调控重压下楼市风险已消失 房企弯道超车机会正在到来

调控让高涨的行情退潮,干掉了裸泳者,对人才是利好。君不见,旭辉和中梁都喊出了帮助高层实现财务自由的口号……

眼下,不断加码的调控让不少人惴惴不安——毕竟,成交量下滑了,一些中介门店甚至关门了。但这是好事!因为“树不能涨到天上去”。

即便对房企来说,也是这样,过去的诸多历史表明,太多的房企并不是饿死的,而恰恰是在市场的狂热中盲目扩张,最后被活活给撑死的。

2005年、2008年、2010年、2012年以及2014年,各诺奖得主、外媒都预测中国楼市泡沫即将破灭。

然而,这些预言不仅都没成真,而且房价还在崩盘论中不断上涨。因为中国有强大的调控能力!调控让市场回归理性,更有利于长远、平稳发展,让真正优秀的企业和人才脱颖而出。

去年930以来,调控已持续一年左右(部分地方还不够,部分地区已超过了)。下面,明源君结合一些关键数据对此加以解读。

购房负担率降低到了83.6%

防止了人们成为无辜的雪花

这一轮,无论是一二线还是三四线楼市的上涨,均源于居民加杠杆。这印证了阿基米德的那句名言——假如给我一个支点,我就能撬起整个地球!

通过小额贷款、首付贷、消费贷等各种方式,购房者四两拨千斤,进入楼市分享房价上涨带来的红利,各大房企躺着赚钱,地方财政收入猛涨……

不过,杠杆是物理上的概念,有支点,杠杆的长度、强度。理论上,只要杠杆足够长,靠极小的力就可以撬动整个地球,但世界上没有强度这么大的杠杆。

人为的强行加杠杆,加到一定程度,是会断裂的。最典型的例子莫过于07年美国的次贷危机。

当时,美国政府也鼓励居者有其屋,相关部门出台政策要求向低收入群体放贷。次贷危机前,美国买房首付是5%甚至可以是零。这既助推了房地产泡沫,又使得购房者风险承受能力变得很低(如下表)。加上美国金融体系发达,贷款又被打包成证券化产品,风险转嫁给了证券投资者,最终酿成了席卷全球的金融危机……著名的凯雷基金破产时杠杆倍数高达32倍!

▲引用自《掘金存量地产:房地产存量经营新生态》一书

中国首套房首付比例普遍为20%~30%,二套更高。不过,由于房价上涨过快,已经有房的想方设法多买,没房的创造条件买房,首付贷、消费贷等使得杠杆率飙升。

数据显示,到2016年底,我国城镇居民的当年购房负担率已逼近极限,达95.4%!调控之后,虽然三四线楼市如火如荼,但今年上半年,负担率已经降至83.6%!

需要注意的是,以上数据涵盖了所有城镇,热点城市更加疯狂。去年930调控之前,部分热点城市的居民平均存款一度跌至负数!彼时,经济学家巴曙松等提醒,中国居民杠杆率已逼近美国次贷危机前的水!

注:当年购房负担率=当年度购房总支出/当年度城镇居民收支结余

这意味着大家所有的钱都拿去买房还不够,还欠了很多钱,自然只能吃土!前不久标准排名城市研究院、政研院,创邑icity联合发布的2017年中国20大城市消费能力排名显示,深圳排名倒数第一。而GDP增速连年倒数的辽宁,其省会城市沈阳的消费能力指数位列第一!

为啥?因为沈阳房价低。《2017年国庆旅游趋势报告》的数据显示,消费力榜单中沈阳位列全国第三!

好在调控之后,深圳楼市趋于稳定,今年上半年消费能力指数已由去年底的0.283微弱回升至0.285!

▲来源:深圳市统计局、明源地产研究院

投机客的比例大幅大降

深圳投资客从四五成降至4%

调控,首当其冲的就是投机客。当一个城市中的投资客超过25%时,房价就会很容易暴涨。调控前,各大热点城市的售楼处都闪动着投资客的身影。不过,随着调控的持续加码,高位入市的投资客变得很痛苦。最近两个事情在业内流传较广:

一个是10月9日,有网友在深圳房产交流群里透露称,他的邻居被银行查出用了480万的消费贷买房,需要提前还款,无奈之下只好提前把房子卖掉换钱,将消费贷还回去……另一个是,无锡的一位李女士,因去年购买的第二套房总价下跌了近两成,于是决定弃房断供!

