做长租公寓只是“过渡”方案 但现在禹洲不得不出此下策

面粉比面包贵,卖了面包又买不起面粉。

图片来源:视觉中国

8月29日,在禹洲地产(01628.HK)的中期业绩会上,创始人、董事会主席林龙安宣布,公司准备对一二线城市的核心地段的地块做持有,比如在合肥和上海,把一些与周边二手房价差比较大的部分做长租公寓。

这并不是禹洲的转型或者新业务,而是在一些城市“五限”(限购、限贷、限价、限售和限签)政策下,新房的价格明显低于同地段的二手房。林龙安解释,在目前的这个阶段,面粉(地价)比面包(房价)贵,卖了(面包)又买不起(面粉),不卖业绩又上不去。

“有合肥项目单价较周边二手房低5000至6000元,差价太大”。2016年,禹洲已经把厦门部分项目用来收租。

事实上,林龙安认为长租公寓是不赚钱的,他认为,这并不是一个长期的生意。“大陆的租金回报率不高,维持在4%左右已经很好了。融资的利息都超过4%了,所以是得不偿失的。”根据中报的信息,截止六月底,禹洲的融资成本为5.99%。

林龙安强调,可售住宅转为长租公寓是临时方案,待将来政策放开后,可以将相关资源转为出售。他预计长租公寓的投入占比不超过5%。“不能长期作为一个长线,都不卖了,都做长租公寓了,那你的现金流就断了。”

禹洲的“临时方案”,是中型房企在规模和利润夹缝中必须经历的阵痛。尤其是禹洲追求利润,公司高管表示,禹洲已经连续12年的毛利率一直保持30%以上。

禹洲稳定的对于利润的追求,受到了很多保险、养老金和国有资产公司的青睐。目前,禹洲的股东包括中国人寿信托、台湾人寿、全球人寿、财政部旗下的华融金控以及美国加州退休基金。

从公告来看,2017年上半年,禹洲的合约销售均价在1.7万元/平米左右,而土地成本为5879元/平米。

禹洲方面表示,收购并购项目是高利润的重要保证。禹洲1/3的项目来自于收并购,禹洲2006年进入上海和合肥,以及2016年下半年进入武汉、杭州及苏州,也主要是通过并购的手段。

2016年底至今,禹洲以收并购的方式进入华中和粤港澳大湾区。2017年新增的土地储备中,南京和惠州并购项目楼面价都在3900元/平米以内。

在急剧变动的市场,仅仅稳健还不够,禹洲也提升了对规模的追求。在中期业绩会上,禹洲提出到2020年实现1200亿元销售额,1000亿元权益销售额的目标。

截至2017年6月30日,禹洲的合约销售额达到214亿元,同比上升66.9%。在业绩会上,林龙安宣布将2017年的合约销售目标从300亿提高到400亿元。这已经是今年禹洲第二次上调销售目标,此前,他们将销售目标从280亿提升至300亿。

他表示,禹洲在下半年将会有358亿货值的新盘进入市场,即使按照55%的去化来看,完成400亿的销售额也没有任何问题。

财务报告显示,禹洲目前有1013万平米的土地储备。其中长三角和海西经济区分别为53%和34%。在合肥,禹洲拥有11个可售项目。

厦门出身的禹洲是当地的最大房企,而其长三角的布局为其业绩增长提供了有力保障。2013年时,禹洲作出战略调整,只进入一线和二线城市;到了2016年,一线城市的周边城市享受辐射红利,禹洲决定进入一线城市周边的小城市。同年,禹洲将总部从厦门迁往上海。

目前,长三角的销售额已经占到总销售额的67%。从销售金额来看,禹洲的三大市场分别是上海、合肥和龙岩。在上海,禹洲先后在上半年推出了三个楼盘。

按照禹洲的介绍,公司在厦门的市场占有率为11%,是当地的最大房企,此外,禹洲在合肥市场位列前三,在南京的销售进入前十,在上海已经进入前二十。

林龙安表示,今年政策放宽的机会甚微,政府也无大幅加强力度的迫切需要,因为该有的都有了。经济为L型,低库存,高成本,决定本轮调控下的市场走势将区别于以往。

林对目前销售火爆的三四线城市抱有警惕态度,他认为这些经济基础薄弱,人口吸附力不强的城市中长期发展空间有限,市场存在新一轮积压库存风险。禹洲的布局依然是在一二线城市以及一线城市的卫星城市。

来源:界面新闻

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