房地产运行逻辑生变 对冲避险或只立足于小周期

如果转变,还要坚持依照过去的逻辑做地产,企业有破产的可能,团队有失去目标而离散的风险。

图片来源:海洛创意

10月底,明源君发了一篇稿子《房地产行业彻底变天!一个时代结束了。中央给地产人指了5条明路,快跟上》很多房企老总之后向明源君表示,非常认同其中的观点。

近一个月,明源君接触了一些地产人,发现一些人还抱有很多不切实际的幻想。

比如许多人幻想年底调控会有所松动。

昨天,一个重磅消息击碎了这个幻想:住建部21日会同国土部、央行召开部分省市地产工作座谈会,强调坚持分类调控、因城因地施策,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策连续性稳定性。要大力发展住房租赁市场……

明源君觉得,对地产行业过去的一切有所依恋,都是正常的,但是现在必须清醒,必须抛弃幻想、准备奋斗。具体来说,要完成以下4个思想转变:

1、必须抛弃对3年周期的幻想,建立内部的对冲避险机制。

2、必须抛弃“新房就是一切”的幻想,向存量转型。

3、必须抛弃对“住宅就是一切”的幻想,向产业转型。

4、必须抛弃以规模为唯一目标的企业文化,建立新的企业理想。

如果不完成这样的转变,还要坚持依照过去的逻辑做地产,企业有破产的可能,团队有失去目标而离散的风险。下面明源君分别来说。

01

全国性3年大周期已经成为历史

对冲避险只能立足于自身小周期

之前,房企遇到困难,有一个万能的办法,那就是“熬”。因为当时的地产周期是3年,熬过一二年,大周期回来了,全国市场全面回暖,所有的困难也就迎刃而解,所有的风险都可以依靠周期来进行化解。可是这一次,等待也许是无效的……

限价、限购、限贷等短期政策可能会在某个时间点全面放开,但是在那之前,长效机制将会出台。

也就是说,如果你选择等待,最大的可能是:

等来的可能不会是一个上升的曲线,而是一个相对平缓的直线。而你等待期间付出的财务成本,将多于这期间房价的小幅增长。

现在,房企要避免风险,要摆脱困境,只能立足于自身,立足于企业内、城市内的小周期,而不能立足于大周期。具体来说有以下3种模式:

1、异地对冲,一般只有全国布局的千亿巨头才能做到

为什么恒大、万科、碧桂园成为中国房企的前三甲?而且2017年面对调控前几个月的销售还那么好?就是因为他们项目的分布很广,一二三线、东西南北,都有。

在这种情况下,不需要预测周期,也不需要预测政策,就可以实现避免风险。

哪里的项目处在低潮,就暂且放一放,让高潮区域的项目先卖,永远都有爆点和亮点。

2、同城对冲,区域巨头可以做到

在同一个城市。一块地的楼面价已经到了5万,而周围项目每平方的卖价才5.5万,而看政策,未来2年房价不会怎么涨,中小房企无论怎么算,都觉得会亏本,不敢拿这块“地王”。

而一家大房企,在这个片区已经有3块地,楼面价分别是2万、3万、3.5万,他拿下这块地之后,这个片区的房价可能就会到6万,并且稳定在6万。

2年内,这家大房企可以先把之前拿的三块地上的3个项目卖掉,赚个盆满钵满;2年后,房价如果上涨了,这个项目本身也能赚钱,房价如果不上涨,该项目本身可能会略有亏本,但如果把4个项目算总账,还是赚了。

3、项目内对冲,城市运营商可以做到

地产开发商买一块地,要考虑周围是否有好的规划、好的配套,没有好的规划、配套,将来不好卖无法溢价,而有好的规划配套的土地又卖得很贵,不容易抢到。如果买到贵的土地,又碰到周期的底部,风险就很大。

而对于城市运营商来说,虽然进入的区域许多需要从头建设,周期比较长,但是一切的规模、配套都在自己的掌握之中,所有的红利归自己所有,几乎没有什么风险。

一个城市运营的长周期项目有节奏、有顺序的开发,项目内部彼此互相支持,减轻资金等压力,形成良性循环。

02

新房的高速增长只有十几年

且逐渐放缓

未来的主流一定是存量

明源君认为,现在新房市场的规模仍然可以增长,但这种高速增长将逐渐减缓,并在2035年之前结束。为什么呢?

日本、韩国,乃至欧美发达国家,城市化率都是在达到70%左右以后,明显放缓。韩国的城市化率如下图所示。

大家发现了吗?韩国的城市化率在1990年达到74.4%以后,放慢了速度。而其房价不久后出现拐点。

下面来看看我国的情况。我国城市化率如下图所示。我国2016年城市化率达到57.35%。相当于美国的1940年,相当于日本的1955年。

根据经验来看,我国城市化率的高速增长,会逐渐减缓,在2035年前的某个时刻结束。而城市化率减缓,也就意味着新房市场增长速度放缓。

也就是说,即使政府不出台什么政策,房企也必须在未来的十几年年中完成转型,转向存量。

更何况,中央已经明确提出了“租售并举”。现在,全国各地都推出了大量限自持的地块,要求自持70年的比比皆是。强力的政策,让转型的时间窗口变得更短。

当租赁成为一种主要需求后,其盈利能力可能会提升。

美国作为一个成熟的市场,在次贷危机之后,能买房的人越来越少,导致了租金的持续上涨。

美国2016年4月份平均租金为1407美元,与2015年同期相比增长了2.6%。著名租房网站Zillow说到2017年4月,美国整体租金再增长1.75%,平均达到 1431美元。

