高超财技让净利预涨51倍 中交地产股价连续多日异常

志在更高规模的中交地产通过一次收购让净利润暴涨,但这样的操作终究不可持续,能否完成内部资产重组才是关键。

通过去年底的一次并购,前三季度还处于亏损的中交地产(000736.SZ)完成了业绩大反转。

1月30日,中交地产发布其2017年业绩预告公告,该公司归属于上市股东的净利润约 6.2亿元 ,同比上升约5124% 。这一消息使得中交地产连续三个交易日内收盘价格涨幅偏离值累计达到 20%以上,截至2月2日,中交地产以23.58元/股收盘。

大幅度的攀升的数据得益于2017年12月份完成收购的华通置业有限公司,据公告显示,本次收购属于同一控制下企业合并,按照会计准则规定,预计本期公司归母净利润增加约 4.1亿元。

在完成此次收购前的三季度,中交地产期内营业收入仅6128.69万元,同比减少95.60%;归属于上市公司股东的净利润为亏损3537.30万元,同比减少137.74%。这意味着,仅仅依靠年底的这次同体系内资产并购,中交地产便实现了扭亏为盈。

此前因为中交地产重组折戟之后,这家国企的财务表现一直不尽人意,而此次接下母公司的资产给中交地产带来了显而易见的提升。目前,中交地产已经托管了其母公司的部分资产,但这方面的业绩并不与中交地产并表,无法为其提供财务支撑,对于志在规模的中交地产来说,除了在公开市场拿地外,内部的资产重组至关重要。

中交地产高层曾向媒体表示,他们的目标是做到销售额进入百强前八、央企的前三。这意味,其销售额至少要达到2000亿元,但目前其实际销售额却相差甚远。中交地产总裁杨剑平也表示,中交房地产集团今年提出了3+1的战略,中交地产作为战略平台来整合,接下来一些更好的合作项目,更好的业绩,都会往这个上市公司来放了。

去年4月,中交地产与中交房地产集团有限公司、中交置业有限公司签署《托管协议》,中交房地产将其全资子公司中交置业委托中交地产代为经营管理,托管期限三年,每年的托管费用为400万元。

值得注意的是,中交地产收购的华通置业便在托管资产之中,随着收购的完成,大连海岸东方发展有限公司及河北中航盈科房地产置业有限公司递补交由中交地产进行托管。

简单梳理便可发现,除了中交地产外,中交房地产集团的大量地产资源分布在中交置业、中国城乡建设发展有限公司、中国房地产开发集团有限公司等几大平台,尽管这几大公司,根据中交集团的战略,绿城中国和中交地产,以及中交置业有限公司,大力发展国内房地产业务;中交海外为海外房地产开发平台;中国房地产开发集团有限公司和中交鼎信股权投资管理有限公司为主,分别打造资产运营平台和房地产金融支持平台。

目前,中交置业的部分资产已经交给中交地产托管,也就是说中交地产与绿城中国作为上市公司平台成为未来集团地产业务发展的主力,而随着托管协议的变更,中国城乡建设发展有限公司的资产也委托给中交地产,照此来看,定位在资产运营平台的中国房地产开发集团有限公司的地产开发业务或许也将交给中交地产。

作为国资委批准的以房地产开发为主业的16家央企之一,中交集团开发房地产项目总建筑面积近3000万平方米。

相比托管带来更多的财务优势,收购母公司资产仍使得中交地产面临更大的财务压力。公告显示,由于项目拓展,新设及收购公司共计十多家,目前大部分项目还处于开发阶段,暂时亏损,预计本期归属母公司净利润较上年同期减少约1.4亿元。

大量开发项目所需的资金压力,让中交地产还不得不出售主要项目部分股权来缓解。去年12月,中交地产将旗下中交西南置业29%股份以8.1亿元价格转让给金地集团。

这间项目公司拥有中交地产旗下的最大地产项目重庆中央公园。财报显示,此项目预计总投资额180.24亿元,但截至2017年6月30日实际投资额仅为31.28亿元。后续开发还需要近150亿的庞大资金,这或许正是中交转让部分股权的原因。

目前的中交地产还面临庞大的债务压力。截至2017年12月末,其借款余额为170.37 亿元,累计新增借款金额98.41 亿元,累计新增借款占 2016 年末净资产比例为398.26 %,这一比例与采取高杠杆策略的闽系房企泰禾等相似,处于行业内绝对的高位。

 

来源:界面新闻

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