从大源、万年场、东湖的巨变 我们发现了很多可怕的秘密

这三大区域变化之大,用时之短、区域价值上升之快,人们对板块的认知反转之剧烈,为整个成都发展史罕见!

轰动一时的BBC纪录片《全球变化最快地方》里有一句话:21世纪人类最可怕的进程,是中国的城市化进程!

为什么?

因为一个不毛之地成为繁华都会仅需短短10年。

因为一个无人问津的郊区会在不经意间成为全民涌入的新城。

对此,纪录片导演Victoria Bell打趣地说,中国的城市化,不叫城市化,而叫 “ 时空裂变 ” 。

事实上,成都作为《福布斯》全球发展最快的10大城市之首,让外国人震惊的“时空裂变”早就在诸多地方真实上演。搜罗全城,我们找到三大符合 “ 时空裂变 ” 现象的区域样本:大源、万年场、与东湖。

这三大区域,都由央企华润集团先入驻并主导、且变化之大、用时之短、区域价值上升之快,人们对板块的认知反转之剧烈,为整个成都发展史罕见!

大源

2008年

▲ 2008年,大源仍在 “ 蛮荒时期 ”,仅有凤凰城孤零零伫立在无边的农田和荒地之上

▲ 大源南延线与天府二街交汇处,被嘲笑为“ 成都最大的工地和货车聚集地 ”

2016

▲ 2016年,6年后的凤凰城片区,已成高档成熟居住区

▲ 6年之后,大源已成CBD级,国际新城

万年场

2006年

▲ 2004年的万年场被老旧的420厂扎在占据,散发着上个时代的印记

来源:成华区政府档案库

▲ 2008年的万年场 菜花与工地齐飞

图片来源:@贾樟柯《二十四城记》实景拍摄

2016

▲ 2016年,万年场,已变为东二环城市封面:华润·二十四城

东湖

2003年

▲ 2003东湖,砂石场、河心村与垃圾山 摄影师@刘陈平

2013

▲ 2013年东湖 千亩生态优美的中高端居住区@720yun摄影

沧海桑田,天翻地覆,这样照片对比,是不是让你不寒而栗?

更让人颤栗的,是巨变背后的力量。结合《城市动能》一书中涉及的理论,我们复盘了三大区域巨变的起因、经过、结果,梳理了巨变的核心因素,大致可分为下四点:

I

城市环形外拓的必然选择

回顾成都新兴区域崛起史,也是从一环到五环的扩大史,那些年异军突起的区域,有着明显的“紧贴环线”的布局特点,如同项链一般,一层层包裹着大成都。

· 东湖板块、万年场板块等 “ 巨变区 ” ,都紧贴二环,此外,攀成钢、建设路也是如此。

· 金沙片区、新南天地、东方新城均“长在”三环边上。

· 金融城、大源、大面、大丰等 “ 后起之秀 ” ,由绕城(四环)衍生串联。

如此布局,道理何在?很简单,成都为典型的环形放射状城市,紧挨环线,意味着最佳的东南西北通勤效率,无障碍抵达同级圈层。而放射式干道,提高了四周与市中心互联的效率,诸多资源都要以环线各节点作为出口和入口,借此优势,很多紧挨环线的区域,很容易成为大规模地产开发区。

II

超级大盘的滚雪球效应

在过去十年,成都流行一种 “ 发动机级 ” 的区域驱动模式:超级大盘。

超级大盘一般占地500亩以上,由雄厚资金和强劲开发实力的房企主导开发,大盘一旦形成,磁场功效便喷涌而出:先是依托本身体量,提供大量配套,优化区域品相,一旦吸引海量人口入住后,更能带动周边商业配套和社区配套,同时还将担纲示范引领作用,吸引其他房企入驻 …… 这一切,最终引发区域持续变化,形成 “ 滚雪球 ” 效应。

以华润凤凰城为例,作为大源首批入驻者,初入之时几乎是与农田荒地为伴,但1-3期集中呈现的2009 - 2015年,以凤凰城为圆心的两公里范围内,土地开发、房企跟随、配套建设、路网搭建、都相继爆发式涌现,也就是说,大盘在区域一片空白之时,起到了定义了区域中心作用,成为滚雪球的起始点。

2009

2015

十多年来,天府二街凤凰城辖区,仍为大源最核心区域,从未更改。另外,翡翠城(1245亩)之于东湖板块、二十四城(1080亩)之于万年场板块,莫不是如此。历史已经无数次证明,央企大盘重仓某地,就是区域崛起的信号。

III

政府之力助推

如果大盘是区域巨变的发动机,那么政府资源则是 “ 催化剂 ” 。

基础设施建设、产业导入、招商引资是政府的常见战术,而这些战术,在三大区域有不同程度的体现:东湖离不开政府与华润合作的BOT模式,大源离不开天府软件园及楼宇经济的建设,二十四城也少不了二环高架以及地铁开通。有专家粗略计算过,政府的 “ 偏爱 ” ,让这些区域的巨变加快10年。

