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冲击1600亿 龙湖下一步的野心是商业和创新业务

观点地产网 2018/01/06 11:22 A
住宅之外,龙湖则将投资重点放在了商业地产、长租公寓以及物管三大版块。

文/陈朗洲

无论是从成交量、成交价,亦或是从房地产现状来看,“2018年是房地产行业的小年”似乎已经是行业共识。在寒冬来临前的2017年,龙湖提前暖身,已经做好了过冬的准备。

2017年1-12月,据观点指数测算龙湖累计将实现销售业绩人民币1550亿元,距离龙湖1600亿元的年度销售目标仅一步之遥。

土地储备方面,从2014年开始,龙湖有计划地调整新增土地的区域选择,由原来的重仓长三角、华南区域,向环渤海和西部倾斜,并新增了华中和香港两个区域。截至2017年6月30日,龙湖覆盖城市增至31个,土地储备合计5002万平方米,权益面积为3711万平方米。

合约销售利好、土地储备充足之下,2017年的龙湖继续坚持稳健的财务战略,年内各项财务指标延续过往的良好表现,融资能力继续加强,这也为未来的规模增长提供强有力的防御。

小年棉袄 1600亿利好

2.00%、11.20%到61.60%,这是过去三年龙湖的合同销售增长率,2017年龙湖有意将这个数字提升到新的高度。

 

根据龙湖披露的月度销售情况,2017年1-11月累计实现合同销售金额人民币1484.4亿元,同比增长85%;合同销售面积973.6万平方米。

如此表现无疑是多方努力的成果,观点指数从年报发现,过去几年中龙湖一直在调整城市布局,将业绩重心放置在一线和二线核心城市,并择机进入到大都市圈的一些周边城市。

从数据来看,2014年-2017年中期,龙湖有计划地调整新增土地的区域选择,由原来的重仓长三角、华南区域,向环渤海和西部倾斜,并新增了华中和香港两个区域。

截至2017年6月30日,龙湖覆盖城市增至31个,土地储备合计5002万平方米,权益面积为3711万平方米。按地区分析,环渤海地区、西部地区、长三角地区是龙湖的三大粮仓

其中,环渤海地区主要以北京、沈阳、青岛、烟台、济南、大连、天津和保定为主,土地储备占总面积的39.4%;西部地区主要以重庆、成都、西安和玉溪为重心,占土地储备总面积的26.7%;长三角地区则占据20.3%,主要围绕上海、无锡、常州、杭州、苏州、南京、宁波、合肥8大城市。

2017年半年报显示,环渤海、长三角、西部、华南及华中片区合同销售额分别占总合同销售额的32.7%、30.4%、25.1%、10.6%及1.2%。

 

上述区域人口集中,购房需求比较大,龙湖的销售单价也由2014年的10803元/平方米,提高到2017年中期的15567元/平方米。这种情况下,努力加大供应量就能较快实现销售额的增长,很大程度上促进了2017年冲击1600亿合约销售的可能。

 

除此之外,先于市场调控的供货节奏也是龙湖2017年取得销售跃升的关键。早在2017年中报会的时候,龙湖就透露由于之前判断,2017年市场会呈现一个前高后低的走势,所以在上半年积极推项目。

观点指数查询龙湖半年报获悉,2017年1月至6月,龙湖加速推盘每月均保持在100亿元以上,销售保持高速增长。

 

进入下半年,由于一二线城市调控政策不断趋严,得益于提前布局一线及热点二线城市,龙湖的土地成本较低,即使以所限价格出售,依旧可以盈利。截至2017年上半年,龙湖土地储备的成本为4845元/平方米,为当期签约单价的31.1%。

 

需要注意的是,2017年龙湖销售大幅上升,除了所布局城市市场环境向好、推盘意愿加强以及货值充足外,多元化产品线也是重要因素之一。

2017年下半年,龙湖在售主力项目约95个,其中有37个全新项目上市,24个项目是推出的新一期新业态产品。产品涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分的需求,并根据客户需求调整不同产品和业态间的比例,在调控的市场中精准定位、达成目标。

老项目出清及新项目的加速推盘,让龙湖实现了较好的回款,保持现金流的持续运转。这一点也体现在龙湖2017年的积极拿地动作上。龙湖业绩报告显示,2014-2016年期间,每年新增的土地数量分别为16块、25块和43块。

 

据观点指数不完全统计,截至2017年11月30日,龙湖通过公开市场、收购以及合作等方式,在北京、上海、香港、深圳等城市拿地369.76万平方米,地块合计44宗(含5宗合作地块),土地价格共约902.02亿元。其中7月拿地动作最为迅猛,单月纳储12宗,占前11个月的27.3%。

利润、负债与收益率

合约销售利好、土地储备充足之下,2017年龙湖各项财务指标延续过往表现,融资能力继续加强,为规模增长提供保障。

观点指数从龙湖历年财报获悉,2014-2016年,龙湖销售毛利率均保持较大增长,分别为26.51%、27.44%、29.08%。2017年上半年,得益于一二线产品的贡献以及上海、重庆的高利润物业交付,毛利达到67.93亿元,毛利率由上年同期的27.9%提高至达36.5%,这也推动了龙湖的核心净利润同比增长18%至28.4亿元。

 

需要注意的是,规模持续增长的同时,龙湖的资产负债率呈下行趋势。据观点指数研究,2014-2016年,龙湖的资产负债率分别为70.10%、66.07%、66.59%,呈现波动下降的趋势。2017年中期虽然为71.06%,但是远远低于前十大地产公司平均负债率水平。

 

