长租公寓做好这15个细节,房租涨50%?

长租公寓要突围胜出,开发中高端客户无疑是一个不错的方向。

文/楚琦

去年以来,越来越多开发商宣布杀入租赁市场,并且纷纷发布了自己的长租公寓产品线,这意味着长租公寓市场的竞争将越发激烈。本来长租公寓利润空间就很有限,现在突然多了这么多玩家,人力成本、换租成本也越来越高,未来还怎么玩?

明源君认为,早期长租公寓大部分针对刚需群体,定位中低端,产品一般,未来要突围胜出,对产品进行更新升级,开发中高端客户无疑是一个不错的方向。一方面可以提高品牌形象,增强竞争力,另一方面中高端产品不但能吸引高素质租客,而且溢价空间也更大。

但买房和租房的逻辑还是非常不同的,长租公寓产品升级主要从哪些层面去体现呢?明源君结合案例梳理了一下,下面详细来说。

01

客群进一步细分

实现精准打击

任何一款产品发展到一定阶段,都会去做细分,因为这样才能将产品特性和用户需求深度结合起来,并通过对细分市场的拓展,进一步扩大市场占有率。

经过几年时间的迭代,很多公寓都对旗下产品进行了更新升级,并推出了更加全面的产品线,客群越来越细分。比如魔方公寓推出了中高端产品摩尔公寓,魔尔公寓选址一线城市的市中心或 CBD 区域,产品设计也更加个性化,房间多为套房户型,面积平均为 55-65 平米,而对应的价格层面,摩尔公寓的月租定价为 8000-15000 元。

招商公寓定位中高端客群,基于此再细分了4大公寓品牌,分别是壹间公寓、壹栈公寓、壹堂公寓,还有在香港推出的CM+服务公寓。在资源和硬件服务配比上都有不同的配备。

而前全球大的国际服务公寓业主和运营商雅诗阁聚焦中高端市场,细分了3条产品线:雅诗阁、馨乐庭和盛捷,每个产品线的客群、户型、风格都也不一样。

02

颜值要高

通过设计提升品质与价值

早期长租公寓的核心竞争力是价格,但随着消费升级,价格战这么low的打法明显行不通了,客户会更加关注产品本身的品质感。品质感首要表现在颜值上,形象不行,谁会想去了解你的内涵?提升颜值一般从以下几个方面着手:

1、外立面

外立面可以说是提升品牌形象和产品档次最有效果,而且性价比最高的方式了。

很多公寓都是老厂房、产业园或商场等改造过来,外立面大多都比较土,辨识度低。外立面改造首先要建立起辨识度,别人看一眼就知道这是谁。只有认识你才能记住你。

比如新派公寓的外立面不但颜值高,而且辨识度超高,楼体外部采用了钢琴键的设计风格。据了解,新派公寓的外墙采用高科技,100%纯天然矿物颜料,而且防水、防火、耐高温、耐霜冻。每次下雨过后,外墙都会看起来焕然一新。

除了外墙色彩刷新,外立面改造还要考虑空调机位的设计、晾晒位的设计以及标识、门厅设计等问题。

2、回家动线提升

通过设置醒目、美观的店招,温馨的回家通道来提升客户对外围区域的认知。

比如龙湖冠寓松果从入口处开始,超大落地玻璃一侧放置了超高辨识度的松果造型装置,契合主题的同时,也给空间带来一丝轻松的跃动感。

▲龙湖冠寓松果入户门

3、大堂

除了外立面,一个有逼格的入户大厅也是必不可少的。

不过越来越多的公寓项目将前厅的接待功能,和咖啡厅、酒吧、阅读室等功能结合起来,不但节约功能空间,逼格瞬间也提升了不少,更重要的是大堂管理人员除了是前台还可以是咖啡服务员,这样一来还能节约人力成本。

▲朗诗寓南京新街口项目一层咖啡厅兼大堂过厅

▲朗诗寓南京新街口项目一层平面示意图 图片来源:锋思设计

4、走廊过道

由于集中式公寓房间数量多,走道一般比较长,大部分看起来也很单调。为了提升整体品质感和美观度,新派公寓北京新国展店以“旅行+家”为主题,每层楼走廊有一个单独主题,请来美院学生作画,成本不会很高,但是品质感一下就上来了。

▲新派公寓新国展店公共客厅

▲新派公寓新国展店走廊

03

追求房间数量

更要追求居住体验

中高端项目除了要看房间数量,更重要的是提升居住体验。长租公寓的核心是一间一间房间,而房间的采光、尺度、风格等都是客户最看重的。

▲龙湖冠寓松果小清新风格样板房

1、房间采光要充足

千万别做黑房间!一方面黑房间的成本要高于采光房间,因为要上新风系统,另一方面,黑房间会对公寓品牌造成损害,留给客户一个“他家好多暗房”的坏印象。

那怎么避免呢?