马克思在《资本论》的写作注释中,引用英国经济评论家托 约 登宁(现译为“邓宁格”)《工会与罢工》文中的一句话说,“一旦有适当的利润,资本就胆大起来。如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;有100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。”

而15和16年各热点城市房价的涨幅,足以让投资客铤而走险,甚至践踏法律和道德(比如假离婚,制造假离婚证等)。

调控前,深圳投资客一度占4~5成,不少新楼盘投资客的比重更是占六七成。岛内房价逼平深圳的厦门也是投资客的聚集地,2015年厦门国土局公布的数据显示,当年外地投资客成交面积233.14万平方米,占整体购房的66.45%!广州、福州等其他热点一二线城市也大同小异……

如果任由市场疯狂下去,结果是不可想象的,2015年那场消灭中产的股灾就是最好的前车之鉴。

诺奖得主希勒认为,资产价格泡沫源于人的“动物精神”。在《非理性繁荣》一书中,希勒写道——投机泡沫是这样一种情况:关于价格上涨的新闻刺激了投机者的热情,投机者热情通过心理感染在人群中传播,并在此过程中放大可证明价格上涨合理性的故事。”这吸引了“越来越庞大的投机者群体,尽管他们怀疑投机的真实价值,但也被吸引入局,部分是因为他们嫉妒他人的成功,部分则是因为赌徒的兴奋”。

一个典型的例子是,某营销人员告诉明源君,其操盘的一个项目为了制造火爆的场面,请了一些托,一对上了年纪的夫妻,卖了老家两套房子才凑够首付,一开始比较犹豫,到场后看到这么多人在抢购,马上就下单了。虽然取得了很不错的销售业绩,但是其感觉心里有愧疚感……

其实房企也是一样的,上一轮牛市时,不少房企拼命抢地,之后深陷泥沼,有些花了几年时间才爬上岸,有些直接就被土给埋了。

调控就是给狂热降温。比如,调控之后,厦门投资客即开始有组织、有节奏的降价出货。而经过一年的调控,深圳的纯投资客占比已降至4%左右,可谓成效显著。楼市金融属性最强的深圳尚如此,其他地方更不必多说。调控也让房企变得更冷静,比如融创,自去年10月份开始就很少参与公开土地市场的招拍挂,而是通过收并购,拿便宜的地;碧桂园拿地非常多,但地王很少。

雪崩的时候没有一片雪花是无辜的。是调控按下了减速和暂停键。保护人们不要成为雪崩时的那一片雪花。

全国商品房成交量增长12.7%

50个热点大中城市下滑17%

调控之下,传统意义上的“金九银十”基本消失于无形。最近有媒体报道称,今年国庆是3年来楼市最清淡的黄金周,特别是北京,成交量暴跌80%,创下8年来的新低!

报道固然是“事实”,但这个“事实”存在一定水分。至少,这跟大众普遍的认知是有差距的。

根据国家统计局的数据,今年1~8月份,我国商品房销售面积98539万平方米,同比增长12.7%;商品房销售额78096亿元,增长17.2%。业内普遍预测,今年全年房地产销售总额大概率将超过2016年。

因为调控,购房时至少要经过开发商、银行和政府三关审核。负责稳定房价的房产登记部门一般还要采取“配药方”的方式,将等待“网签”的合同(实际上交易已经达成了)高低价盘搭配,以保证价格控制在合理范围内,最终稳定住当月的“新房成交均价”。如此一来,在黄金周“网签”的房子,很可能是早在7月或8月就向开发商交纳了首期款,拿到了银行贷款承诺书的。

然而,不管怎么说,热点城市楼市正进入“成交量”的冬天。而这正是政府调控之下“冻房”的结果。

易居房地产研究院的报告显示,全国50个大中城市今年前三季度的成交面积与去年同期相比下跌17%,大部分热点城市均出现降温态势。

比如,福州和南京的下降幅度达六成。一线城市今年前三季度成交面积更是2007年以来的最低值!

由于调控政策严厉,预售证审批难,推盘量小。在刚刚过去的传统“金九”中,北上广深新建商品住宅成交面积为169万平方米,同比减少53%!

