房企和金融机构密会 透露出哪些楼市新动向

房地产调控有利于行业长远发展,但房企发展短期将面临一定压力。

图片来源:视觉中国

2017年11月16日,中国银行、国开行、工商银行等51家金融机构与华夏幸福、中国金茂、泰禾集团等20余家房企在证监会进行了一场闭门会议。会议以“如何迎接十九大后地产新机遇?”为议题,对2018年中国房地产市场的趋势及投资策略进行闭门研讨。

据了解,该会议是各大金融机构与中国指数研究院就房地产信贷策略开展交流探讨的常规会议,已连续举办七期。界面新闻拿到的一份会议纪要,对与会各方的观点进行了梳理。

房住不炒成共识

十九大确定的“房住不炒”主基调成为各方的首要共识。

金融机构普遍认为,住房市场将进一步回归居住属性,金融机构投资要紧紧把握政策精神与导向,严控风险,在此基础上有序、健康推进地产金融业务。

房企方面也表示,房地产调控有利于行业长远发展,房企发展短期将面临一定压力,但从长远看要关注长效机制引导下各个领域涌现出的新机会。

中国指数研究院主要观点为,未来政府着力完善住房制度,加快长效机制建设。受长短期政策协同作用影响,明年房地产市场走势继续趋稳。

此外,“十三五”期间房地产市场仍将保持较大市场容量,未来三五年商品住宅的需求总量在35亿平方米左右,期间可能会出现一些阶段性调整和波动,但是总体预期和趋势不会改变。

关注金融风险,规范融资市场

在今年7月份召开的全国金融工作会议上,防止发生系统性金融风险被定为金融工作的永恒主题。这次会议还提到要强化监管,提高防范化解金融风险能力。要以强化金融监管为重点,以防范系统性金融风险为底线。

值得注意的是,今年9月份,央行研究局局长徐忠在《中国金融》上发表的署名文章中表示,当前房地产自身已成为挤出投资、制约经济转型与健康发展的严重问题,也是重要的金融风险源头,不宜再作为宏观调控工具继续使用。

在本次闭门会议中,金融机构方面认为,当前房企融资面临一定压力,直接融资规模显著下降且融资利率较高,随着国家对金融风险控制政策的规范,未来利率会逐步降低,直接融资市场也将越来越规范。

房企也表示,稳定的现金流是企业发展的核心,企业应重视防范经营管理风险,继续保证财务稳健与资金安全,合理控制企业资产负债水平。

在中国指数研究院看来,不同规模的房企风险不同,大型房企风险主要来自负债率较高、业务转型等;中型房企风险主要来自经营杠杆较大、拿地价格较高等;小型企业主要面临资金链断裂、无法拿地等风险。

加快推进租赁市场发展

“租赁”无疑已成为房地产市场的热门方向,长租公寓等由此衍生出的业态也站上了风口。

2017年7月24日召开的中央政治局会议指出,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。作为长效机制中的重要一环,中国也从供给端频频发力,增加租赁住房有效供给,住房供应加快向“购租并举”的供应新体系转变。住建部日前曾表示,将通过立法,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

在本次闭门会议中,各方对租赁市场的发展也提出了建议。金融机构认为,租赁市场空间巨大,其链条产业蕴藏金融蓝海,但租赁市场也存在回报率低等问题,金融机构需加快完善金融手段,加快融资创新,以多元化、多渠道资金促进租赁全产业链的发展;政府也需要出台相应措施,在政策和资金等方面给予支持。

房企方面也表示,目前多家房企积极试水租赁业务。对房企来说,租赁市场可为企业提供长期稳定的现金流,提升企业利润稳定性,应抓住机遇合理布局。

中国指数研究院认为,在新时代背景下,开发企业及金融机构投资应顺应市场规律,把握增量,突破存量。增量市场可关注城市群机会及城市周期变化,同时积极把握租赁市场高速发展带来的新机遇,存量市场可关注新型社区运营服务及城市更新。

房地产行业将强者恒强

除了房地产市场的趋势,闭门会议也对房地产行业自身的发展趋势进行了讨论。近年来,房企强强联手以联合体形式拿地开发的模式屡见不鲜,多位市场分析人士也认为,房地产行业即将进入“洗牌期”。

作为行业主角,房企们普遍认为未来行业分化加剧,行业集中度持续提升。大型企业规模将持续壮大,部分快速增长的中小企业未来将走住宅与产业相结合的特色化道路。

中国指数研究院也表示,房地产企业强者恒强态势持续,大型房企在产品、布局、管理机制等方面具有较强优势,部分中型房企增长迅猛,市场集中度进一步提升。

此外,与会的金融机构还表示,金融机构看好类REITs、消费金融、存量债券等金融创新产品,支持房地产企业的快速发展。

来源:界面新闻

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