凯德卖了84亿,接下来怎么买?

中国作为凯德的两大核心市场之一,根据2017年第三季度的财报,中国的资产在凯德集团总资产中占比39%,新加坡占比44%。凯德也表示将在前24年发展的基础上,继续深化在中国的发展。

文/李萌

1月5日,《商业地产观察》从凯德集团获悉,凯德集团宣布通过旗下全资子公司凯德商用,与无关联第三方达成协议,向其出售在中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债,交易价格为17.059亿新元(83.65亿人民币),预计于2018年第二季度完成交易。

据了解,交易涉及的20家购物中心,分布在19个城市,其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

凯德方面表示,依据截止2017年6月30日的统计数据,此次出售项目分别占比集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%,对集团整体收入影响不大。

对于此次交易的意义,凯德方面认为,有利于优化凯德集团资产配置和集中资源,所获资金将用于在中国继续投资优质物业。进一步强化凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。

凯德最近是否还有购物中心集中出售的计划?在五大城市群拿地,凯德集团是倾向于拿地开发,还是收购项目整合运营?未来收购计划中,资金来源,凯德是倾向于自有资金,还是其他方式获取?带着这些疑问,《商业地产观察》展开调查。

01

布局核心城市所面临的挑战

相比其他商业地产商,凯德集团标签明显,其“资产管理+房地产基金”的运作模式,要求在做每一个商业项目时首先要考虑的都是长期稳定的资本回报,因而在投资策略上,凯德并不追求项目数量的增长,更重视的是项目价值的提升和资产的规模效应。

此次交易,凯德集团以优化资产为目的,出售非核心城市资产从而回收资本来进行北京、上海、广州、成都、武汉五大核心城市的业务布局。

凯德希望进一步布局的这五大核心城市,均为国内一线城市或新一线城市,商业潜力巨大,但竞争格局也相对严峻,城市商业已经接近饱和,凯德想在这些城市扩大业务布局,不论是拿地开发还是收购项目整合运营均面临着巨大挑战。

在这些城市如何补仓,成为凯德面临的首要问题。

凯德方面表示,凯德一直通过多渠道扩充项目储备。一方面是通过协议转让或收购资产包;另一方面是通过旧城改建,这是符合凯德前瞻性整体区域规划,有助于提升区域综合实力。招拍挂也在考虑之内,各地土拍新政陆续出台之后,我们时刻关注市场反应,同步寻找合适的时机。

但项目收购是一把“双刃剑”,成功改造一个项目,提升项目价值,同时做高租金回报率;而难以改造的项目或无力回天,投资失败。

凯德方面告诉《商业地产观察》,凯德在投资或者收购新项目,外部因素会综合考虑城市经济环境、项目地段、周边客群、物业现有规划及硬件基础、发展潜力等,评估运营回报率和资产增值潜力;内部因素会主要考量两个方面:一是围绕凯德已有的五大城市群进行战略布局,投资或收购核心商圈的潜在优质物业(比如此前收购的成都凯丹广场、上海国正中心、广州乐峰广场等项目);二是从优化资产组合,提高资本效率的角度考量,深度经营优质资产是资本平台发挥效用的前提。

(凯德出售项目)

02

内地未来拓展计划

凯德进入中国市场24年,在中国的总开发规模约2200万平方米,管理的总资产超过2000亿元人民币。

未来,凯德将继续通过资产收购和积极的资产管理,在核心城市群集中力量扩大影响力和辐射范围,保持并强化在北京、上海等核心市场上的领先优势,目前凯德在北京和上海分别拥有、管理8个商业地产项目。

中国作为凯德的两大核心市场之一,根据2017年第三季度的财报,中国的资产在凯德集团总资产中占比39%,新加坡占比44%。凯德也表示将在前24年发展的基础上,继续深化在中国的发展。

未来凯德在中国内地的投资计划或新项目拓展计划如何?

凯德集团表示,“项目交易是正常的商业运作,我们一直在关注核心城市群和机会市场中的优质新项目。近两年在核心城市群接连收购了几个优质物业,2016年收购了成都凯丹广场(现在的凯德广场·新南),2017年收购了上海国正中心100%权益、广州乐峰广场持有公司的所有股权以及上海五角场商办地块。我们也不断有新的项目进入运营平台,产生价值,比如2017年在中国共开业6个综合体,分别是上海长宁、杭州、深圳来福士、武汉的凯德·西城、上海的凯德·星贸和苏州中心”。

“2018年,我们在核心城市的几个重点项目也会相继亮相,包括上海的凯德晶萃广场、北京的凯德MALL·天宫院等大型商业项目。同时,我们的管理输出项目也在稳步推进中,上海虹桥阿里中心、长沙的凯德壹中心、佛山的凯德MALL·180预计今年开业”。

03

凯德项目收购的资金来源

由于商业地产的投资大、回报周期长,对开发商的资金实力要求很高。如果开发商想要大举扩张,就必须保障充裕的现金流。

其实,在房地产告别高增长时代的背景下,凯德能保持各业态良好的盈利能力,保证了投资者有足够的盈利收入与退出机制,也为凯德吸引新的投资者与合作伙伴提供了强有力的支持。

但未来凯德将扩展计划放在了国内核心城市,若大规模开发面临着巨大的资金压力,而此次出售的20个购物中心仅为凯德换回83.65亿的流动资金。对于凯德而言,下一步收购项目过程中的资金压力不可小觑。

对此凯德方面表示,“我们的优势之一是灵活的融资渠道和多元化资本平台,这也是支撑项目运营和资产升级的有力保障。如果看凯德在中国运营的项目,无论是综合体、购物中心还是服务公寓,大部分凯德都不是唯一的投资者,而是放在上市的信托基金和私募基金里。而且在十多年前,凯德已经开始尝试基金持有型的轻资产模式,通过房地产私募基金或信托投资基金持有资产,最大化资本效率,撬动更多资源,构建高效的运营平台,实现专业化运作”。

对于为何将旗下项目售予万科,凯德方面表示,作为积极的资产管理策略的一部分,我们会定期看我们的资产组合,评估可能的合作机会。“此次交易是与印力、万科、TRIWATER基金达成协议。凯德和印力、万科多年来有着良好的合作基础。”

来源:商业地产观察 查看原文

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