量和价是相互促进的,量上不去,市场不活跃,价格就很难涨得起来。目前,调控政策不仅丝毫没有放松的迹象,而且还很有可能继续升级,限售的城市还在不断增多,加上信贷持续收紧,未来受控城市的成交量还会在低位徘徊。

部分城市涨幅已覆盖不了成本

投资客亏损几十万也并不稀奇

对于房价,大家普遍的感觉是调控貌似没什么用,还在涨。这就对了,因为调控的目标从来不是降房价,而是保持稳定。所谓稳定就是不能大涨,也不能大跌。

对于部分城市公布的房价连续下滑。不少人质疑数据是有水分的,因为一线城市已经进入存量时代,新房的量很小,且不同区域的价格相差很大。

不过,结构性下跌确实是存在的。而且,考虑到资金成本,对短期投机客来说,只要不涨就算是跌的,或者微涨也是亏损的。一年亏损几十万,也是很正常的。

▲来源:统计局、明源地产研究院

前段时间,明源君参加一直播节目,探讨深圳未来的房价走势。完了之后,有个现场的听众说,他去年在深圳投资买的房子现在亏了快40万了,问要不要卖掉。

很多人听到的第一反应是:神马!去年在深圳买的房竟然还亏这么多,有没有搞错啊?!但这却是真的,该观众买的是龙华的房子,去年5万/平,现在都过了一年半了,还是5万/平(小区参考价,实际成交一般还会略低一点)。

换句话说房子的总价变低了,加上交易产生的各种税费、支付的佣金,以及过去一年多来支付的利息,确实可以算得上亏损了几十万。考虑到过去十余年来,深圳的平均房价年复合增长率约为12%,就更加明显了。

如果恰巧用了消费贷等加杠杆,在这波严查下基本上只能卖掉房子以归还欠款。至于像燕郊那样调控之后快速下跌的地方,没有提前脱手的,只能是砸在手里。

当然,入手早的肯定赚翻了,但像上面这位高位进入的投资客,现在确实比较痛苦。带来的好处是,刚需可以受惠。让房子回归“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。

调控就是逆袭的机会

TOP10市占率已达45.6%

人才变得更加值钱了

限购,尤其是限价等密集的调控政策,让不少房企都觉得压力不小。不过,正所谓沧海横流方向英雄本色。对于真正有能力、实力的房企来说,这正是开疆拓土的好时机。

在全国楼市调控逐步收紧之下,今年前三季度,碧桂园(4282亿元)、万科(约3961亿元)和恒大(约3660亿元)的销售额均已超过2016年全年。9月单月,三家房企的销售额也均超过400亿元。

此外,保利、融创、绿地三家企业也均在9月份突破2000亿大关。融创不仅首次突破2000亿,而且还超越了曾经的销冠绿地控股,晋级TOP5!

随着行业集中度不断提高,今年前三个季度,百强房企的总销售额超过5万亿,较去年同期增长36.7%。而前十企业销售总额占比进一步提升到了45.6%,分化十分严重!

这一方面得益于这些房企的布局,比如恒大、碧桂园,在三四线有诸多项目,一二线不太好卖就多卖三四线的。而在全国楼市调控逐步收紧的过程中,三四线城市销售额占据全国楼市成交的半壁江山。统计局最新数据显示,2017年1-8月,三四线城市商品房成交面积占全国的65%,成交金额占50%!

另一方面,各房企也在苦练内功,严控成本。比如恒大,通过营销标准化,以及互联网+黑科技创新等,大幅削减营销费用。今年上半年,恒大的销售及管理费用率同比上年大降近一半。销售额增加了1千亿的情况下,营销费用还少花了2亿(集团销售及营销成本由2016年同期的人民币80.3亿元下跌至人民币78.2亿元)!

调控也让真正的人才变得更加值钱。此前,大行情下,鸡犬升天,一些濒死的房企又活蹦乱跳起来。靠着行情,没两把刷子的人也貌似很牛。而真正很牛的人,没有施展的地方。调控让高涨的行情退潮,干掉了裸泳者,对人才是利好。君不见,旭辉和中梁都喊出了帮助高层实现财务自由的口号……

来源:明源地产研究院 查看原文

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