高地价+成品房 留给刚需者的时间不多了

楼市年年都“缺水”,今年尤甚,并且是买卖双方都在大喊:“渴”。

作者:尔一

楼市进入下半场,房价涨与不涨已经不再是讨论的中心,现下“如何买、怎么买得到”才应是刚需者真正该关心的话题。为什么?黑马君有以下三点看法。

“缺水”的楼市画像  买卖双方都说“渴”

楼市年年都“缺水”,今年尤甚,并且是买卖双方都在大喊:“渴”。

国家统计局近日发布数据显示,7月末,商品房待售面积63496万平方米,比6月末减少1081万平方米,其中,住宅待售面积减少988万平方米。微观到成都,笔者了解到调控政策下大成都上半年住宅销量下跌,但价格显著上涨。今年上半年与去年同期相比,销售面积基本持平,但供应面积减少8%,主城区以及高新、天府新区等热门区域已经接近无房可售的阶段。

大成都商品住宅库存持续走低(图据锐理数据)

从上述图表可以看到,大成都住宅存量为近几年最低值,6月底大成都商品住宅库存量为2073万m3,去化周期仅为7.5个月,市场急需补货。此外,据成都市房产管理局官网显示,8月以来,全成都拿到预售证的项目总共有21个,但其中预售包含住宅的项目仅有5个,剩余16个项目均为商业或车位。九月将近,无论是拿到预售证的项目,还是市场的存量房销售,都处于低位。

图片来源:成都市房管局

笔者从透明房产网上了解到,这些拿到预售证的项目中,朗基御今缘除了个别房屋处于拟定合同状态,其余全部已出售;468公馆三期除了部分商业在售,其余住宅、公寓也显示已售罄;锦绣城5期只有少量房源商业和车位在售,住宅也已房源可售。只有刚拿到预售证的龙邸二期还有在售房源。

图片来源:透明房产网

图片来源:透明房产网

此外,对于目前没有拿到预售证的项目,比如位于南三环的龙湖天璞、以及东郊记忆旁的万科天荟现场预约情况也十分火爆,融创观玺台、香璟台两个即将开盘的项目现场的购房者也络绎不绝。由此可见,目前市场无论买卖双方都处于“缺水”状态。

值得注意的是,潜在的购房需求也在增加。据媒体报道,自7月20日成都实行人才落户新政以来,截至上周天府新区已成功吸纳16626人。在办理入户的众多青年中,多数人表示落户是为了获得购房资格。在天府新区入户办理大厅,洪女士刚从天府二街面试完就过来办理入户,她表示但限购政策让他们决定提前办理落户。

业内人士认为,目前多数开发商基本处于无房可售的境地,一方面有审批预售价格与工程进度形成的矛盾,另一方面伴随着一线城市、热点城市土地供应缩量以及各项成本的不断攀升,楼市黄金时代渐行渐远,房企生存空间不断挤压,甚至拿地速度跟不上项目开发节奏,出现“断档”。

成品房大时代已经到来 首付提升是会呼吸的痛

近日,全国大部分一线城市正式开启了成品房全面建设时代。8月15日,成都市审议由市建委报请的《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见(送审稿)》,透露未来全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%。

 

南京、河南、浙江,北京也已先后出台成品房政策。日前,河南指出自2018年1月1日起,新开工的商品房将是“全装修住宅”,北京的共有产权住房将为全装修成品房。

面对城市日益增加的环保健康环境需求,未来全面普及绿色建筑,转变城市住宅建设方式是必然趋势。那么对于刚需购房者的资金压力来说,无疑是雪上加霜。

首先,成品房的首付会更高。比如一套90㎡的房屋,清水房单价10000元/㎡,按照市场一般成品房精装成本,每平米提高2000元,那就是12000元/㎡,按首付3成计算,清水首付为27万,精装则为32.4万,这就产生了近6万的差距。其次则是目前各大银行均提高贷款利率,缩短贷款年限,刚需者负担将翻倍。

此外,对于正处于发展直升期的成都来说,很难在短期内出现买方市场。根据国家统计局发布数据,笔者梳理发现,1-7月份,西部地区商品房销售金额增速最快,以12668亿元、同比36.5%的增长速度分别超过东部的增速的11.7%、28.0%,成为上半年全国商品房销售面积增长之首。同时,西部7月增速回落幅度最小,为1.2%,低于东部的2.7%,以及中部的1.9%。

据网易房产数据中心问卷调查显示,83.2%的购房者认为房价还要上涨。可以预见的是,相比北上广深,未来成都楼市仍有上升空间。因此,房价降不降真的不再有讨论的意义,而如何赶在首付提高前买到,才是刚需购房者真正该着手的问题。

地价高企,房价还能矜持?

近期几次土拍都引来市场一片惊叹,为什么?太高了。

锐理数据半年报显示,成都市主城上半年土拍平均楼面价13740元/㎡,平均溢价率60%以上。近郊土拍主要集中在新都、龙泉,溢价率均在70%以上。经梳理发现,下半年,天回、东升地价先后破万,近郊仁寿楼面价攀升至4408元/㎡,去年至今涨幅数倍;距离最近的一次土拍,郫都也以10200元/㎡领航起飞。住宅楼面价明显上升,溢价率走高,上半年各区域都呈现供不应求状态,因此,房价也将随着上涨。

锐理数据显示,2017年上半年大成都土地供应量与成交量较去年同期下跌;供销比约1:1.14,供销相对平衡,但楼面价大幅上涨; 1-6月大成都土地供销价同比涨幅分别为-53%、-54%、134%。

图片来源:锐理数据

从上图可以发现,2007年-2017年6月的大成都土拍市场上,住宅楼面价在去年11月迎来一个小高峰,今年3-4月地价创造了历史新高;此外,住宅和商业的土拍溢价率也从去年下半年开始居高不下。随之产生连锁反应的,就是房价也在持续走高。我们可以看到,在成都市场上从去年至今的涨价潮中,去年11月与今年3月正是两个涨价的起点。这并非偶然,地价决定房价的规律从中可见一斑。

值得注意的是,今年年初拍出的地,大部分即将在明年年初入市。据笔者了解,今年1月10日拍出的位于龙泉街道的第一宗地,在其出让文件中要求竞得人应在土地交付之日起1年内动工建设,从动工建设之日起36个月内完成全部工程项目建设。按照正常情况推算,最迟便会在明年年初入市。而在4月6日那场震撼空前的土拍上放出的地,也都要求在土地交付之日起10—12个月内动工。

那么,对于目前政府严控预售价格、政策要求建设的成品房市场,开发商面对怀中高溢价的地块,会如何让项目增值?结果不言而喻:大力建设成品房。有市场传言,某首次入蓉开发商于上半年在主城区拿下的地块,未来住宅项目单价将在3万/平米以上。按照该开发商在全国向来的高端产品定位,黑马君认为该价格的可信度并不低。

因此,无论是成品房的全面普及,还是高企的土拍市场持续,对于未来的刚需购房者来说,意味的便是首付成本提高,购房的硬性门槛再次升高。因此,在成品房大时代刚起步阶段,年底前的“金九银十”或许是刚需购房者最后的机会。

结语:

时间不能倒流,在当前楼市更新迭代、未来经济环境不明朗的大背景下,留给站在门槛线上的刚需购房者的时间已经不多了。

来源:地产黑马 查看原文

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