存量市场加速扩张 房企涉水掘金

对于房企而言,随着存量市场的崛起开始有更多的企业涉足这一领域,借资产管理、品牌输出拓展市场,并购、重组、资产改造也逐渐成为大势所趋。

图片来源:海洛创意

文/高欣

一线城市土地供应的日渐缩减让开发商的拓展之路多了些许思考。与此同时,从传统的产销模式向资管模式的转变也在房地产行业悄然发生,属于房地产的存量时代正在开启。
 
有数据统计,2017年仅在上海就有127.72万平方米商业在经历改造,其中核心商圈所处的内环地区改造面积占比达到57%,力度及范围空前。而这不仅是一场存量与增量之间的博弈,其背后更预示着商业存量项目改造更新的高潮正呼啸而来。
 
对于房企而言,随着存量市场的崛起开始有更多的企业涉足这一领域,借资产管理、品牌输出拓展市场,并购、重组、资产改造也逐渐成为大势所趋。

 
日前,融创在上海的一个新动作又一次将存量市场置于行业的话题中心。3月4日,融创(上海)商置有限公司与盛煦地产在上海宣布,将共同发起国内首只存量资产并购基金,基金规模达200亿元人民币,主要用于投资一线和强二线城市商办存量项目。
 
值得关注的是,这是融创上海区域集团首次以基金形式涉水商业地产存量市场,也是国内首只由开发商发起、总募资规模最大的商业存量并购基金。这一尝试似乎意味着,对于存量市场房企已经展开了更大胆而深入的挖掘。
 
抢占存量市场高地
 
“当下开发企业所面临的是土地供应的收紧与一线城市新增土地的减少。因此,通过旧改、城市更新获得土地资源已经成为一种共识。”易居企业集团执行总裁、克而瑞总裁张燕表示,在获取的土地资源中,除了传统以住宅为核心的开发,联合办公、长租公寓、仓储物流、特色商业等新的开发空间也纷纷进入了开发商的视野。从客观来讲,这也为开发企业的多元化布局打下了基础。
 
以融创为例,随着近几年融创对万达、链家等多家企业展开投资,不难看出其战略与打法已经有所改变。从过去的聚焦于高端住宅开发到现如今的多线作战、多元化布局,融创的“触角”正在伸向行业各处。对其而言布局商业地产存量市场,也正是多元化投资中的重要一环。
 
据悉,融创此次的商业存量并购基金将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产,例如具备潜力的写字楼、酒店、商场等。基金所投项目将由双方合作运营平台进行运营管理,同时融创地产开发团队提供专业的开发及改造支持,待物业进入成熟运营后,通过多种渠道从资本市场退出。双方将各占一半权益,基金已处于募集环节,已经与境内外知名投资机构洽谈。
 
融创中国执行董事、执行总裁兼融创上海区域集团总裁田强称,基金面向的项目并不设限,融创旗下原有的一些运营效率不高的商业项目或者盛煦已有的商业项目都有可能被纳入其中,双方也有可能对外收购存量商业项目再进行改造。
 
据中国房地产报记者了解,融创上海商置是2018年刚刚成立的新公司,未来这一团队业务将涵盖商用物业投融资、规划设计、开发建设、招商、运营管理,深耕一线城市和长三角区域的核心城市,在业务上寻找新的增长点。
 
对于融创为什么会在一二线城市加码布局存量商业地产,田强的解释是,这是融创基于一二线城市的市场现状及未来趋势做出的新尝试。北上广深及部分核心二线城市都已迈入存量时代,这些城市土地资源稀缺,但各类商办和消费升级需求活跃,大量商业资产需要升级。田强表示,未来城市更新将成为融创新的业务增长点。
 
按照易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱的分析,房企之所以加快布局商业地产,最重要的原因是商业地产在资产保值、抗风险方面优势明显。通过外资房企的布局,可发现商业地产能够为企业提供长期稳定的收入,资产方面也会有很大的升值空间。
 
