销售额创新高这一年 金地的营收却大幅下滑

业绩增长的背后,金地的股权结构仍是隐患。

孙梅欣 2018/04/18 11:52 | 评论(0)A+
来源:界面新闻

多年“求稳”的金地,也开始疯狂增加土地储备了。

金地集团于4月17日晚间公布了2017年年报,去年实现销售金额1408.1亿元创历史新高,同比上年增长39.9%。净利润68.42亿元,同比增长8.6%,为近10年来最高点。基本每股收益1.52元,涨幅达到8.57%。

去年1月,金地集团总裁黄俊灿提出“3年冲击2000亿元”的目标似乎起了作用,如果能够保持近2年的销售增幅,2000亿元的目标有可能在今年提前实现。

为了冲刺这个目标,去年金地在土地市场上颇为搏命。过去一年,金地集团共获取94宗土地,总投资额约1004亿元,权益投资额约473亿元。这三项数据比2015和2016年的数据总和还要高,总投资额更是达到销售金额的71%。数据显示,2015、2016年两年获取土地数量均为33宗,仅是过去一年拿地的1/3。这也使得金地2017年新增总土储量达到1305万平方米,其中权益储备约595万平方米,并新进入海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州、镇江等城市。

从投资分布来看,一线城市及重点二线城市还是布局重点。年报称,去年新增土储中,一线城市的权益投资额占比约为23%,二线城市约为64%,三四线城市比约为13%。到报告期末,总土地储备约为3770万平方米,权益土地储备约1930万平方米。

快速拿地带来的结果便是资金承压。年报显示,去年金地集团经营活动产生的现金流量净额为负69.88亿元,较上年同比大降140.91%,公司债务余额从2016年的366.47亿元,攀升至去年的553.54亿元,资产负债率从65.43%上升到去年的72.13%。

剔除不构成实际偿债压力的预收账款后,公司实际资产负债率为61.36%,较上年增加3.46个百分点,净负债率为48.22%,较上年增加近20个百分点。

另一个值得注意的数据是,在销售金额大涨的情况下,去年的营业收入却出现明显下滑,仅为376.62亿元,同比降幅达到32.15%。对此金地在年报中解释为“并表范围内的房地产项目的结算面积和结算收入减少”。

这在公布的7个大区营业收入情况表中呈现得更加明显,仅有东南和华中2个大区的营业收入较上年出现增长,其余5个大区均出现下降,其中华北、华东和西部3个大区的收入降幅均超过62%。尽管如此,西部还是毛利率最高和较上年增长最大的区域,这也就不难理解金地去年重仓西部大举拿地的表现。

这或许和过去几年金地增幅较慢有关。过去几年在土地市场放慢脚步,使其在上一轮房企快速扩张期没能卡好身位,也导致过去一年尽管销售额大增,但结转率不足,出现营业收入明显下降的情况。要在头部房企高周转速度已经按“日”计算的当下还能保证规模,金地的周转速度还得再进一步。

为了能够加速追赶,金地除了在土地市场频频出手,融资速度也明显加速。去年下半年开始,金地陆续发行中期票据、公司债、境外债券、资产支持专项计划和超短期融资等金融手段,累计新增借款121.34亿元,超过净资产20%。

今年虽然才过完第一季度,金地已经通过发行中期票据、公司债、超短融等方式融资75亿元,筹资速度进一步加快。不过由于今年以来房企各融资渠道收紧的影响,金地的融资成本明显上升。年报显示去年债务融资加权平均成本为4.56%,今年已发行的3笔融资票面利率最低也达到5.3%。

尽管金地去年的成绩单是近年来较好的一年,冲击2000亿元的目标也有提前实现的可能,但是股权之中的“隐雷”依然还是金地的心头之患。

金地的大股东目前仍为生命人寿(持股21.69%)和安邦保险(20.43%),在任的14名董事中,两家董事各占一席。随着这两家险资如今都面临各自的问题,金地两大股东未来是否会发生变化,管理层是否还能按照目前的规划对金地实施管理,都是金地在扩张道路上可能存在的隐患。

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