值得一提的是,我们发现,央企大盘对于政府影响力更为明显,二十四城 “ 两条地铁入社区 ” ,翡翠城 “ 稀缺大湖建楼盘 ” 皆是最好的证明。

IV

关键配套的落地开花

三大区域在先后崛起的过程中,无一例外地,都有专属自己的里程碑式配套,对区域发展起到 “ 奠基石 ” 的作用,我们以下表格可以清晰获知:

好了,我们基本可以用四大关键词

总结一下巨变区形成 四大特点:1、处于城市级环线。2、超级大盘带动。3、政府资源助推。4、关键配套落地。我们称之为“巨变四法则”

 

 

 

▲ “巨变四法则”四芒星展示图:在大源、万年场、东湖均有体现,只是体现程度不同。

巨变四法则

西四环的超级大盘 是否适用?

我们总结三大区域变迁的经验,提出 “ 巨变四法则 ” 理论,不只是为了总结过去,更是为了去推演未来,发掘下一个亟待爆发的黑马板块。

而不知是大巧合还是天注定,我们发现,下一次巨变,可能还会发生在华润所主导开发的区域。

它就是:西四环,双楠外延区 —— 江安湖板块。

▲ 江安湖板块

▲ 江安湖板块是环城生态圈重要组成部分,将由政府打造为生态宜居圈

之前区域最知名的,是4500亩之巨的江安湖,而如今让江安湖板块再次进入人们视野的,是华润与万科两大巨擘房企共同入驻,共同开发面积逾880亩,举城罕见。其中华润公园九里项目,延续 “ 翡翠城模式 ” ,代建了220亩星空主题公园,并且与项目无缝连接。

如果按 “ 巨变四法则 ” 推演这个区域,我们会有惊人的收获。

1、城市环形外拓:江安湖为双楠高端居住区外延板块,由成新蒲快速通道,与四环快速接驳。纵观全城,东四环大面、南四环金融城,北四环大丰都曾经历过 “ 从荒地到城市 ” 的变迁,且已经进入开发尾声,只有西四环的变化才还在起跑线,潜力极大。

对此,西南财经大学博士后导师刘璐曾指出,目前成都地产开发态势是:决战四环、布局五环。可见四环将成为未来几年内的 “ 最后置业选择 ” 。

▲ 成都东南西北各大盘区域开发进度

2、880亩大盘:华润与万科联合开发整体体量达到880亩,自带的商业体量也达6万方、预计将数万人在这此盘居住,人口红利带来的便是,商业配套、社区配套都会因人的聚集而产生。同时,华润·公园九里作为板块先行者,也将是上文所说 “ 大盘滚雪球效应 ” 的起始点,按照华润一贯擅长的 “ 造城 ” 能力,给板块赋予了巨大潜能。

3、220亩公园的关键配套:江安湖板块与东湖板块的格局非常相似,以 “ 先建公园后盖楼的 ” BOT模式,修筑面积达220亩的星空公园,定位为儿童康健主题,作为区域的里程碑式配套,将担当核心的城市绿肺、家庭游乐目的地的功能,一般而言,公园地产能有效带动区域升值,以及生态居住环境的优化,以至于,华润·公园九里被称为 “ 2.0版翡翠城 ” 。

4、综合齐全的政府资源:10月14日,双流中学九年一贯制学校&双流区实验幼儿园动工,标志着区域0 - 15岁的年龄体系从规划走向现实。而出人意料的是,地铁17号线,刚好就经公园九里北面穿过,直连中心城区,预计2020年完工 …… 公园、地铁、教育,一个区域最基本、最需要的配套,几乎同时具备,区域均好性达到历史巅峰。

剖开区域的内核,我们看到:城市外拓顺势而为,以成都罕见的大盘模式运作、拥有双流区政府多项资源加持、掌握核心的区域配套,这些都为区域巨变酝酿巨大动能 ……

从以下四芒星分析图可看出,江安湖板块与东湖、大源、万年场都受到 “ 巨变四法则 ” 的影响,不同的是,它在各个维度上都无明显短板。

▲ 江安湖板块四芒星展示图:四大法则表现均好

可能唯一的短板,就是目前可视的区域面貌,由于去年才开始开发,区域目前处于 “ 大工地、大荒地、大货车奔驰 ” 的状态。

但如果你仔细回顾一下,你会发现,这样的状态和2008年的大源、2006年东湖以及2005年万年场的区域面貌惊人相似,但不要被眼前的一切限制了想象力,因为历史已经无数次告诉我们,这很可能是巨变的前兆。

为此,我们也通过 google地图截取了目前的现状,并独家制作了江安湖板块未来模拟图:崭新而整齐地高楼,将巨大的公园环抱,多个学校云集、旁边一条笔直的地铁直通,且地铁站口与公园无缝连接,区域生态而优美,成熟而宜居。“城西版天府二街”正向我们走来……!

2016

2020

江安湖板块(公园九里部分)未来模拟图(最终以呈现为准)

来源:界面新闻

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