【专访】协信张泽林:房地产有压力但没风险

房地产这个行业是政策市,有压力但没风险,我并不悲观。

图片来源:海洛创意

“协信现在走的这条路,几乎跟所有房地产商都不一样”。

新年刚过,上海就迎来了一场大雨,协信也进入了转型的第四个年头,在虹桥附近的协信总部大厦,协信地产常务副总裁张泽林回顾了这家渝派房企三年多时间的转型之路。

以商业地产起家的协信在2015年开始转型产业地产。转年,协信便将总部搬到上海,其触角逐渐伸向特色小镇、不良资产重组、长租公寓等领域,在董事长吴旭的战略中,“去房地产”将是协信未来的发展方向,协信将会是一家长于运营而非单纯追求规模化增长的开发企业。

这种战略最直观的表现是协信近几年的销售规模都难有大的突破。

“这个行业总归会有边际,在成熟的国家房地产企业真正存活下来的是有运营能力的,是收租金的那帮人,现在行业龙头也在考虑穿越周期,我觉得协信走的这条路是正确的,也是非常艰难的。”张泽林表示。

在转型的三年时间里,协信布局了多条业务线,包括汽车公园、总部城等产业项目,与清华启迪合作,以科技园区为载体,辐射网络覆盖30多个城市和地区,形成科创服务平台、园区运营平台和金融资产平台。引入绿地作为大股东,并托管其部分商业与产业项目。

而这些周期更长的业务也吃掉了协信相当一部分业绩。

根据克而瑞统计的2016年中国房企销售排行榜,龙湖排在第13位,858.1亿元的销售额,今年也跨越千亿;金科排在第30位,年销售额为455.2亿元,在2017年金科也提出了2000亿的目标;协信则掉至第132位,年销售额为110.2亿元。2017年,协信的销售额超过200亿元,但在目前的行业格局下,规模仍旧没有大的突破。

2017年,曾经的“中海老臣”、时任龙湖上海总经理的张泽林加入协信,协信也将2018年销售目标定在600亿元,规模化仍旧是协信需要考虑的问题。

“去地产化对财务的影响非常大,需要再熬一段时间,如果我们体量再大一点达到500亿元,30%的持有型物业,会比较舒服,这个阶段付出了发展速度不快的代价。”

此外,龙头房企也在进行多元化布局,协信未来面临的挑战并不比在地产业务中的小,“行业还没有形成固定的江湖,还处于自由竞争阶段,未来就看谁的运营能力强”。

目前协信已经进入了22个城市,项目达到50多个,管理的资产规模达到1600亿元,土地储备为1050万平方米。

以下为对张泽林专访的内容节选

界面:最近有没有新的业务?

张泽林去年拿到AMC的牌照,今年开始进入不良资产领域。未来地产集中度越来越大,那么吃的就是那些手里有地但没有能力开发的小地产商,现在很多这一类的地进入到AMC系统里去,虽然叫不良,但里面还有不少金子可以挖,近期也有很多项目,比如跟信达合作,跟九江银行也有合作。

原来我们的发展模式是这边找地,那边找钱,现在是地和钱捆绑着找,最近我们在石家庄跟城市商业银行合作,他们有一些资产没有开发能力想要转给我们,同时给我们做贷款,做金融资产。

现在,你有运营能力和开发能力,钱和项目是一块来的。

界面:现在小镇的热度似乎慢慢降下去了,国家发展改革委有关负责人表示要严格控制建设数量,取消一次性命名,统一实行宽进严定动态淘汰的达标制度。协信在特色小镇方面有突破吗?

张泽林:2016年全国报批报建的100多个小镇里面,仅有20%左右能够真正引入产业,这也让地方政府很头痛。

我们在小镇方向有两个突破,一个是收购的多利农庄,把农庄做主IP,然后做有机农业,因为多利农庄已经做了13年,是有品牌的号召力的,有机农业加美丽新乡村,冲击力蛮强的,也在全国选点复制。

第二个是跟哈罗公学做特色教育小镇,一些家长不希望孩子出国后不回来,这种人群量非常大,我们正好跟哈罗公学合作,在重庆现在已经落定,也在长沙和南京在选址。

界面:现在大型的房企也在谋求转型,竞争会越来越激烈,协信有哪些优势?