这种时候可以考虑再中间做采光井,如果公寓楼层位于物业顶楼,经过物业业主允许,顶面楼板建筑结构可以切割,就可在楼顶开采光井,并且尽量一直将采光井从顶层一直开到公寓房间所在的所有楼层。

再有可以通过设计采光槽的方式提升采光效果。举个例子,湾流四川北路项目由于部分建筑平面进深很大,也存在很多暗间,湾流的设计方锋思设计通过采光槽的方式基本消灭了暗间。

▲ 湾流四川北路店采光槽实景,图片来源:锋思设计

虽然这种方式增加了公摊,但由于采光房间变多了,收益反而很划算,月租/投入为11.98%。

2、房间尺度感和舒适性

主卧、浴室等功能间的面积要有保证,这些硬性指标也成了保证最终居住体验的防火线。比如湾流公寓针对白领精英推出elite户型就要求面宽一定要达到3.5米以上。

另外是可以满足基本的功能需求,比如朗诗寓南京新街口项目男前风户型主要针对男性租客,所以配有书架、办公桌、衣柜等常用家私。

▲朗诗寓南京新街口项目“男前风”户型一

▲朗诗寓南京新街口项目“男前风”户型二

3、风格多样化及个性化

有些公寓为了降低成本,做了严格的标准化,成本可以标准化,但风格是不应该标准化的,不同地方的客户审美不同,因此每家店要做出自己的特色,要给租客选择的空间。

▲ 朗诗寓朗诗寓南京新街口项目3种风格

比如湾流上大店,项目共3层楼,建筑面积约15000平方,有190间房,面积在 27-78平米之间,涵盖工业风、北欧深、北欧浅、田园风、日系风等五种房型风格,精装全配。

而且现在的年轻租客都喜欢自己DIY,简单的风格反而更有利于租客自己布置房间,增强互动,另一方面客户也会乐意帮你传播产品。

比如新派公寓北京国展店就为租住一年以上的客户提供DIY服务,比如租客可以根据自己的喜好DIY墙面、吊柜、组合柜、饰品架、照片展等等。

04

公共区域配置高逼格

功能更加齐备

公共区域可以说是集中式公寓最大的亮点,但做多大面积、配备哪些功能、提供哪些服务等等成为了很多项目非常纠结的问题。

通常公共区域的规划有以下几个原则:

1、看所处地段及周边配套。如果公寓处在城市核心地区,周边配套非常完善,隔壁就有个大商场,餐饮、咖啡馆、健身、电影等等啥都有了,那就没必要配置太多了,但早餐室、会客室、公共洗衣、社交厨房等等这些生活刚性需求还是要满足的。

▲深圳雅诗阁来福士广场公寓早餐室

2、看项目体量和房间数量。体量越大,房间数越多,那公区面积应该越大,因为使用的人多,但同时也要控制好成本,比如在同一空间叠加好几种功能。湾流认为,一般公共设施所占总面积比宜在3~5%左右,不过具体要定项目实际情况而定。

▲湾流各项目公共区占比

比如湾流上大店项目建筑面积约15000平方,有190间房,配置了500㎡十大 空间,包括咖啡厅、影音区、健身房、洗衣房、公共厨房、私 人物品存贮的MINI仓(约7平米)、晾晒区(40多㎡)、桌球、自动贩卖机、丰巢快递收取。

▲ 湾流公寓社交厨房

龙湖冠寓松果项目公共空间通过软装进行分区,同一空间叠加不同功能,营造空间感的同时可以减少场地占用。

▲龙湖冠寓松果公共区域 图片来源:杰恩设计

3、看项目定位和客群,保利认为,不同类型公寓客群需求不一样,因此必须做出不同的配套建议。

▲保利公寓公共区域配套建议

4、看房间的规划情况。比如房间面积很大,厨房客厅都有了,那就没必要再做公共厨房了。

▲北京雅诗阁服务公寓每个房间都配有厨房

05

人性化细节

提升客户满意度

像住宅产品我们经常会提到人性化设计,但其实租房也一样需要,而且人性化设计成本投入不大,回报却很大。通过这些细节可以有效提高客户满意度,带给客户不一样的体验。

1、提供可变空间,关注居住本质

中高端公寓的面积虽然相对比较大,但主力户型还是在90平以下,如果是一个家庭居住的话,略显局促。所以要充分利用好空间,不浪费一平米。

保利北京大都汇公寓为租客提供了可变空间,租户可以根据自己的需求布局户型。

保利北京大都汇公寓样板间,根据租户需求自由调整布局

与此同时,打造相对完整的收纳体系,比如客厅收纳柜、橱柜、玄关鞋柜等等。虽然是租房,但居住需求的本质是一样的。

保利北京大都汇公寓收纳系统

2、关注客户健康,彰显温度

现代人一般很注重环保和健康,尤其是中高端人士,如果在这方面有所考虑相信可以带给客户很好的体验。

新派公寓从3方面来考虑,一是为客户提供实时空气质量监测,空气质量不佳时,提醒住户配戴口罩;二是装修都用的是双层绿色环保材料;三是采用了恒温恒湿空调系统,以确保室内温度和湿度达到最舒适的状态。

3、引入智能化家电,提升产品卖点

智能化设备主要契合客户的2个诉求,便捷和娱乐。虽然一定程度会增加成本,但能有效提升产品卖点、产品溢价、客户体验,这投入还是值得的。

比如新派公寓就引入了触摸式智能面板、智能居住模式、安防监控、灯光调节、遮阳系统、家电影音设备,包括检测空气的传感器、智能马桶、厨房、背景音乐系统等。

4、隔音问题

很多低端租赁房有一个非常大的BUG,那就是隔音效果特别差。中高端产品更讲究私密性,肯定不能容忍隔音效果不好的噪音有产品。隔音除了隔墙,最好门、窗甚至窗帘也带有隔音效果。

来源:明源地产研究院 查看原文

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