优客工场或于2020年赴美IPO,筹资金额或达2亿美元

联合办公空间被市场赋予了极大光环,但其盈利模式仍不明朗。

来源:视觉中国

彭博社消息,据知情人士称,优客工场正准备在2020年赴美进行首次公开募股,筹资金额将可能高达2亿美元。这一注资将会帮助这家本土的联合办公独角兽正式拉开和行业巨头WeWork的战幕。

据这几名不愿具名的相关人士称,优客工场原计划在2018年第三季度进行首次公开募股,但在中美贸易摩擦引发的市场动荡中不得已搁置。他们表示,该交易尚处于初步阶段,可能会发生变化,但如果交易成功,将有助于填补因这家公司与WeWork在全国开展的共享办公空间争夺而耗尽的资金。

共享风口下的快速扩张

这并非优客工场首次传出上市信息。时间往前回溯,优客工场创始人毛大庆于2018年8月接受采访时曾暗示2019年可能于上海或香港进行首次公开募股。今年二月,外媒又流出消息称优客工场有望于2019年第三季度赴纳斯达克上市,寻求30亿美元估值。

优客工场租下位于城市中心的大楼,把它们装修为共享办公空间,然后把这些场地租给刚刚起步的公司。这家从中国的共享创业热潮中起家的公司,在短短四年内从包括红杉资本在内的一众中外投资者那里进行了19次融资,号称估值达30亿美元。

在联合办公的风口之下,优客工场风头渐盛,扩张速度令业内咋舌。2015年年底,优客工场的共享办公空间已有100家公司入驻。一年后,入驻公司达到1000家。2017年的前8个月,该数字继续猛增至4000家。同年,优客工场在美国的首个共享办公空间——位于洛杉矶的场地正式开放。这被外界认为是优客工场旨在挺进西方市场的前哨之举。

据毛大庆自己的说法,在美国和伦敦等城市设点,是为了满足中国客户进军海外的需求。但这种踏入美国共享办公空间提供商WeWork领地的做法引发了冲突,后者在当地起诉优客工场,指责其商业模仿行为。

但这并未阻挡这家联合办公空间企业继续突围的脚步。据毛大庆于2018年末表示,目前优客工场已经进驻40余城,有225个社区,分布在中国、美国、新加坡等国家,有12000家的企业用户,将近70万平方米的管理面积。

毛大庆将优客工场的快速发展归功于两个因素。他说:“数年前,中国政府开始鼓励人们创业,而且我们的千禧一代开始进入职场。”他补充道,在发达国家,政府不需要告诉人们去创新,但是在中国,创业家遭受各种问题的困扰,从父母不支持到缺乏银行贷款,因此他们需要额外的推动。

毛大庆言下之意,中国的创业时代已至,作为承托这种创业热潮而生的联合办公空间给创业者带来了关键助力。这并非完全托大之词,在入驻优客工场的公司中,初创企业为主要承租群体。优客工场不仅提供办公桌,而且还提供接触投资者的机遇,以及从商业战略到增强现实等各种课程——它是共享办公空间和孵化器的混合体。

高估值下“其实难副”?

联合办公空间的发展紧跟国内近年的创业潮。在毛大庆首次自己创业、成立优客工场的2015年,还有许多人也做着同样的事情:裸心集团成立了裸心社,为24个办公地点的10,000名会员提供社区与服务;梦想加空间成立,主打专注科技办公体验的联合办公空间。

其后一年,氪空间从36氪母公司拆分,正式以独立身份入局。随后,联合办公空间巨头WeWork在上海静安区开出了首家中国旗舰店,正式宣告进驻中国市场。

其后的情节为人们耳熟能详。以烧钱为引擎推进的联合办公空间领地,在渐趋同质化的商业模式、创业热潮话语和室内装饰中,遍及了国内各大城市。但与此同时,行业痛点逐渐浮现:联合办公企业虽然是以提供多种企业增值服务为亮点,来创造更多服务收入效益,但目前为止,赚取租金差价的传统模式依旧是联合办公行业的主流模式。在此之下,房屋出租率成为决定一家联合办公企业盈利情况的关键所在。

亿欧调研数据显示,联合办公出租率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡,但对于联合办公企业而言,单体项目85%的出租率并不容易做到。这个难题也同样出现在优客工场的发展中。

据其公布的数据显示,优客工场的项目出租率一度达到95%。但据蓝鲸房产梳理发现,由于优客工场采用的是加盟模式扩张,这种模式优势在于可以迅速获取房源,扩大规模,但加盟店质量、地段等水平不同,也直接导致优客工场的出租率参差不齐。

截至目前,优客工场并没有披露营收状况。但从竞品WeWork长久难以摆脱净亏损的局面中或许可以窥见一二。优客工场目前仍在跑马圈地,但它还远远未能自我维系,而为了填补未来的现金流出,这家企业的做法与竞品类似:寻求外界的雄厚财力。

天眼查显示,从2015年4月至2019年4月,优客工场共进行了19次融资。投资方不乏红杉中国、真格基金、歌斐资产、亿润投资、银泰置地等知名机构。在去年11月获得了2亿美元的D轮融资后,这家公司站出来声称其估值已达到30亿美元。这也部分解释了其拥有超高估值的原因。

但正如WeWork受到的质疑——《金融时报》分析员将这家公司的高估值归因于投资人对其原创性的盲目信任,优客工场也面临同样的困境。这类联合办公空间的高昂的初期成本除了显露其商业雄心,也让外界对其盈利能力持续产生质疑。

而在变现难题之外,这名分析员提出了另一个悬而未决的问题是,如果全球经济放缓会怎样?全球最大服务式办公室和虚拟办公室的供应商IWG在2000年上市时估值很高。随后出现的互联网危机致使企业对办公桌需求骤降,这让IWG难以支付固定租约的租金。

根据仲量联行全球办公楼指数(JLL Global Office Index)的研究,就目前而言,高档写字楼的租金增幅很高。预计今年125个主要市场的租金将上涨约3%,远高于过去10年平均涨幅1.9%。然而,这可能掩盖了一个即将生变的市场。

“周期之所以延长,只是因为灵活办公行业的兴起。”杰富瑞(Jefferies)的房地产分析师迈克•普鲁(Mike Prew)说。“这掩盖了租金收益率的恶化。”

也就是说,倘若写字楼租赁市场发生变化,包括优客工场在内的联合办公空间的快速扩张将失去其牢固基础。这类企业很难证明自身能从租赁市场中赚钱。

除非优客工场能证明它绝不只是一家提供灵活办公场地的公司,它的超高估值才能得到合理解释——这是WeWork正在探索的路径。后者企图通过包括社交网络Meetup、编程培训企业Flatiron School,还有在纽约新办的年收费3.6万美元的幼儿园WeGrow等衍生业务,达成与办公空间租赁的联动效应。但直到目前,还未见优客工场表现出办公空间租赁外的其他兴趣。首次公开发行要获得成功,优客工场需要让投资者相信,其价值不仅仅基于投资市场、创业潮以及带有噱头的审美。

来源:界面新闻

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