张泽林:第一,我们做的比较早,2015年就把产业做起来了,第二,协信是很开放的企业,愿意跟优秀的企业合作,像绿地、清华、哈罗公学、南山、正泰都是比较强的企业,我们也逐渐找到我们擅长的部分,为这些企业搭建地产发展平台,利用合作方的资源,进行强强联合。

界面:产业地产目前还没有形成真正的行业格局,每一家企业都有自己的模式,协信的特点是什么?

张泽林协信的产业园打造的是生态圈,引进的不仅仅是企业,还有这个行业的上下游。比如汽车产业,就包括它的零件、研发、销售、法律等环节。同时住宅配置大概在30%左右,住宅可以在资金上弥补产业和商业方面的前期投入,周期一般三到五年。

同时,我们也在做产业园的并购,产业地产除了赚取租金,还有一些股权收购,我们也参与到企业的股权架构里面去,另外也有债的部分,我们向企业提供借款,这些基本是我们的盈利模式。还有一些产业园我们并购后直接参与运营,这也是我们比较看重的方面,轻资产重资产分开来做,如果绑在一起,竞争力肯定不行。

界面:协信的总部城是哪一种模式?

张泽林总部城并不是只招500强企业,其实里面有一家500强和三家并没有太大差别,这几家500强没有关联和支撑也做不起来,要是有机的整体,而不是叠加,叠加招商是政府的做法,这对当地的GDP会产生拉动,真正做产业不会这么做,真正赚钱的是小企业,大企业是为了吸引小企业。但是你如何找到这些大企业,大IP是我们目前感到最难的部分。

界面:协信在长租公寓领域有没有动作?

张泽林长租公寓我们也在做,已经跟香港高端服务式公寓莎玛签定了排他性协议,另外,我们在上海收了三个项目,分别在虹桥,长风和苏州河,目标也是长租公寓,也跟几家基金在合作,规模达到了200亿元。长租公寓未来会成为协信重要的分支。

界面:对于协信各个业务板块分拆上市,最近有什么新的进展吗?

张泽林这方面我不能多说,只能说条件已经差不多了,很快就会有结果。

界面:2017年,全国房地产市场的调控深化,2018年市场会松绑吗?

张泽林:2018年整个行业都会比较艰难,2017年全国的房地产销量下跌得比较厉害,一线城市几乎腰斩,二三线也在跌,但是成交金额在涨,很多的房地产商手里的钱已经打的差不多了,尤其是重仓一二线城市的企业,2018年整年价格不放,还是很艰难。

但我已经看到了曙光,去年年底企业债窗口又重新对房地产企业打开了,企业债去年就放了500多亿,现在国家发现房地产需要输血了,去年年底就开了个口子,我们国家的房地产企业有压力但没风险,因为这是个政策市,是可控的,如果是个完全市场化,那就很难说,2018年市场能支撑,只要放开就会好转,所以我并不那么悲观,最后就是看大家谁能熬,

不过,即便是松绑也是结构性的,一点点放,不会一下全面放开,先放低价的,再放高价的。

界面:那对中小房企来说还有没有机会?

张泽林去年前200名门槛都到40亿元了,比2016年还低,这说明行业集中度越来越高,只有150名以内的还在增长,200之后就开始跌了,吃的就是小房企,所以,企业必须要有规模,要不然你根本没法融资,好的项目也不会找你,也吸引不了人才。

来源:界面新闻

广告等商务合作,请点击这里

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。

打开界面新闻APP,查看原文
界面新闻
打开界面新闻,查看更多专业报道

热门评论

打开APP,查看全部评论,抢神评席位

热门推荐

    下载界面APP 订阅更多品牌栏目
      界面新闻
      界面新闻
      只服务于独立思考的人群
      打开