到期无力支付 海航香港九龙“地王”28亿港元贷款延期

272亿港元吞下香港启德机场4幅地块,海航可能要“消化不良”了。

海航投入近300亿元买入的香港地块,如今很可能正陷入资金困境。

香港《明报》报道称,海航持有的一幅香港启德机场地块贷款,近期遭遇延期支付。这笔35亿元一年期贷款于今年11月24日到期,但持有公司目前只支付了7亿元,其余28亿元则延期支付3个月。该消息获得香港国际建设副主席、香港国际投资集团副主席刘军春确认。

界面新闻记者查询,该地块为香港九龙区启德第1K区3号地块,新九龙内地段6565号。2016年11月2日,香港海岛建设地产有限公司以88.37亿港元总价,投标中得该幅地块。香港海岛建设地产有限公司的母公司海航基础,为海航集团旗下子公司。

由于投标前地块估值为42亿港元,实际价格高出预计价格一倍,因此6565号一跃成为当时九龙总价新地王,楼面地价达到1.35万港元/平方英尺,约合人民币12.39万元/平方米。

高价拿地的海航,随后便对该幅地块进行融资贷款。资料显示,海航拿下6565号地块1个月后,便向东亚银行提出1年期子弹式过桥贷,贷款总额35亿港元。由于期限短,贷款利率较同行业拆借利率(Hibor)高出1.3%,综合收益较Hibor高出1.4%。随后,南洋银行和创兴银行分别承担了35亿元贷款中的6亿元和5亿元。

海航基础首战便拿下九龙地王,被业内看作又一个大举进入香港土地市场的内资房企。不过后来4个多月的时间证明,吃下6565号地块,只是海航系“开挂”般拿下启德周边地块的开始。

拿下第一幅启德地块后,12月19日海航实业旗下子公司又以54.1234亿港元拿下启德第1L区3号,地处新九龙内地段6562号;2017年2月7日,香港国际建设下属公司以55.297亿港元,拿下启德1L区1号地块,地处新九龙内地段6564号;3月15日,香港国际建设下属另一家公司,以74.425亿港元,再次拿下启德第1L区第2号地块,地处新九龙内地段6563号。信息显示,香港国际建设投资管理集团有限公司,为海航集团下属公司海航实业国际旗下子公司。

至此,海航系以272亿港元(约合人民币230.5亿元),拿下出让的香港启德机场相邻4幅地块,地块总面积3.7万平方米,总建面积最高可达18.85万平方米。

尽管在内地房产市场开发百万平方米大盘已是习以为常,但在寸土寸金的香港,单一开发商开发近20万平方米的大盘并不常见。香港国际建设投资主席黄琪珺在启德项目动土仪式上表示,四个项目预期将会兴建1900个单位,涉及7幢高层大厦、12幢小高层大厦及4个别墅。有信息显示,该项目总投资额将超过100亿港元。

在香港进行大盘操作,将直接考验开发商的开发能力和融资能力。不过从过往经验来看,香港国际建设投资及海航系,并不是一个充足经验的地产开发商。

香港国际建设投资的官网上显示,主要业务为地基打桩、机械租赁与贸易、物业发展、物业投资、物业管理。虽然官网上物业发展业务方面,曾开发上海泰德苑、泰荣苑等项目,但项目开发主体实为泰升集团。2016年4月,海航旗下全资子公司收购泰升66%股权并在港股上市,泰升遂更名。

自今年9月起,海航启德地块便多次传出开发贷出现问题的消息。彼时外媒报道称,对海航启德地块提供贷款的7家银行中,有4家银行到期后不再给海航发放贷款,其中更指出东亚银行宁愿让海航分期付款。

延期贷款后,6565号地块的贷款利率,将从Hibor+1.3%上升为Hibor+2.6%。不过业内人士测算,Hibor成本较低,即便加上2.6%,成本约为3.8%左右,3个月延期贷款所带来的利息约为7500万元。

针对这笔贷款,海航也曾尝试作出再融资努力。10月13日,香港国际建设投资发布公告称,旗下两家公司和海实国际共同成立规模为60.3亿港元的基金,用于6565号地块开发。其中,香港国际建设投资旗下两家公司BDI和HKICIM(GP)II共同出资7.28亿港元,占股比12.07%,海实国际则出资53.02亿港元,占87.93%。

有观点认为,香港国际建设注资的7.28亿港元,与11月支付的到期贷款数值相当。

10月20日,又有消息称海航旗下一子公司正寻求64亿港元的有担保信贷安排,其中35亿港元用于11月到期的这笔贷款再融资,另外29亿港元用于建设资金。不过从结果来看,这笔担保信贷并未能顺利成行。

近年来,内地房企频频在香港高价拿下地块,其中6565号地就是在遭遇李嘉诚等对手后,海航拼尽全力拿地的结果。今年2月,粤系房企龙光地产与合景泰富联手以168.55亿港元,拿下香港鸭脷洲利南道鸭脷洲内地段第136号地,更是打破香港近20年单幅地块总价纪录。

这对一直以来颇为保守的香港房企,形成较大冲击。某港企执行董事就曾对界面新闻表达出,对“如此高价拿地如何能够算过来账”的不解。也有香港业内表示,香港土地开发流程较内地更加公开透明严格,难走“捷径”。

对于延期支付贷款的原因,刘军春对媒体解释为“个别手续可能还需要更多时间完成”。不过有分析人士认为,是否选择续贷,更多还是由银行根据企业本身的财务状况作出的判断。

事实上,近期也是海航的“多事之秋”。11月9日,海航元老级人物、海航旅游集团董事长辛笛被免职,在此之前他负责海航的航空、旅游量大重要产业板块;11月10日,海航投资的廉价航空公司海航快运,因在9月突然取消大量航班,遭香港民航部门开出的近2年最严厉罚单;11月29日,标普全球评级将海航集团的信用评级从B+降低至B,称担心这家中国企业集团即将有大量债务到期且借贷成本上升。

尽管延期3个月支付贷款解决了海航启德地块眼下的难题,但是这一麻烦很可能只是在时间线上后移了而已。除了延期到2月23日,需支付的第一幅6565号地块28亿港元贷款及2亿多港元利息,第二幅地块6562号地块于兴业银行香港分行贷款的25亿港元贷款,及第三幅地块6564号地块于上海商业银行贷款的26亿港元贷款,很可能也将在2018年1、2月间到期。

粗略估计,明年年初,海航下属公司就启德地块所要支付的贷款数额高约80亿港元,约合人民币近68亿元。业内人士分析,如果海航到时无力偿还,不排除转向利率更高的私人融资,或专卖启德地块。

来源:界面新闻

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