2006年到2013年,华盛顿的租金中间价格七年增长了21%;纽约增长了12%。

中国现在的租赁房许多比较零散、粗糙,通过改进、规范管理,是有很大提升空间的。

假设入市土地相对稳定,那么,要求自持就直接减少了入市销售的新房数量。这是明源君反复强调过的本轮调控的目标:不是打房价,而是打交易。

新派作为租赁企业、保利作为房企,都先后发行REITs成功了,这是强烈的信号。

多个省已经出台政策,租房3年以上,可以享受市民权益,是更强烈的政策。

有了这些政策,房企做自持、做租赁,回报周期会变短。

03

项目要真和产业挂钩

因为地方政府的追求已经变了

之前,很多房企把“产业小镇”当幌子,试图拿更多的地,而最终还是拿来修住宅。

但很快,大家发现一些地方政府不允许这样做了。

某巨头在广东某地拿了一个小镇,等到和政府沟通规划的时候,才发现不真的做一个产业小镇不行了,于是临时找了有产业运营能力的合作伙伴来接手。

为什么地方政府的想法变了?有2个原因:

一、从收入角度来说:商住产一体化的特色小镇,让地方政府收入可持续

以前的“睡城”小镇,当地政府只在卖地的时候有一笔收入,后续不但没有税收,还要不断支出管理成本。

而特色小镇有产业有商业,后续会一直贡献税收。以绿地深耕14年的花桥产业小镇为例,2016年为花桥GDP贡献37个亿,年纳税额近6个亿,创造就业岗位2万余个。

这个道理,很多地方政府已经想明白了。

二、从政绩角度来说:中央的要求已经变了,下面必须跟着变

中央报告指出,现阶段的主要矛盾是“人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。也就是说,数量并不是不够,而是质量不够好、不够平衡。

这也就是说,未来再一味强调数量,是没有意义的,有质量的增长才是政绩。

而真正的产业小镇,可以解决“好”的问题。

现在一二线城市很多企业发展很快,发展空间则受到制约。他们不想再呆在过去的园区或者办公楼,希望能有更大的空间,乃至有自己的独立园区或独立办公楼。

但是一二线城市显然无法满足大部分企业的空间需求。一二线地价太贵,也超出了许多企业的承受能力。

而如果这些企业搬迁到一二线周边的小镇,一方面扩大空间的需求得到满足,另一方面地价比较便宜,第三还可以享受到一些优惠政策。

更重要的一点是,在物流行业、信息通讯已经很发达的情况下,企业可以继续从旁边的一二线城市获取自己想要的资源,发展不受影响。

对于个人来说,在一二线买房成本越来越高,压力越来越大。而三四线的家乡又回不去,因为家乡没有合适的工作机会,和教育、医疗等优势资源。

一二线周边的小镇,则会有更低的生活成本、更好的的环境,规划得好的话,也可以从一线导入最好的医疗、教育资源。

某些比较难导入的资源,比如扎堆的时尚名品店、艺术展览、表演等,从小镇开车一个多小时到一二线市中心就可以获得,也不是什么难事。

最重要的是,之前那些并非人工规划的“外溢”区域,是刚需自由集结形成的,功能会比较单一,要么全是住宅“睡城”,要么就是工业园区。“睡城”上班要一二个小时,很多年轻人逐渐接受不了,他们希望把时间花在自己身上。

而这些人工规划的产业小镇同时规划了产业、住宅,同一群人在这里住、也在这里工作,上班时间不用之前那么久,还能保持原来的高收入和众多的发展机会。

总之,以前自然形成的“睡城”只是解决了“有没有”的问题,而现在的小镇解决的是“好不好”的问题,可以成为政绩,当然受到地方政府的欢迎。

不知道大家注意到没有,现在各大巨头已经没有谁强调自己是单纯的住宅开发商了,大家都在拼命说自己有产业能力、有运营能力。

这说明了什么?你们还不清楚吗?

04

必须要树立规模增长以外的理想

否则团队有一天会失去目标和动力

之前房企吸引人、留人,靠得是高薪、升职。

过去许多年里,房企也有能力给高薪、给职位。一年翻一番乃至2番的规模增长速度,足以让项目总成为城市总,城市总成为区域总。收入从几十万变成几百万也不是难事。

但是,这种规模增长,终究是有尽头的。

现在千亿房企的高速增长,更多是依赖并购。但是并购也是有尽头的。

而整体来说,正如上面论述过的,中国新房总规模的大幅度增长,是有尽头的。

如果规模的高速增长不可持续,那么,未来地产人们要怎么奋斗?为什么而奋斗?

曾经有几位地产人向明源君说过自己升职加薪之外的梦想:

有位巨型房企的区域总说:

自己的梦想就是以后自己的子孙去看自己的项目,说:这座城是爷爷造的。

他追求的目标,是自己的项目能超过一百年,乃至几百年。

人类出于对死亡的恐惧,总是希望自己的作品能超越自己的寿命。而这只有伟大的作品可以做到,明源君前不久去看了雅典卫城,2千多年了,城还在那里。

还有位城市总说:

对美的追求是无限的,项目的最高追求是美,项目总是可以更美的。

来源:明源地产研究院 查看原文

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