将逐步扩展到京津冀乃至全国。

新政百天,园区开发商是否已经找到对策?他们还能继续卖楼么?

二、租售迷局

有证继续 无证转租

在新政试行的100天里,市场有什么变化?

园区界通过电话询问的方式了解了北京通州、大兴、顺义等区域的一些园区项目,结果显示部分园区仍可销售,部分园区转售为租。

为什么有的能卖,有的不能卖?难道其中有什么猫腻?

原本在出售的园区能不能继续销售?在新政刚发之际,这是北京多数园区的疑惑之处,也是园区方对政策制定方最大的诉求——出台《意见》实施指导细则。

3个月过去,园区界交叉对比了北京的园区租售现状和销售许可证情况,现状是:在新政之前已获得销售许可证的园区仍在名正言顺的出售,售楼人员对此也不避讳;没有获得销售许可证的园区对外说辞改为只租不售了。

比起新政刚发出的那几周,园区人谈论此事的语气已从小心翼翼转向态度明朗。

新政发出第一周,园区界就此采访位于通州区已经取得销售许可证的一家园区营销负责人,对方小心翼翼的答复称:“政策不太明确,我们自己反正先不卖了,等指导细则下来再看。”

3个月后,园区界再次询问该园区的售楼人员,对方明确表示:该园区有正规的销售许可证,可以出售,产权是50年,最低可售面积是700平米的独栋,但是不能分割,也不能出售给个人。

中粮产业园的相关人员也表示,他们的园区项目正常销售中,房山区域的产业园项目已经有一部分卖给了农科院,产权依旧是50年。

枢密院尖子班的销售人员称,他们园区工业用地立项的都没有了,只有40年产权的商业项目可以出售。

鸿坤广场的销售人员也表示主要销售的是40年产权的商业办公楼。

除了按证销售,产权50年项目的价格还有小幅上涨。北京经开企业大道的项目从房产网站标注的16600元/平米上涨为18500元/平米,其他园区项目也有500-1000元/平米范围的涨价情况。

那么官方是什么态度?

仝海威在回答园区界采访时明确,已经取得销售许可证的存量园区载体可否销售,需要园区方征询所在辖区政府部门的意见,《意见》的配套实施细则也将由各区制定。

销售限制也将与产业捆绑,仝海威指出,北京下一步将研究编制《北京市高精尖产业项目优选线》,围绕地均投资强度、地均产值、研发投入强度、人均税收等方面,分类设置高精尖优质项目参考指标值,用于指导各区遴选高精尖重大项目,对符合条件的项目择优给予支持。

从表面上看,园区市场井然有序,那么到底是谁正处于风暴中心呢?

三、套牢者困境

收紧的销许 无准备的自持

站在监管的角度看问题,一切顺理成章。但一直在产业和政府夹缝中生存的园区开发运营商,就是另一套视角了。

这次新政中,最“悲伤”的可能是这波园区开发主体:市场价拿地,没拿到销许,没做好自持准备的。

是否套牢,关键节点在于拿到销售许可证的时间。园区界从北京住建委官网上查询到,从2017年1月至今,有67个产权40-50年的非住宅项目获得销售许可证。

(图:67个非住宅项目销售许可证列表)

关键节点是在2017年,如果在这一年没能取得销售许可证,那么新政发布之后显然不能合法出售园区载体。

“这个政策相当于把工业用地上产业园的销售许可证发放彻底关闭了”,一位园区公司高管向园区界表示,园区销售许可证在2017年就已经收紧了,调控一直在进行。

在这个节点有可能被影响的园区有哪些呢?

戴德联行《2017年第四季度北京产业园区市场概览》报告数据显示,于2018年入市的园区有环普产业园一期、盛景创业园、中关村壹号一期、赛尔科技园、金隅智造工场、未来科技城、北医健康产业园二期、中关村昌平园-云谷园三四期、西三旗金隅科技城、中关村移动智能服务创新园等11个项目,建筑面积共计110.9万方。分别将于2019年和2020年入市的还有恒通商务园、环普产业园三期、金隅西三旗科技园产业园、中关村壹号二期、未来科技城,航星科技园、远洋盈创健康产业园等7个项目。

(图:北京产业园项目新入市情况,资料来源:戴德联行)

在这里面,环普产业园北京总经理张凡早前在接受园区界采访时就明确,他们的园区都是自持,从一开始就不打算销售,所以新政对于他们来说其实是利好。

一位服务西三旗金隅科技城的人员则向园区界介绍称,金隅科技城园区早从去年开始就开展预招商工作了。

园区开发商是否被割肉,除了有否拿到销售资格,还有一条限制——100%自持。自持意味着本就薄利的园区运营商可以腾挪的空间更加逼仄。

突如其来的自持新规,合理合法吗?这是不少业内人的质疑。毕竟,园区开发商在拿地的时候并未明确要求自持。“如果只能自持的话,肯定会影响到当时的土地价格。”有业内人士如此质疑新政的公平性。

那么,事实如何?