不仅融创,随着存量市场的商机浮现,关于房企参与存量开发、盘活的动作在各一线城市屡见不鲜。2018年2月,万科旗下商业地产平台印力就联合万科、TRIWATER基金以83.65亿元,收购凯德在中国的20个购物中心。
 
在旭辉控股2017年的业绩发布会上,总裁林峰也提到:“由于一线城市土地供应减少且价高,过去一年里旭辉在一线的销售占比有所下降。但是我们认为在一线城市,城市更新仍大有机会。
 
据悉,除公开市场和收并购,城市旧改也成为旭辉纳储的新路径,目前已进驻的城市就包括郑州、太原、武汉、长沙、贵阳等,目前上述城市的旧改项目已为旭辉提供了1700万~1800万平方米的土地储备。
 
林峰称,像上海、北京这样的城市正在涌现大量的长租公寓和商办综合体。事实上做一个好的商业综合体会有稳定的租金收益。而旭辉在上海就有大量的商办项目,并且为了实现在一线城市的转型还特别成立了商办事业部。这是我们在战略布局上对一线城市新的思考。”
 
细分领域需求爆发
 
房企的积极参与背后,是存量市场快速扩张期的到来。随着资产管理大幕的拉开,如何深挖存量市场,提高资产管理的“造血”能力,也逐渐成为决定房企成败与竞争格局的关键。在存量开发与城市更新的过程中,如何通过改造和运营最大限度地提升存量资产的内在价值也成为“掘金者”需要面对的关键课题。
 
其中,试水存量的房企、机构也都开始发现,存量市场下的各个细分领域相继爆发需求。尤其是以长租公寓为代表的新业态在经历市场考验成熟后,逐渐成为了存量改造业态种类的新选择。
 
“近几年大宗交易并购日趋活跃,核心区域供应紧缺,大宗交易由新增供应向存量供应转变,城市更新带来的旧楼改造成为投资重点。”中城投资执行副总裁王珊表示:“从趋势上看,金融去杠杆,政策鼓励真实权益类资产投资,城市更新下专业存量投资运营商崛起,同时消费升级,细分领域需求爆发,如长租公寓、联合办公、社区零售、精品酒店等。行业整合的加速,使跨界合作增多。”
 
丁祖昱分析称,就存量市场来说,目前已经具备天时地利人和。当下在中国已经有6座城市二手房的交易量超过一手房,而这种局面还会继续扩大。租购并举为存量市场发展提供了最大的“天时”,相信未来还会有政策向存量市场倾斜。
 
“在资本市场,资产证券化发行和审批的速度在加快,为商用不动产的流通和退出拓宽了渠道。未来中城投资将重点关注办公楼和长租公寓两大赛道。随着租赁市场规模快速扩大,未来5年北上广租赁用地比例将达到30%,目前租赁公寓中机构渗透率仅2%,对比日本、美国,未来10~15年可能超过20%,长租公寓市场容量有望达到万亿级规模。”王珊补充道。
 
就像此次融创与盛煦的合作也是结缘于2017年盛煦地产以10亿元收购了上海融创壹号院酒店式公寓产权。而盛煦地产在成立近3年来,投入运营和在建项目已达38个,总投资规模近80亿元,项目面积达30万平方米,覆盖上海、北京等一线城市,旗下运营品牌有base佰舍、N2盛云创意等,以满足不同业态的定位需求。
 
上海盛煦地产董事长、联席总裁王谦在接受中国房地产报记者采访时曾表示,想要利用存量地产挖掘市场机会,业态的组合在其中发挥着重要作用。事实上,目前盛煦的很多项目都包含长租公寓、创意办公,以及配套的零售。这就是中国特色,也是这个时代需要的一种运营理念。
 
早前融创中国董事会主席孙宏斌就曾公开表态:“存量市场是一个永远的市场,最有发展的还是存量市场。”无论是对自如的投资,抑或是联手盛煦成立基金,都能看到融创对存量开发的意图。据了解,融创还计划在2018年推出长租公寓品牌,由上述商管团队负责。目前其长租公寓的体量在上海已有一两千间的规模。

来源:中国房地产网 查看原文

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