长租公寓的N种“死法”

长租公寓成为新发展趋势不假,但在缺乏成熟商业模式下也不乏壮烈牺牲者。

图片来源:视觉中国

刘智在协议签字的那一刻,一定会想起创业三年来几个艰难的时刻,公寓改造出现问题卡壳、A轮融资个人抵押担保、公寓发生火灾时的责任纠纷。

这一切不再是个人烦恼,近半年的谈判结束后,他将用三年时间打造的深圳长租公寓品牌“Warm+”(我们家)全盘出售,接盘者是金地(600383.SH)旗下的商业运营平台金地商置(00535.HK)。

Warm+的运营主体公司深圳市我们投资发展有限公司,于3月7日变更了股权信息,金地商置旗下的深圳火花时代投资管理有限公司(下称火花时代)出资1166.7万元占股100%,火花时代总经理聂远莉担任董事长,刘智被任命为总经理。

金地商置方面透露,此次收购以“股权收购+承接负债”的模式进行,股权交易对价5000万元,并承接2631万元外部负债,即金地商置总计出资7631万元,收购后保留部分团队骨干成员。

Warm+在深圳拥有13个项目,管理房间数量1670间,位于深圳宝安区、南山区,所有项目均为“二房东”包租模式——从市场中租赁房源,通过改造后对外出租。即相当于金地商置买断这些租约,并买断Warm+原股东的股权。

金地商置旗下长租公寓品牌为“草莓社区”,目前已获取的房间数量近5000间,位于深圳、上海、杭州等核心城市,已获取项目预计2018年的租金收入规模约1亿元。

“这是一笔划算的交易。”合富辉煌(00733.HK)旗下公寓品牌“创寓”拓展经理酉助认为,简单测算金地商置收购每间房的成本不到5万元,去除之前每间房高达2-4万元的改造成本,以及剩余的租期,金地商置是一笔稳赚的生意。

Warm+创立于2014年底,创始人为前深圳万科营销副总经理刘智,另外两个联合创始人拥有腾讯、广告公司背景。早前,Warm+拥有分散式公寓、集中式公寓两条产品线,后期专注于集中式公寓。

一位Warm+前员工告诉界面新闻,Warm+的每个项目资金流都是正向的,公司并不亏损,“整体卖盘可能更多是人的原因”。

长租公寓是一个涉及民生问题的领域,前期投资大、回报周期长,且改造、维护运营事项繁琐。刘智曾告诉界面新闻,长租公寓创业是一个不断“踩坑”的过程,而做大规模极其不易,利用股权去融资昂贵且“杯水车薪”。

去年初,Warm+旗下一个门店发生火灾,未造成人员伤亡,但这件事最终处理结果并没有令多方满意,这集中凸显出长租公寓行业目前在监管、政策之下,运营能力、资金实力与风险承担不匹配的尴尬境地。

从2014年底雷军投资1亿元予“YOU+”公寓起,长租公寓行业正式热闹起来,一改以往市场中业主直租模式,投资机构、金融机构、地产商、国企相继看中长租公寓行业,品牌长租公寓运营商如雨后春笋般冒出。

以整栋物业改造的长租公寓为例,一般签订6年以上的租约,回报周期在3年或更长,随着规模的增加,维护运营更具挑战性,加上持续的激烈竞争,三年多时间后的2018年,被认为是长租公寓整合年。

Warm+之前,国内规模最大的长租公寓运营商魔方完成对深圳V客青年公寓战略投资,通过增资扩股的方式,为V客增加资本金,用于华南市场扩张计划。增资入股后,魔方已正式成为V客第一大股东,现有品牌以及团队保留。

“抱大腿”也是整合的一种方式。V客青年公寓在深圳拥有丰富的物业资源,以及颇具个性的运营能力,但前期投入大、回报周期长的特点,让创始人的资金压力加大,借用魔方的资金,共同把事业做大成为万全之策。

“死法”有更壮烈一点的。创始人拥有阿里巴巴背景的color公寓,2015年在深圳成立,相继获得数千万元的投资,在深圳南山区、福田区拓展了数个门店,最终由于产品改造成本高、产品定价策略失误导致空置率上升。目前,color公寓已分散卖盘,官方网站服务器注销。

“死法”也有更曲折一点的。创始人拥有腾讯背景的小螺趣租,成立于2014年底,一开始主打白领市场的分散式青年公寓。在获得投资之后,一面扩张规模,一面向长租公寓租房平台转型。先玩重资产,又玩轻资产,既当运动员,又想当裁判的小螺趣租,很快便传出了卖盘的消息。

深圳多个长租公寓品牌先后接触小螺趣租,但其最终无法接受对方的压价,小螺趣组卖盘未果,解散了线上团队,部分股东陆续退出,留守者运营已有房间,但在市场上已没有了声音。

还有一些“死法”更直接。2017年上半年,鉴于对“工改住”的禁止,以及消除消防隐患,深圳宝安区对辖区内的“厂房改公寓”项目进行清理,涉及70多栋建筑。部分小型长租公寓品牌中招,项目当场被查封拆除,数千万元的投资款打了水漂。

日益上涨的房价,政府对住房问题的关注,让长租公寓成为未来发展的趋势,但在商业模式未成熟的境况下不乏壮烈牺牲者。

刘智依然相信,如果从用户与投资者的角度来看,长租公寓这门生意模型可以比照为一个哑铃,一边是用户,一边是金融,连接部分便是产品体验。失去产品体验就失去了用户,所以由精细化运营保证的居住品质与体验感是底线。

另一端的金融,则涉及到长租公寓品牌的资金痛点,谁能用强大的团队与稳定的财务指标,获得更多的资本青睐,最终凭借长租公寓稳定的现金流实现产品资产证券化,或将成为未来决胜的关键。

来源:界面新闻

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