中骏30年专注产品力,谋局智慧未来

中骏置业是一家在香港联交所上市的房地产企业,目前中骏以其30年的经验,专注于产品力,谋局智慧未来。

“拼规模风险会加大,负债会加大,而且房地产发展到这阶段,不宜拼规模,而是要拼人,拼经营的质量,最终就靠产品力,靠一些附加值”,中骏置业(1966.HK)董事会主席黄朝阳在接受媒体采访的时候作出如是表态。

中骏置业是一家在香港联交所上市的房地产企业。这家公司最早创始于1996年,其创始人是福建商人黄朝阳先生。黄朝阳目前为公司控股股东,并担任董事会主席。

中骏置业最早主要在福建地区从事房地产开发,之后业务范围不断向全国拓展。其开发和运营的物业类型包括了中高端住宅、商业物业等,目前还准备进军长租公寓。目前住宅占据其总营收规模的比重超过95%。

在区域分布上,迄今为止,中骏置业所开发的各类型房地产业务,涵盖了环渤海的北京,长三角的上海,以及珠三角的深圳;并逐步向二线城市的南昌、青岛、济南等地渗透。

作为资本密集型产业,房地产的发展每一步都需要大量的资金。为寻求资本支持,中骏置业选择于2010年2月在香港联交所正式挂牌上市。当时通过公开发行股票募集资金13.71亿元人民币。这成为中骏置业大规模业务扩张的开始。

丰厚的资金来源,推动着这家福建房地产企业规模快速扩张。从合同销售规模来看,界面新闻初步估算,中骏置业2017年全年有望超过300亿元销售额,这一数据比2010年全年36亿元多出7倍,10-17年的年复合增长率超过35%。

公开披露的数据显示,今年前11个月,中骏置业累计实现销售面积155.8万平米,实现合同销售额285.44亿元,同比大幅增长44%。

充足的合同销售额为业绩稳健增长提供安全垫。从实际财务报告的业绩数据来看,中骏置业今年上半年实现合同结算收入82亿元,同比增长41%。销售均价由2016年全年的每平方米14172元大幅度增长到今年11月末的18,320元/平米,大幅上升近13%。

2017年中报数据显示,中骏置业毛利率高达30.68%。

在土地储备方面,中骏置业极具战略眼光。区域聚焦,放眼全国,并将重点的资源聚焦于长三角经济圈、珠三角经济圈、环渤海经济圈以及海峡西岸经济圈四大经济圈(分布图)。

在立足核心经济圈,积极拿地的策略指引下,中骏置业2017年上半年累计投入超过100亿元购置土地,以保证后期具备足够的可售物业。截至今年11月30日,中骏置业拥有的土地储备规划建筑面积接近1,400万平米。其中,在建各类型物业项目共计26个,规划建筑面积近400万平米。

因人性化的设计、过硬的质量和完善的管理,其业务规模持续增长,中骏置业开发物业遍及上海、北京、天津、深圳等23个城市,面积累计超1000万平方米,并打造出超过60个行业标杆项目。

这种战略布局还可以保证中骏置业始终拥有较低的土地储备成本,从而增加盈利的安全边际。2017年上半年,中骏置业投入超过100亿元购置土地储备,土地楼面价每平米5,746元。另据中骏置业财务总监李少波一次投资者公开活动上表示,截止2017年6月底,公司累计土地储备的平均成本是每平方米约人民币3,200元。极具竞争力的土地成本有助于提高未来的利润率。

中骏置业毛利维持较高的另外一个重要因素在于其产品定位准确,产品线划分清晰,层次分明。

在产品线上,将其具体区分为高端、中高端以及中端,并分别对应“天”字、“景”字、“四季”不同的产品系列。这种划分可以满足不同购房者的多元化需求,提高市场的竞争力。

从政策角度看,在“房子是用来住的,不是用来炒的”政策理念下,未来中国的房地产整体成为租赁和销售两条线并行发展的格局。具体来说,中低端购房人将转向租赁市场,中高端的物业购置需求继续维持高位。这本身意味着优先布局中高端房地产开发和销售的房地产商将会因此获利。

以带息债务与资产总额的比重来衡量的债务水平,也表明中骏置业处于健康的轨道上。财报显示,截至今年6月末,中骏置业带息债务主要包括长短期银行借款、票据等,这些金额合计为240.37亿元,占期末时点的资产比重仅为38%。其中短期债务42亿元,仅占整体带息债务金额的17%。

房地产的火爆销售,快速的库存消化所带来的增量现金流,更是公司现金流处于良性循环状态的有效保障。今年上半年,公司经营性现金流净流入超过12亿元。

这意味着即使将来面临央行货币政策的不利局面,注入流动性收紧,乃至加息等货币政策,中骏置业依然具备很强的安全垫,以保护公司业务不会受到过度冲击。

在当前颇受政府重视的租赁市场,中骏置业与美国睿星资本于今年8月份牵手达成合作协议。美国睿星资本是全球最大的长租公寓地产平台,总部位于美国南卡罗来纳州。双方的合作意在为城市白领及高净值人群打造强化"健康"和"社交"主题的中高端长租公寓。

黄朝阳在当天的签约仪式上表示:“中骏置业未来3年内,将在中国一二线城市投资5万间长租公寓,定位中高端市场。”

良好的发展前景赢得投资者信任。中骏置业的股价从去年5月以来走上牛市的征程,迄今涨幅超过110%,最高至于4.59港币。此前,中骏置业曾获花旗银行、德意志银行及中银国际等券商积极推荐评级。此外,海通国际则在今年11月份首次给予买入评级,将中骏置业的目标价定为5.24港币。就在今年9月份,中骏置业配售4亿新股,集资总额为14.56亿港元。

为表示对于公司前景和盈利能力的肯定,中骏置业董事会主席黄朝阳近期连续增持。自11月份起。黄朝阳累计斥资5,547万港币(约4,700万人民币)增持13次。

最新交易日,中骏置业报收于3.16港币,目前总市值近121亿港币。不妨看另外的一组数据。截至今年8月末,中骏置业可售面积约1400万平米,不考虑所得税因素,按照今年平均售价测算,这些可售面积的毛利将超过500亿元。

来源:界面新闻

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