514亿大宗物业交易背后 透露深圳楼市转向信号

公开土地市场之外,大宗物业交易的楼市风向标意义更浓。

图片来源:视觉中国

在寸土寸金的深圳,公开土地市场门槛奇高,不仅要求“多金”,还要求拥有独特的产业资源,这让众多房企不得不转向寻求大宗物业交易机会,由此形成的庞大场外市场,隐含着不同角度的楼市信号。

中原工商铺发布的报告透露,刚刚过去的2017年,深圳共成交183宗大宗物业交易,成交额高达514亿元,其中第一季度的成交量占全年的约60%。再往前两年,深圳大宗物业交易额分别为428亿元、306亿元,交易量分别为154宗、122宗。

大宗物业交易包含土地、住宅、公寓、写字楼、工业厂房等,其中工业厂房并购是房企进行“城市更新”的一种土地储备方式。这些大宗物业交易的数据,与这座城市经济发展、人口流动、社会资产配置、企业战略息息相关。

写字楼吸纳量超预期

位于深圳罗湖区笋岗片区的“招商中环”项目,是2017年深圳大宗物业交易中最典型案例。招商中环一期包含3栋公寓和1栋写字楼,公开销售之前,浦发银行深圳分行整购一栋写字楼,深圳市富龙恒泰投资管理有限公司、深圳今鼎运营管理有限公司各整购一栋公寓,总价值超过40亿元。

整体来看,2017年深圳一手写字楼供需两旺,共成交53万平方米,同比大幅上升73%,成交均价51333元/平方米;二手写字楼则较为疲软,成交14万平方米,同比下降22%,成交均价41488元/平方米。

深圳中原地产总经理郑叔伦分析认为,在“房住不炒、租购并举”的政策下,房地产投资未来趋势是从短线投资、等待房价攀升,转为长期投资,从而收取稳定租金收入,在此背景下,相对于价格高企的住宅,写字楼、商铺等产品的价值得到重估,再次成为投资风口。

写字楼买卖方面,一手写字楼买卖最热门区域为龙岗、宝安、南山,而二手写字楼买卖热门区域为福田、南山、盐田;写字楼租赁方面,一手写字楼租赁最热门区域为南山、福田、龙岗,二手写字楼租赁热门区域为福田、南山、罗湖。

对比这四组数据可以看出,同为写字楼新增供应突出的龙岗、南山,龙岗区域内的更倾向于交易,而南山区域内的更倾向于租赁,这背后是地段带来的资产价值差异;福田占据着二手写字楼交易、租赁最热门区域,显现出成熟CBD的“姿态”,南山区在二手写字楼交易和一手写字楼租赁占据热门,透露出写字楼市场处于供应爬坡阶段。

2017年深圳写字楼市场一个最重要的特征就是“高供应+高吸纳”,全年甲级写字楼供应量接近140万平方米,吸纳量也超过110万平方米,相比往年50万平方米的量,今年吸纳量呈现爆发增长。但今后三年预计有180万平方米、185万平方米、165万平方米的写字楼供应,对入驻率和租金带来一定下行压力,甚至可能出现较高空置率,但相对于写字楼五年以上的投资周期来看,消化的空间仍在。

写字楼租赁客户行业占比排名分别为金融保险投资、高科技/电子、服务业/专业服务业。写字楼买卖客户行业占比排名则有所变化,为金融保险投资、制造业/实业、高科技/电子。

长租公寓提升至战略新高度

“租赁”几乎成为2017年中国楼市的主题,这是来自最高层对民生问题的解决之道。对于深圳,租赁房源的建设和储备,同样刻不容缓,深圳“十三五”期间的目标是建设保障性住房和人才住房40万套,其中人才住房不少于30万套。

任务急、时间紧,建设不了就只能在市场中收购,因此深圳市政府资金,成为2017年深圳公寓大宗交易中的主角。最典型的案例有深圳市才人安居集团购买万科深南道68号、中粮天悦壹号等物业,总价值超过20亿元;南山区政府、前海管理局购买塘朗城写字楼、公寓物业,总价值超过50亿元。

除了来自政府层面对于租赁的关注之外,金融机构、房地产企业、互联网企业,都将长租公寓业务提升至战略新高度,其中以建设银行为代表,在市场中以整租方式收储房源,数量和价值都不会小,后续建设银行还有大量的贷款放出,支持长租公寓运营商扩张规模。

以万科、碧桂园、龙湖、旭辉、泰禾为首的房地产企业们,在2017年已经真正投下“真金白银”在长租公寓领域,万科11.73亿元收购深圳福田富瑞斯国际公寓,泰禾在北京、天津等处收购高端公寓,总价值超过20亿元。

长租公寓在大宗交易中还呈现出金融特性,即以私募不动产基金收购存量资产,改造运营之后,通过资产证券化获得资产增值收益,或以自持物业未来租金收入、租约现金流等形式探索资产证券化获得融资,支持规模的扩展,这些资金未来都将成为大宗交易的主力资金。

房企暗战土地储备

深圳大宗交易中,工业厂房的并购是特殊的一种类型,该类工业厂房通常为传统低端制造业所有,房地产企业并购后,根据“城市更新”政策将其改造成产业研发、公寓、商业等业态,因此工业厂房的并购被视为房企土地储备的一种方式。

深圳中原地产投资部总经理杨创慧透露,2017年深圳工业厂房交易的成交量有所减少,但是价格明显升高。这源于工业厂房产权清晰,外地房企进入深圳,能够快速获得项目进行开发,工业厂房变得抢手。

对于未来工业厂房的交易,杨创慧认为价格会回归理性,观望情绪将增加。而观望主要来源于深圳市政府于去年底对工业厂房“城市更新”的政策限制,对其自持比例以及建筑面积设计提出更高要求。此前,很多工业厂房都被改造成“类住宅”产品对外出售。

2017年工业厂房并购中,深圳民营房企龙光地产最为活跃,福田向福仓储大厦、宝安塘尾地铁站附近的汇利五金厂房、新兴纸业厂房,三个项目总代价超过30亿元。龙光还在公开产权交易市场竞得南山华侨城片区的康佳旧改地块70%权益,总价近70亿元,未来将作为其市中心的总部大楼。

一位熟知深圳大宗交易市场的知情人士透露,在政策收紧之后,龙光对于工业厂房的并购也迅速转为观望,甚至退了已经下订的项目。

采取收缩战略的还有碧桂园,前两年在深圳大规模寻求项目,2017年在大宗交易中仅录得一个项目成交,即位于龙岗坂田区域的当纳利印刷有限公司厂房,价值约16亿元。另外还有中洲控股拿下观澜片区的永勤玩具厂房;卓越集团拿下新会展中心片区的兴英科技厂房,对价高达38亿元;来自广州的房企合景泰富则拿下坂田片区的中坡电器厂房。

这些工业厂房在不久的未来,就将成为房企的可售或自持项目,连同写字楼、长租公寓、购物中心等大宗物业交易类型产品一起,成为在深圳房地产行业中竞争的筹码。

来源:界面新闻

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