“自持风暴”,其实早就开始,而且率先从商办领域开始。

办法数据《2017年北京商办土地市场回顾》报告显示,2017年出让的商办类土地全部对公建部分有自持且长期经营的要求,其中13宗需自持50%,9宗需自持100%。报告认为:“公建产品自持比例越来越高,也说明北京由原来的‘土地财政’转向‘产业财政’的趋势愈加明显。”

报告还指出:“100%自持比例的地块企业关注度降至冰点,部分地块属于定向出让,拿地企业如京东、华夏人寿、中国电科等均为企业自用或定向打造某类产业园区。”

(图:2017年北京出让的22宗商办地块自持要求 来源:办法数据)

“实际上从2014年开始,在北京一些行政区和一些特定地块就有自持20年,或要求自持比例不低于50%的附加条件规定。”办法数据创始人、誉翔安创始人王珂对园区界解释道。

园区界查询到,2017年5月5日,房山、顺义2宗商服用地在北京土地交易市场成交,这两宗成交地块均要求自持20年。当时,北京市规划国土委的负责人就曾强调,要严禁商业、办公类项目擅自改居住。

2017年4月30日北京挂牌的位于朝阳区金盏乡和大兴区生物医药基地的三宗F3土地,均设有“50%以上面积自持20年”的限定,且按现有政策,单套分割面积不低于500平方米,只能以公司名义购买。

山雨欲来风满楼,北京产业地产新政更像是击鼓,而非惊雷,稍稍留心就会发现新政出台前的种种迹象。而这种管控要求是否在拿地时就被化解在地价中,就不得而知了。

四、新政背后

产业地产,不姓“地产”姓“产业”

看待产业地产调控新政不能孤立来看,调控背后的思路只有一个,那就是上帝的归上帝,凯撒的归凯撒——防止房地产化。

是什么原因促使北京推出史上最严的产业用地新政?

“防止房地产化。”前上海市经济和信息化委员会工业区管理处处长,现为上海化工区发展公司总经济师的周强,在回应园区界采访时这么概括。同时,周强判断“重点城市可能会有自持比例要求。”

让商业的归商业,产业的归产业,这样的声音政府一直在喊着。但奉行“法无禁止即可为”的一群人还是趁着监管漏洞,在工业用地上大打擦边球。

任何事件都不是孤立存在的,联系起来看,北京产业地产新政和此前北京“3.26商住限购新政”是一脉相承的,限购限售背后打击的都是过热的房地产化。

(系列调控政策一览 制图:园区界)

擦边球是怎么开始的?

在此之前的十年间,房地产市场需求旺盛,不少“商改住”“工改住”的项目涌现。对于商改住、工改住,因为不同时期的具体情况不同,全国各地对此态度也不一,有的地方鼓励,有的限制。

最极端的例子是广东。去年年底,广东出台新规允许“商改住”,而深圳却因为"工改住"太多挤压产业空间严查“厂房改公寓”。北京也不乏此类现象,比如天通苑北面的地块本来是产业用地,这个地块原来规划了几个产业基地,结果被村集体建成了小产权房出售。

乱象之下,产业地产不姓“产业”姓“地产”,背后都是利益。

既然工业用地上不允许建住宅,建好的载体不能当别墅卖,那么这些违建当初是怎么建起来的?在这么长周期的建设工期里,就没有一个部门发现吗?这个问题细究起来,背后牵扯的利益那就太多了。

但同时,行业里另一部分人在喊冤:不是所有的园区都在卖住宅,也有好好做招商做产业的,不能因为劣币作恶所以驱逐良币啊。

潮水正向何方涌去?

五、大势分水岭

从资产获利转向服务获利

几位要求匿名的采访对象一致认为:“国家队要进场了。”

“现在所有的迹象都表现出这种感觉,比如万科就积极扮演这种角色。”

有人很早就洞察了这个趋势:“只有时代的企业,只有时代的产业地产商。国家队要进场交易,这是必然。这波新政是在锁定国有用地的收益权,这个趋势挡不住的。”

一位行业观察者向园区界分析,产业园区未来的模式很有可能就此分化:重的开发归国家,轻资产运营归企业。“简单说,就是全部乙方化。市场的尝试部分还会保留,会有服务商式的专业服务回报,但不太可能产生资产回报了。”

园区这个物种成长30多年来,新加坡模式一直是重要的学习范式。实际上,新加坡这个成熟的产业地产市场,基本确立了“国家力量-市场力量”的分工模式,似乎为国内市场展示了一种可能。

园区界专栏作者徐枫解读指出,新加坡产业地产的50多年是政府全面管控逐步走向有序市场化经营的过程。

目前,新加坡的产业地产基本上包括厂房(78%)、商务园(4%)和物流设施(18%)这三类;私人发展商以物流仓储设施、轻工业多层厂房和部分办公研发为主;政府与国企则主要投资高端产业空间,比如人工智能、生物制药、新材料、宇航材料、化工等生产研发设施和科技新城等。

其中,裕廊集团,是国家产业地产方面的主要操盘手。作为贸易工业部的法定机构之一,它还能够编制产业用地规划、展开产业用地招拍挂、定期公布产业用地市场指导价,同时也管理和服务入园企业。从角色角度看,裕廊集团既是政府职能部门又是园区规划建设管理服务部门等。

北京会否向这个方向发展?都只能是猜想。

梳理下来,我们会发现,产业地产真的到了一个关键节点。不管是监管倒逼,还是市场规律,产业地产正从“地产时代”进入“产业时代”。

地方政府也由原来的“土地财政”向“产业财政”转变。低价拿工业用地盖住宅打擦边球的好日子,真的可能一去不复返了。而一旦北京的调控风向吹向全国,那个时候,园区真真正正的竞争力就是自持运营能力。

而这个分水岭之后,园区人怕是不能只关注用地政策,而是要细心研读产业政策。那些原本靠卖房子活得滋润的园区开发商们,怕是要爬出路径依赖的泥潭,另做打算,另谋出路。

而这话,不止说给北京的园区听。

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