来自金融端的统计数据显示,A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增加14038亿元,同比增长率达23.21%。其中的36家房企资产负债率超过80%红线,占比接近26.5%。

财报还显示,2017年上半年,龙湖手持现金为227亿元,较2016年底增加53亿元。期内总有息负债规模增长至696亿元,因此2017年中期龙湖净负债率较2016年末54%上升2个百分点至56%,不过这一数字也较2016年中期的63%下降了接近7个百分点。

上述数据的变化,与龙湖平均借贷成本下降不无关系。观点指数统计龙湖历年财务数据获悉,2012-2017年中,龙湖平均借贷成本持续下行,从6.72%、6.58%、6.4%、5.74%、5.5%进一步降低至2017年上半年的4.70%。

 

2017年上半年,龙湖新增银行贷款178.24亿元,期内偿还的银行贷款为99.5亿元。截至2017年6月30日,所借的银行及其他借款为641.69亿元,较2016年末523.6亿元上升118.09亿元。其中,无抵押的债券所占的比重最大,达到241.67亿元;有抵押的银行贷款为188.89亿元;无抵押的银行贷款为211.13亿元。

上述借款中,即将于一年内到期的为57.73亿元,一年后到期的款项为583.97亿元,占总借款的大多数,其中多于一年但不超过两年的为109亿元。总的来说,龙湖的短期偿债压力并不大,长期债务分配也比较均匀。

 

从偿债能力来看,2014-2016三年中,持续增长的流动资产让龙湖流动比率录得波动上升,资金变现偿债的水平得到提高,分别为1.48、1.69及1.51。不过刚刚过去的2017年中期,由于流动负债同样录得较大增长,因此流动比率下降明显,仅为1.41。速动比率方面,受累于于存货及待摊费用的占比上升,龙湖2017年的变现时间也较之前延长,较上年同期下降0.05,为0.46。

 

此外,伴随销售回款的增长及商业团队日趋成熟,龙湖在商业地产方面的投资也适当提速。截至2017年6月30日,龙湖在重庆、杭州、南京、苏州、天津等地补充了8个天街项目。

持续将大量资金投入到持有物业中,也让龙湖的净资产收益率连年下降。观点指数发现,2017年中期,龙湖净资产收益率由2016年同期的13.33%上升到14.06%,不过比2016年底的15.66%下降了1.6个百分点。

住宅、商业与百万长租

近年来,住宅市场行业盈利式微,再加上调控政策密集出台,使得原来以住宅开发为主的房企纷纷寻找优质的投资渠道。住宅之外,龙湖则将投资重点放在了商业地产、长租公寓以及物等版块。

2017年最为明显的就是龙湖在商业地产的投资有了较大提速。自2000年,龙湖开始涉足资金运营要求更高的持有型物业,截至2017年12月26日,龙湖在重庆、杭州、南京、苏州、天津、武汉等地共拥有投资物业51个,其中包括2017年补充的10个天街项目。

 

据观点指数了解,当前龙湖投资物业主要为商场,分为三大产品系列,分别是都市体验式购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。

加上2017年新增的10个项目,目前龙湖拥有27个天街项目。2017-2019年,龙湖主要在建的商场为10个,合计在建面积为109万平方米,其中包括苏州狮山天街、杭州滨江天街Ⅰ期、上海虹桥天街、上海马桥星悦荟等。

截止2017年6月30日,龙湖已开业投资性物业面积为208万平方米(含车位总建筑面积为274万平方米),整体出租率达到94.7%,不含税租金收入11.4亿元,较上年同期增长28.8%。其中,天街、星悦荟、家悦荟租金收入的占比分别为87.1%、10.7%、1.5%,对应的租金收入增长率分别为31.2%、8.9%和3.7%。

得益于已开业租金的上涨以及在建商场的持续投入,2017年1-6月龙湖录得投资物业公平值增值约为21.48亿元,同比增长24.52%,这个数字也较2016年全年的变动额增加1.77亿元。同期,龙湖的投资物业资产值则从2016年末的490.31亿元增加65.62亿元至555.96亿元。

 

上述数据反映出,在楼市受到更多压力的2017年,商业地产却逆市上扬,获得较大的资产保值和增值。从另一个侧面也解释了龙湖为何对商业地产尤为倚重。根据龙湖透露的数据,至2020年龙湖商业旗下开业商场总量将超过40座。而在业绩要求上,希望能在2017年达成租金收入25亿以上的税前目标,长期要求则是到2020年商业地产占公司利润份额的20%以上。

龙湖在商业地产上的投资热情同样被延续到了长租公寓上,2016年开始,为了抢占房屋租赁市场份额,龙湖正式推出长租公寓品牌“冠寓”,并于2017年3月15日正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三条冠寓产品线。

截止2017年10月底,龙湖完成了对包含重庆、北京、深圳、广州、杭州等一线及强二线城市的布局,覆盖城市达到14个。

龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石透露,2017年龙湖冠寓布局全国16城,预计开业房量逾1.5万间。按照龙湖的内部规划,未来三年冠寓将形成规模优势并挤进行业前三,营收规模实现20亿元。

不过从2017年的中期业绩来看,截止6月30日,龙湖冠寓租金收入占总投资物业租金的0.3%,仅为342万元,距离20亿元的营收规模还有很长的路要走。

在开发和持有物业之外,物业管理服务也是龙湖重点发力的版块之一。截止目前,龙湖物业的版图范围已经扩大到重庆、成都、北京、西安、上海等25个城市,服务涵盖别墅、花园洋房、高层住宅、商务公寓、写字楼等,管理项目357个,合约管理面积已超过1亿平方米。

来源:观点地产网 查看原文

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